基于營改增的房地產企業稅務管理提升探析

胡文鋒

摘 要：營改增全面擴圍以來，房地產行業和建筑施工行業全部實行增值稅的征收。因增值稅在政策、核算和管理方面的要求比較復雜，所以對房地產企業的稅務管理方面也提出了新的要求。但是，我國產業發展和經濟實體的發展并不平衡，營改增的全面擴圍，給企業帶來了機遇的同時也帶來了一定的挑戰。基于這種情況下，企業要適應當下環境，實現可持續發展，加強稅務管理成為必然選擇。本文對營改增后加強稅務管理的重要性進行了分析，并對加強稅務管理的提升措施做了探討。

關鍵詞：營改增? 稅務管理? 方法探討

一、我國房地產稅務管理現狀

隨著我國的經濟快速發展，居民的收入水平也得到大幅度的提高，人口城市化建設不斷加大。城區房價一直持續不斷上漲的趨勢，推動了我國房地產行業的空前發展，房地產行業成為我國經濟的重要支柱。但是，一些房產企業一味追求利潤，加快了發展的腳步，其在管理方面卻沒有加強管理，給企業稅務管理的有效率造成了阻礙。房地產稅務管理不規范，目前很多企業有以下幾個方面的共性：

房地產企業稅務管理中，以兼職人員居多，專職專業管理人員較少，學歷水平普遍不高;財務管理制度不健全，缺乏內控制度，導致稅務管理基礎不規范;一些房地產企業對于已經銷售的房地產，不開銷售發票，已收款項目里掛記預收款或者其他的應付款，沒有嚴格按照稅法規定進行納稅等等。另外，在一些主動納稅的企業里，也存在因對稅法了解不夠，對項目管理了解不夠的情況，使其內部稅務管理不規范，財務核算不精確，財務復核與審計不嚴格等情況，造成非本意的少納稅和錯納稅的情況。

二、營改增后房地產企業加強稅務管理的重要性

（一）加強稅務管理有助于降低企業稅務風險

增值稅的稅務處理相對來說比較復雜，主要包括三個方面。會計核算復雜，它涉及了銷項/進項稅、進項稅轉出、出口退稅等科目，這些都需要企業對涉及的稅行為，有準確的判斷。在發票的管理方面，增值稅發票包含了增值稅專業和普通發票、機打發票等等，發票在購買時，對其數量、認證、移交等方面都有特別規定。稅款申報方面，增值稅申報報表中，主表和附表之間勾稽關系較為復雜，稅款在申報過程中存在了難度。以上所述，在企業稅務管理上都帶來了一定的難度，加強應增高稅務管理，可以在核算稅款方面加大了準確度，在稅款申報方面能如期申報，在稅務評估和稽查事項中，能夠有效避免滯納金和罰款，對稅務風險有了合理控制。

（二）加強稅務管理有助于降低稅收成本

企業成本中的重要組成部分就是稅收成本，所以，在現代企業的財務管理中稅收成本的加強管理課程備受關注。營改增的實施，對各行業中的增值稅稅率做了重新規定，對發票管理的實施也做了相應的要求，如果企業稅務沒有根據相關規定進行管理，會對企業的營業成本造成負擔。比如，建筑安裝行業的稅率在營改增的實施后，由營業稅的3%提升到增值稅的11%，如果建筑安裝企業在業務分包中不能取到增值稅專用發票，直接會導致分包成本大幅提升，給企業稅負增加重量。

（三）加強稅務管理有助于企業合理配置資源，促進企業多元化發展。

營改增的全面實施，從各個行業在當前環境的發展中來看，企業的稅收負擔呈降低的趨勢。到目前為止，我國率先大幅減稅降費，全面推開營改增試點，累積減稅超過兩萬億元。負稅的有效降低，讓企業在業務的的擴張上實現了多元化的拓展。加強營改增稅務管理，為企業有更好發展提供了堅實的基礎保障。例如，企業選擇水平多元化發展時，對稅務加強管理，可以準確的對稅收成本做預測。

三、營改增后提升房地產企業稅務管理方法的措施

（一）加強相關人員稅務學習，強化稅務培訓

稅務管理的內容相對比較復雜，其屬性的要求上也需要相對專業。不斷學習，是提升稅務管理水平的基礎。對稅法知識及時更新，才能及時了解國家稅收法規的最新情況，才能及時了解稅務機關的管理要求。虛心求學，多向成功優秀的企業學習稅務管理經驗，增加優化自身稅務管理方面的缺點。另外，稅務管理除了加強學習之外，還需要對各種形式、各種內容的涉稅組織培訓。例如：稅法知識、稅務申報專用系統知識;稅務稽查和專項檢查;財務分析等等。針對不用的培訓對象和目的，分層次的合理培訓，明確培訓主題，提高培訓效果。稅務學習和培訓之后，要針對所學內容做回顧和探討，將所學運用到稅務管理中午，體現稅務管理培訓的價值。

（二）對發票加強管理

增值稅的關鍵在于發票和稅收之間的聯系，房地產企業對其所屬財務部、管理部、采購部加強監管，對其所開的發票要進行審核，確保其準確性和完整性。謹慎選擇合作對象，優先選擇可以抵扣稅額的規范企業，避免因企業規模小或者不規范無法抵扣問題，增加稅務上的負擔。例如：企業可以制定票據管理相關制度，相關人員需要按制度對各種稅票進行統計。對票據加強審核，負責人員實行定期抽查制度，另外，制定相應懲罰制度，對違反操作者按照制獎懲制度進行落實。

（三）稅收籌劃要做好

首先要了解增值稅的優惠政策，稅收級別不同，稅率也不同，這樣就需要根據不同的稅率，去制定不用的核算方法。另外，稅率也受企業規模大小影響，也就是說，企業規模小，其稅率相對來說比較低，反之就比較高，要做好稅務籌劃，需要在掌握政策和企業情況的基礎上，建立營改增稅務管理制度，對上下游單位涉及的稅務事項要求上明確處理，在企業稅收利益上能最大限度的加以保護。

（四）建立預警機制

建立預警機制，可以從源頭上發現風險，評估風險，起到降低風險的目的。掌握住相關稅收政策，通過政策的調整降低風險，對房地產企業的監控發展起到了促進的作用。預警機制的建立，可以讓相關管理人員，更清楚的了解相關政策。

四、結束語

營改增的全面擴圍，讓我們看到了房地產企業從營業稅到增值稅的轉變過程，房地產只有在自身機構的不斷優化，結合政策的調整，才能讓企業不斷的進步，創造更好的效益，才能讓整體的發展水平得到提升。營改增的全面擴圍，給企業帶來了機遇的同時也帶來了一定的挑戰。房地產企業管理人員，需要對財務風險有充分的認識，并針對風險及時做好預測和化解，根據自身發展狀況做調整，才能更好的應對營改增，才能有效促進企業運行。

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