世界著名商業街評價指標體系研究

賴陽　黃愛光

摘要：商業街是推進城市建設和經濟發展的重要載體，但當前對商業街發展的理論指導尚不充分，特別是從指標評價的角度來解析商業街科學發展道路的研究仍有待深入。本文首先梳理了目前對商業街評價的理論成果，提出對世界著名商業街的評價必須在評價可操作性、指標可獲得性、結果可對比的基礎上找到反映世界著名商業街核心價值的指標體系。本文對世界著名商業街進行了界定，并總結了世界著名商業街發展的四大特征，包括深厚的歷史文化底蘊、良好的設施條件、先進的商業模式和優良的消費品質。為此，本文用7個客觀數值指標來構建評測指標體系。

關鍵詞：世界著名商業街；評價指標；核心特征

中圖分類號：F29

美國城市規劃專家艾倫·雅各布斯教授曾說“偉大的街道造就偉大的城市” 。商業街是一個城市名片和窗口，對一個城市的發展有著不可估量的作用，一個成功的商業街能夠提升城市消費層級，彰顯城市品位，弘揚城市文化，助推城市經濟。2009年商務部出臺《關于加快我國商業街建設與發展的指導意見》。隨后，各方地政府更在扶持街區經濟的發展方面對商業街區的建設給予了明確的政策、資金、招商和基建方面的優惠和傾斜。據中國步行商業街工作委員會不完全統計，我國縣級以上城市商業街區已超過5000條，總長度多達3000公里，面積超過2.5億平方米。其中一些城市的新建或改造商業街區長度正在從1公里2公里延長至3公里，更多的城市規劃在未來的3～5年內打造10條甚至更多的商業街。

在商業街建設不斷快速推進的同時，對商業街評價體系的研究尚不充分，這使得商業街發展缺乏理論支持，粗放式的人為“造街”現象十分普遍。為此，本文將從梳理現有商業街評價研究成果入手，總結目前公認的世界著名商業街之核心特征，提出構建世界著名商業街評價指標的原則，設計出相應的指標體系及評價方法，以期通過本研究對推動我國城市商業街建設做出努力。

一、現有研究綜述

目前，對商業街評價的研究包括兩類，一類是全面指標評價法，另一類是核心指標評價法。

（一）全面指標評價法

全面指標評價法是盡可能綜合考慮對評價對象產生不同影響的各個因素，對各類因素進行歸類，賦予權重，并開展評價測算。國內學者在商業街評價指標體系的研究方面開展了許多研究，但現有指標體系在可操作性、可獲得性和可比較性方面亟待有待改善。

馮四清提出了一種子系統的評價方法。①他認為商業街道系統由七個子系統構成，包括交通系統、建筑空間、商業系統、附屬設施系統、綠化景觀系統、環境文脈系統、社會空間系統等。這一評價是從城市規劃的角度對構成商業街的各個系統進行區分，然后再對每個子細化為25個不同的評測指標，賦予權重后進行評價。此評價方法對于從城市規劃來理解和評價商業街提供了有益的視角。但同時，馮四清也注意到此評價體系可比性較差。地域文化、經濟狀況、甚至專家差異都會顯著影響到對商業街的評價。

吳忠、唐幼純等人從形象滿意度的角度構建了一套商業街區形象滿意度指標體系。②這一指標體系的特點是觀察到了某些二級指標會對不同的一級指標產生影響。例如二級指標商品品牌即影響到消費者對商業街信譽的評價也會影響到對服務的評價。所以，研究者構想借用神經網絡理論，找出每個影響滿意度的因素。吳忠等人的研究得出了一些有價值的結論，如一家非常有影響、有特色的商場將顯著提升商業街的整體影響力。但同時，該研究僅局限于商業街區的滿意度研究，且指標數據完全通過問卷調研而得，調研方式和樣本選擇決定了研究結果。

肖月強等人從空間經濟學和產業集群的角度對特色商業街的發展進行了研究。③該研究認為，商業街的發展首先是需求導向。這是評價一個商業街的核心看點。其次，商業街的發展必須遵循“路徑依賴”，即商業街的建設不是一蹴而就的，而是有其深厚的積累和文化傳承。第三，商業街必須有發揮示范效應的領先型企業。第四，商業街中的元素必須競合發展。肖月強的研究對商業街評價體系的構建具有較好的指導作用，但其研究成果缺乏更為實際和具體的指標體系。

