農村產權資產評估存在的問題及對策研究

陸建強

關鍵詞：農村產權;資產評估;現狀;對策建議

中圖分類號：F323 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2022）12-0087-03

農村產權交易是黨中央、國務院落實農村集體產權制度綜合改革的重大舉措之一，是落實農村土地承包經營權“三權分置”改革成果的需要，也是深化農村“三變”改革的必然要求。對農村產權開展資產評估，是對農村產權資源資產進行價格確認的必經途徑;是推動農村產權有序、規范流轉的前提條件。但是，當前的法律法規、政策文件均未對農村產權資產評估的類別、方式、流程等作出規范，不利于農村經濟的持續健康發展。

一、相關研究綜述

當前，農村產權交易的核心是農村土地承包經營權的流轉交易。對農村土地經營權開展資產評估時出現的問題，是困擾和制約土地經營權抵押貸款有序推進的瓶頸，是交易雙方和金融部門關注的焦點。如何建立健全規范有序、市場認同、風險可控的評估機制，全國各地尚沒有統一的標準和規定。如何有效破解資產評估這個難題，成為各地農村產權交易平臺努力探索推動、試點推進的重要任務。圍繞如何破解農村產權資產評估這一難題，筆者先后到貴州省盤州市農村產權交易中心，盤州市雞場坪鎮農村產權交易中心、歹馬農村產權交易代辦點、竹海鎮、翰林街道辦、兩河街道辦、坪地鄉以及部分商業銀行等地和部門深入開展了有針對性的調研。在上述地方，一是向他們說明開展農村產權評估的意義、存在的困難和問題，以及破解這一問題的路徑。二是認真聽取業務工作人員、村干部、網格員的回應，聽取他們的意見建議，如歹馬村王支書介紹了合作社土地入股流轉的情況后，建議對數量較小的交易由交易雙方直接評估;坪地鄉吳輝建議為方便群眾填寫，要盡量使評估材料簡單化、明白化。三是與合作社理事長、成員和銀行業務人員進行座談，深入溝通交流，進一步確認問題的表現形式等。四是在調研的基礎上，認真查閱了《資產評估法》《農村土地承包法》等文件，發現農村產權評估難題在基層是可以采取措施予以破解的。

二、當前盤州市農村產權資產評估現狀及存在的問題

以土地經營權為主的抵押貸款是盤州市當前最主要的農村產權交易品種，2019年以來共完成交易26 256萬元，交易面積23 862畝。

2019年，盤州市農村產權交易中心累計完成各類農村產權交易業務150宗，交易涉及農戶1 534戶，交易面積18 972畝，交易金額達19 922萬元。其中，完成土地經營權抵押登記132宗，抵押土地經營權7 080畝，累計實現抵押貸款5 278萬元;完成交易鑒證6 635畝，交易金額達6 749萬元;探索開展資產評估，組織對5 256畝承包土地的經營權進行了資產評估，總評估值達7 894萬元。2020年，累計完成各類農村產權交易業務58宗，交易面積4 890.48畝，交易金額達6 328.13萬元。其中，完成土地經營權抵押登記36宗，抵押土地經營權600.5畝，累計實現抵押登記905.5萬元;完成土地經營權合同備案登記20宗，備案登記4 074.53畝，備案登記金額4 817.53萬元;開展資產評估2宗，評估土地的經營權212.21畝，評估值605.1萬元。

2019年，盤州市共有6家銀行參與土地經營權抵押貸款業務，它們分別是中國農業銀行、農村信用社、郵政蓄儲銀行、中國工商銀行、交通銀行、萬和村鎮銀行。2020年，僅有農村信用社、郵政儲蓄銀行和中國農業銀行3家參與了土地經營權抵押貸款，共有5個鄉（鎮、街道）實現了交易突破。

2019年抵押登記共132宗，其中，個人121宗（共1 910.38畝。涉及金額1 793.5萬，占總交易金額33.9%），集體11宗（共5 170.18畝。涉及金額3 485萬元，占總交易金額66.1%）。2020年抵押登記共36宗，其中，個人35 宗（共398.5畝。涉及金額725.5，占總交易金額80.1%），集體1宗（共201畝，涉及金額180萬元，占總交易金額19.9%）。已正常履行完債權，到盤州市農村產權交易中心注銷解押的共有7戶農戶，共100萬元的貸款解押。

目前，我國資產評估行業劃分了資產評估、土地評估、房地產評估、估價，礦業權評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業類別。但在執行過程中，仍然存在一些問題：一是有關的法律法規并未將農村產權資產評估作為一個單獨的種類列出，農村產權在評估中要怎么開展、按照哪樣的方式和流程來開展，以及評估后的成果如何運用等都未有明確的指導意見和政策文件，對開展農村產權交易造成了嚴重的瓶頸障礙。二是農村產權涉及面廣、內容復雜、對不同對象開展評估所需的政策文件、技術支撐、專家從業人員等均不完全一致，這給開展農村產權資產評估帶來了相當大的困難。因此，要探索建立一種依法依規、符合市場需求，兼顧各方利益的相對公平的評估模式，顯得尤其重要。

三、破解評估難題的對策建議

（一）緊扣政策、明確重點，找準切入點

在《中華人民共和國資產評估法》中規定：“評估機構及其評估專業人員根據委托對不動產、動產、無形資產……進行評定、估算”“評估專業人員包括評估師和具有實踐經驗的評估從業人員。”①在《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》中規定：“借貸雙方可采取委托第三方評估機構評估、貸款人自評估或者借貸雙方協商等方式確定農村土地經營權價值。”“推進建立縣……農村產權流轉交易平臺，建立承包土地的經營權抵押、流轉、評估和處置的專業化服務機制，完善承包土地的經營權價值評估體系……。”②在《中華人民共和國農村土地承包法》中規定：“承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發包方備案……”③在實際工作中，可以探索出四種農產權資產評估方式，分別是交易雙方自評估、行業評估、組建農村產權資產評估小組和