在另一項更為實際的研究中，肖月強等人以成都青羊特色商業街區為目標構建了一個特色商業街區的評價指標體系。④該評價體系包含7個一級指標、20個二級指標、48個觀測點。每個觀測點按照A、B兩個類別評價標準給予相應權重。一級指標分別為名氣、商氣、人氣、財氣、特色、管理、基礎設施等。該研究對于單個商業街評測具有較為積極的意義，且設計了一套系統的評測方法，能夠為政府部門支持商業街發展提供一定的支撐。但是，該評價體系僅適用于單個商業街評測，其中的一些關鍵指標缺乏普遍性和客觀性，這直接導致不同商業街，特別是對國內外商業街評測結果不可比。

目前，對商業街評價指標體系的研究最新成果是由洪增林等人提出的。⑤該指標體系設計了5個一級指標，15個二級指標和39個三級指標。一級指標包括設施類指標、商業類指標、形象類指標、經濟效益類指標和社會效益類指標。洪增林等人提出的指標體系應當是目前國內對商業街評價指標體系中相對系統和全面的，同時很多重要指標都盡量使用定量化的客觀數據。但該研究成果仍然因為面面俱到而缺乏評價重點，特別是一些定性指標在不同的商業街評價中缺乏統一性和客觀性。

綜合來看，全面指標評價法對影響商業街評價的各個層面進行了較為系統細致的研究，也提出了很多有價值的商業街評價觀測點。由于現有研究的切入點沒有針對性地集中于商業街評測的核心層面，評價體系傾向于面面俱到，這直接導致了現有評價體系在可操作性、可獲得性和可比較性方面存在問題。

首先，現有評價體系缺乏實施可操作性。現有研究集中于商業街的各個層面，使得整個體系指標數量眾多、面面俱到，設計指標達到幾十個，涉及的內容方方面面。很難對商業街開展公允的評測，實施的可操作性較差。

其次，現有評價體系缺乏數據的可獲得性。由于忽略了指標的可獲得性，直接導致評價

難以實施，評價體系的價值大打折扣。如在洪增林教授的指標體系中，在至為關鍵的商業類指標中，多樣性指標通過功能完備性來體現，而功能完備性則以不但能夠滿足購物需求還能得到多方位的消費體驗（旅游、文化休閑、娛樂餐飲等多項綜合功能）的商業來評測。其問題是難以在商業街評測中得出這一類商業設施的實際數量，且什么樣的商業能夠計算為消費體驗類的商業也缺乏標準。即使一些定量化的指標如單位面積的商貿業零售總額、對財政收入的貢獻、商貿業零售總額的增長速度、總資產貢獻率、全部資產的獲利能力等，雖然很重要，但在進行商業街對比時是難以取得。特別是無法取得國外著名商業街在這些方面的相關數據。評價體系也就只能停留在理論研討的層面。

第三，現有評價體系缺乏結果的可比較性。現有的評價體系無法用于不同商業街之間的對比研究，特別是無法開展國內商業街和國外商業街的比較研究。這直接導致了現有指標體系的設計中缺乏共通性。

（二）核心指標評價法

核心指標評價法是用1-2個左右反映評價對象核心特征的指標來進行評價的方法。具有代表性的核心指標評價法包括商圈評價的基礎模型，如雷力法則、飽和指數理論等，以及知名國際機構發布的排行榜。

雷利法則奠定了商圈引力模型的研究基礎，被所有的商圈研究引用和運用。該法則是1929年美國人威廉·雷利用三年時間，調查了美國150個以上的城市證實商業場所對消費者的吸引力同其商業規模成正比，同消費距離成反比。這個研究模型僅僅使用了兩個定量化的核心指標——人口和距離。其后，1943—1948年間美國伊利諾大學的經濟學者P.D Converse依據雷利的法則， 進一步研究兩個商業中心的行商勢力范圍，找出兩之間的商圈均衡點（Breaking point）。該模型仍然是以人口數量和距離為核心指標。

20世紀80年代，哈佛商學院在實踐中創立了飽和指數理論，是通過計算零售商業市場飽和指數， 測定特定區域范圍內某類商業的飽和程度，用以判定某個地區同行業是過多，還是不足。其研究的核心指標有3個，包括顧客的特定消費支出、購買人數和同類商業的營業面積等。

在實際的商業街評價對比上，全球五大房地產顧問公司中的高緯環球和高力國際、仲量聯行均采用核心指標評價法。除此之外，國際上一些被廣泛接受的排行榜和評價研究均采用核心指標評價法，如全球500強企業采用銷售額一項數據。

核心指標評價法的價值在于通過少數幾個能夠獲取的指標來對商業街進行評測，具有很強的操作性和可比性。特別是知名國際機構通過翔實數據的對比發布的各類排行版被社會廣泛接受，具有全球性的影響力。但同時，核心指標評價法過于簡化，的確會忽略一些影響商業街發展的因素。所以，如果能通過權威細致和深入的分析，找到評價對象的核心特征，用若干客觀性指標來反映其核心特征將有效地避免核心指標評價法的過簡化劣勢。

二、何謂世界著名商業街

綜合來看，對世界著名商業街的評價必須在實施可操作、數據可獲得、結果可比較性之基礎上找到反映世界著名商業街核心價值的指標體系。

（一）學界對世界著名商業街的觀點

目前對于世界著名商業街的看法比較有代表性的是麥肯錫公司提出的三大特征說，顧國建的六大要素說以及“豪布斯卡”（HOPSCA）原則。

麥肯錫對全球九大著名商業街進行了研究，包括倫敦的卡納比街和牛津街、巴黎的香榭麗舍大街、米蘭的蒙特拿破侖大街、巴塞羅那的蘭布拉斯大道、芝加哥的密歇根大道、紐約的時代廣場、新加坡的濱海大道和東京的銀座。研究結論認為，世界著名的商業街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。

顧國建總結了世界著名商業街的發展，提出了影響世界著名商業街發展的6個關鍵因素。⑥包括豐富的歷史、獨特的建筑和商業格局、多元化的商業功能、知名的骨干商戶、便捷的公共設施和愉悅的環境，以及牢固的政企合作關系。

陳信康參考國外的發展經驗，總結了“豪布斯卡”（HOPSCA）原則，為商業街的繁榮與發展指出了具體的方向。⑦針對城市中心功能衰落，20世紀80年代末期以來，商業街的功能革命論構成商業街發展理論的主流。“豪布斯卡”原則（HOPSCA）被西方國家作為振興商業街的一個主要成功因素，即酒店（Hotel）、辦公樓（Office）、停車場（Parking）、購物（Shopping）、集會（Convention）、公寓（Apartment）。

（二）世界著名商業街及其核心特征

從全球公認的世界著名商業街，如牛津街、第五大道、香榭麗舍和銀座大街來看，結合麥肯錫、顧國建、李飛等人對世界著名商業街的研究，本文認為世界著名商業街是經過長期的歷史發展，不斷積淀、生長而成，在全球范圍內被廣泛認知并對消費文化產生引領作用的商業街，是全球消費者和品牌商、零售商趨之若鶩的商業勝地。世界著名商業街具備四大核心特征。

第一，具有深厚的歷史文化底蘊，體現在三個方面：

① 歷史悠久。世界著名商業街不是造出來的，而是在長達幾十甚至上百年的歷史中慢慢生長形成的。缺少了悠久的歷史文化積淀作為基礎，商業街就不過是缺少靈魂的集市而已。英國牛津街自Selfridges的開業迄今147年，香榭麗舍大街距1869巴黎擴建完成迄今143年。

② 文化傳承。世界著名商業街是城市商業文化和藝術傳承的活化石。一方面，世界著名商業街聚集了大量的老字號商業和歷史古跡。另一方面是具備世界影響力的博物館、藝術館等，以及具備較高藝術價值的雕塑、街道設施等的聚集之地，成為城市文化的縮影。

③ 影響廣泛。世界著名商業街作為城市乃至國家形象的名片，其文化影響力延展至全球，特別是街區的各種活動具備世界級的影響力。如香榭麗舍大街是全球頂級自行車賽事——環法自行車賽的終點，而每年7月14日巴士底日，法國總統都會出席在香榭麗舍大道舉行的閱兵式，每年的最后一天，香榭麗舍大道就會成為步行街，人們就街上慶祝新年。

第二，有良好的設施條件，主要包括三個方面：

① 交通可達。除了自駕、乘坐的士可以便利地到達商業街區外，公交和地鐵也是各世界著名商業街便利的交通方式。同時，各大名街均是地鐵線路的換乘站，是來自于四面八方消費者都能用最便捷的方式到達。

② 設施便利。要在消費者到達后能夠高效地滿足顧客最后100米的便利交通需求。如能夠提供足夠的停車設施，地鐵站同商業核心區的距離以及路程中商業豐富度。

③ 環境舒適。顧客能夠方便地游逛于商業街之中，同時也能在商業街及分布其中的各大商場中享受舒適的購物環境。

第三，有領先全球的商業模式。世界著名商業街也必然擁有獨特和領先全球的商業模式，吸引全球范圍的零售商匯聚一地，呈現出繁榮的商業景象。同時商業的國際化程度高以及商業經營高效。

① 模式引領。世界著名商業街引領著全球商業發展潮流。一方面，世界著名商業街具備合理和穩定的商業生態，對一個城市的商業發展起到穩定器的作用；另一方面，世界著名商業街在商業組合、設施設備、全球聲望等方面受到推崇，成為世界各地商業街建設所效仿的旗幟。

② 全球引力。世界著名商業街不應當只是本土零售商聚集的商業街，而應當具備顯著的零售商國際化程度。國際化程度越高，街區商業豐富度也越高，越具備不斷發展、提升的活力。在良性競爭的推動下，由各類國際零售巨頭主導的商業創新不斷涌現。

③ 經營高效。世界著名商業街吸引了全球范圍的消費需求。大量消費需求的涌入使得入駐世界著名商業街的商家能夠獲取更高的勞效和坪效，并帶來更為豐厚的利潤。在紐約第五大道的蘋果全球旗艦店單店銷售額一度占到蘋果公司全球銷售額的6%。同在第五大道的耐克城的銷售也是耐克全球旗艦店中的銷售冠軍。

第四，有優良的消費品質。

① 品牌豐富。能夠滿足綜合性消費需求是世界著名商業街的重要特征。在紐約第五大道的商店以貨品齊全、更新速度快著稱，全世界所有的名牌商品在這里都可買到。從49街到60街兩旁著名的精品店和旗艦店鱗次櫛比，包括有服裝、珠寶、百貨、玩具、家具、皮具、鐘表、書店等。遍布大街的各種商店內，昂貴的商品舉目皆是，但也不乏便宜經濟的高品質商品。在阿瑪尼店內，幾萬美元的西服就同50美元的比基尼上裝掛在一起。

② 品質高端。世界著名商業街能夠為消費者提供高品質的商品，不僅是全世界最知名、最流行的時尚品牌的聚集地，同時也是眾多世界頂級商品品牌的聚集地。

三、世界著名商業街評價指標選取原則及設計

從上文可知，單獨滿足個別特征的商業街并不能稱之為世界著名商業街。例如一些具備較長發展歷史的古街道由于不具備先進的商業模式或優良的消費品質等特征就不能稱其為世界著名商業街。為此，對世界著名商業街評價指標的設計必然以四個核心特征為基礎。

（一）評價指標選取原則

對世界著名商業街的評價指標選取應當遵循如下四大原則。

第一，核心性原則。單個指標或若干指標的組合必要能夠反映出世界著名商業街區別于其他類商業街的核心特點。即評價指標代表了世界著名商業街的核心特征。

第二，客觀性原則。選取的指標應當是量化為數字的客觀性指標，最大程度地避免主觀性指標中因文化環境、社會制度、價值觀等因素帶來的評價誤差。

第三，可比性原則。評價指標必須是可對比的，具備相同的統計口徑和統計方法，或者能夠通過客觀的數量比例（如匯率等）進行標準化換算。

第四，可獲得性原則。指標的選取必須可獲得的，能夠通過相對便捷的方式進行收集和統計。

（二）世界著名商業街評價指標體系

在具體指標的設計中，單個指標往往在實際中會反映出世界著名商業街的多個核心特征。如商業街的歷史年代不僅反映出街區的歷史積淀，同時也包含了街區文化傳承和全球影響力的內涵。

所以，本文選取了7個客觀的數值指標來來對商業街進行評測。7個評測指標同世界著名商業街核心特征之間有著網狀交織的聯系（如圖1所示），能在很大程度上綜合性地反映出世界著名商業街的獨特價值。

1.商業街租金

租金往往是商業街客流、銷售額、影響力等商業街特征的具體反映。龐大的客流量和巨大的銷售額最終會推高商業街租金。土地價值論說明，地價（租金）能夠準確地反映商業街經營的高效性。

入駐高租金商業街的商家必須是擁有堅實的顧客基礎，旺盛的消費需求和優質的品牌聲譽才能夠承擔高額的租金。對于與供應商和消費者都具有廣泛聯系的商業企業來說，具有世界影響力和吸引力的城市中心商業街區往往可以在相當程度上保障并增加企業的經營利潤。

加納（B.J.Garner）進一步將土地價值理論思想應用于商業區位格局分析之中。他的研究表明：經濟規模較多的高門檻經濟活動（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價峰值區，占據著地租最高的城市土地。簡言之，租金同商業街在全球商業中的地位成正比例關系。同樣地，世界著名商業街必然是地價高昂的商業街。

第五大道是近十年來全球最貴的商業街。根據高力國際提供的最新數據，第五大道每平方米租金約為78美元/天，居全球之首。

在具體評測中，參考全球商業街租金排行榜，以當年租金最高的商業街為定標物，指標評分為100，通過其余商業街的租金與定標商業街的租金相比較來確定分值。在實際操作中，由于商業街租金差異過大，采用2倍公式法來進行平衡。2倍公式如下：

評測值=（待評商業街租金+定標商業街租金）/2*定標商業街租金

2.全球化零售商數量

商業街不僅商家云集，且在零售商的來源地方面，世界著名商業街遠遠突破了本土界限，成為全球化零售商投資的沃土。如第五大道，既有美國本土零售商品牌，也擁有其他國家的國際零售商品牌，如日本的優衣庫、西班牙的ZARA等。同時不僅僅擁有百貨品牌，也有如百思買等電器或其他專業專賣店品牌。

全球化零售商越多，商業街越具有活力，商業經營也越加高效，對滿足各類消費者消費需求，提升消費體驗的能力也越強，使消費者能夠體驗到來自世界各地的文化，對街區影響力的提升也作用顯著。

在實際評測中選擇全球最大的120家國際零售商作為評測庫。120家國際零售商不考慮大賣場、大型超市、折扣店等不適于在地價高昂的商業街發展的業態，而是以時尚類商品零售商、家居休閑品零售商和多樣化經營零售商等為主。商業街中每擁有1家評測庫中的零售企業門店將獲得4分，同一家零售商的多家門店不重復計算，超過100分的按100分計算。

3.商業地標數量

商業地標不僅是商業街發揮模式引領作用的核心設施，同時也是提升商業街設施條件，增強商業街影響力等方面的重要指標。

地標商業設施在完善商業街的商業生態，提升商業豐富度方面發揮著主導作用。同時，由于這種的地標商業設施擁有強大的商業容納力，所以，地標商業也保障了商業街的合理和穩定的商業生態，特別是不會因為個別商業設施的退出而影響整個街區的發展。同時，世界著名商業街云集的品牌旗艦店其價值不僅僅在于提升商業街的品牌豐富度，還在于品牌名店通過店堂裝修裝飾、新品發布展示等影響了全球消費文化和時尚潮流。

牛津街的Selfridges 百貨也是牛津街影響全球商業文化的獨特代表，在全球百貨業發展史中具有教科書式的意義。有研究顯示⑨， Selfridges 所在的大樓，是倫敦首幢特意為百貨業而興建的建筑，其內部結構完全遵從銷售需求來規劃。整家商店分成100個售貨區，分布在8個樓面上。1925 年，Selfridges展出了首臺機械式掃描電視機。同樣是這家店，曾經賣出過史上第一塊全自動機械表、第一張音標示意圖和第一臺收音機。

在實際評測中，地標商業可以按照面積劃分為巨型地標和大型地標兩類。世界著名商業街通常是擁有少數幾個巨型地標商業體和若干大型地標商業體，以及眾多小型商業商業組成。

巨型地標商業為建筑面積5000平方米以上的品牌專賣店或品牌展館，以及建筑面積為50000平方米以上的購物中心或百貨店。在計算商店面積時，分為A、B館的商店按總計面積計算。以每個巨型地標商業賦值10分，5個地標商業以上按50分計算。

大型地標商業為建筑面積2000～5000平方米的品牌專賣店或品牌展館，以及建筑面積為20000～50000平方米的購物中心或百貨店。通過計算大型商店的數量來進行評測。每個大型商店賦值5分，10個大型商店以上按50分計算。

評價時，將巨型商業得分和大型商業得分相加即為模式引領指標的評測分值。

4.消費品牌數量

消費品數量既體現了世界著名商業街的品牌豐富度，也反映了世界著名商業街在模式引領、國際化程度等方面的特征。

在全球服裝服飾、電子產品、日化產品、珠寶鐘表等品牌中選擇150個最佳品牌包括作為評測庫。通過計算評測庫中品牌出現在商業中的數量來進行評價。商業街中每擁有1個評測庫中品牌將獲得1分，超過100分的按100分計算。

5. 奢侈品牌數量

世界著名商業街不僅有海量的消費品牌，還有彰顯世界著名商業街獨特氣質的奢侈品牌。如悉尼的皮特街購物中心不僅云集了名流貴族、品位人士出席大小社交場合的頂尖名牌，如Chanel、Christian Dior、Gucci、Louis Vuitton、Armani等，同時也集中了眾多澳洲一線名牌及130多家精品專賣店。這使得皮特街與紐約第五大道、巴黎香榭麗舍大道、香港銅鑼灣及倫敦牛津街共稱為全球五大頂尖名牌“朝圣地”。

奢侈品牌的數量是衡量商業街在設施環境、消費體驗、國際吸引力和影響力等方面的指標。如東京銀座的愛馬仕旗艦店與巴黎、紐約的店并列，是全球愛馬仕忠實消費者的“朝圣”之地。這座高14層的由玻璃磚作為建筑表皮的透明玻璃大廈由蓬皮杜文化中心的設計師意大利建筑家皮亞諾設計。為了慶祝新店落成，特別推出了以桔色、灰色和白色為主色調的包括有絲巾、手表、情侶掛件，記事本等這些具有收藏價值的紀念品。而這些紀念品只有在銀座Hermes專賣店里才可以買到。

實際評測中，參考目前全球四大奢侈品集團旗下品牌，通過增減其他有代表性的奢侈品牌構建一個容量為120個品牌的評測庫，通過計算商業街中奢侈品牌的數量來進行評分。商業街中每擁有1家評測庫中的奢侈品牌將獲得1分，超過100分的按100分計算。

6.歷史年代

歷史年代久遠的商業街往往在文化設施、文化影響力等方面較普通的商業街更為突出（見表2）。

以香榭麗舍大街為例，大街始建于1616年，迄今近400年歷史。由當時盧浮宮外一處沼澤田地改造而成，時稱“皇后林蔭大道”。先后歷經昂丹（Antin）公爵和瑪雷尼（Marigny）侯爵、拿破侖三世之后，香榭麗舍大道真正成為“法蘭西第一大道”。

世界著名商業街在漫長的歷史過程中，逐漸凝聚了城市文化發展的精華，擁有了具備世界影響力的博物館、藝術館等，以及具備較高藝術價值的雕塑、街道設施等。同時，世界著名商業街在布局位置上也處于城市文脈的核心地帶。香榭麗舍大街就位于法國國家標志凱旋門和協和廣場之間，第五大道則與“世界的十字路口”之稱的時代廣場相連。這些環境特征體現出世界著名商業街無與倫比的文化價值。

在評測時，商業街的迄今年份即為評測分值。超過100年的按照100分計算。

7.停車場數量

停車場數量體現了商業街便利性和舒適性。如新加坡烏節路在保障自駕車主停車和地鐵乘客高效購物提供了卓越地解決方式。著名的購物中心ION Orchard，地上有8層地下4層，其中1～4層為購物中心，5～8層為停車場，地下2層與地鐵站臺層相連。乘客從地鐵站一出來就是大型商業。

評測時，以商業街所用停車場數量作為評測點。

（三）指標權重計算

為使評價指標能夠更準確地反映世界著名商業街的核心特征，本研究通過層次分析法確定各指標權重。

首先采用1-9標度方法（見表3所示）進行每兩元素間的相對比較，構造判斷矩陣 進行計算，求解判斷矩陣A的特征根。，計算最大特征根 ，找出它對應的特征向量W，即為同一層各因素相當于上一層某因素相對重要性的排序權重；然后進行一致性檢驗。

根據標度表，對評價指標比較見表4。

根據各指標的比較標度計算最大特征根 ，公式如下：

利用以下公式計算一致性比例CR，當CR<0.1，認為判斷矩陣的一致性可以接受。

其中， RI為隨機一致性指標，其數值可通過表5查取。

最終計算結果顯示，各評測指標的對比結果是一致的，其權重如表6所示：

四、結論

綜上所述，現有學者對商業街評價體系展開了較為系統和深入的研究，提出了比較全面的評價指標體系，為后人的進一步研究奠定了極有價值的基礎。但從評價實施的可操作性、評價數據的可獲得性和評價結果的可比較性來看，現有研究成果仍有待進一步完善。

借鑒現有理論研究方法和國際咨詢機構的評價經驗，本研究認為，通過系統總結商業街的核心特征，然后運用核心指標來進行評價可以對商業街的研究開辟新的評測思路。也就是說，對世界著名商業街的評價首先要把握其核心特征，并在遵循客觀性、可比性、可獲得性等原則的基礎上，找到能夠反映世界著名商業街核心特征的客觀數值指標來進行評測。

為此，本文著重梳理了世界著名商業街的四大核心特征，即世界著名商業街應當具有深厚的歷史文化底蘊，良好的設施條件，領先全球的商業模式和優良的消費品質。身后的歷史文化底蘊體現為歷史悠久、文化傳承和影響廣泛；良好的設施條件體現為交通可達、設施便利和環境舒適；領先的商業模式則體現為模式引領、全球引力和經營高效；而優良的消費品質體現為品牌豐富和品質高端。

為反映世界著名商業街的核心特征，本文設計了7個客觀性的數值指標來進行評測。分別是商業街租金、全球化零售商數量、商業地標數量、消費品牌數量、奢侈品牌數量、歷史年代和停車場數量。7個客觀性指標同名街的核心特征存在網絡狀的交織關系。單個指標的高評價并不代表評價對象就是世界著名商業街，只有在綜合評價下獲得較高分值的商業街才能稱之為世界著名商業街。

在實際的評測設計中，本文構造了三個評測庫，包括國際零售商評測庫、大眾消費品牌評測庫和奢侈品牌評測庫。通過計算商業街相應指標在評測庫中的保有量來進行評分，為商業街的評價提供了重要基礎。

值得注意的是，本文所設計的評測標準和分值計算方法仍有待通過多條商業街的試測評不斷調整和完善。

注釋：

① 馮四清，商業街評價體系的構建[J]，合肥工業大學學報，2004（12）.

② 吳忠，唐幼純，王裕明.城市商業街區滿意度評價模型及實證研究[J].決策參考，2004（3）.

③ 肖月強，姜陳升.空間經濟學及產業集群聚集機制對城市特色商業街發展的啟示[J].西部大開發研究，2011（3）。

④ 肖月強，黃萍，陳楊林.城市特色商業街評價體系研究——以成都青羊特色商業街區為例[J].西南民族大學學報，2011（9）.

⑤ 洪增林，史新峰.商業街評價指標體系的構建研究[J].西安工業大學學報，2012（1）.

⑥ 顧國建.零售業：發展熱點思辨[M].北京：中國商業出版社，1997：198頁.

⑦ 陳信康.中國商業現代化新論[M].上海：上海財經大學出版社，2003（7）：104-117.

⑧ 數據根據高力國際《2012世界零售焦點》報告整理，其中柏林庫弗斯坦達姆大街數據根據高緯環球《2010全球最貴商街》報告按照年增長10%估算，王府井數據為2011年高緯環球調查數據。

⑨ 資料來源于互動百科，http：//www.hudong.com/wiki/Selfridges。

參考文獻：

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[3] 馮四清.商業街評價體系的構建[J].合肥工業大學學報，2004，（12）.

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（編輯：周南）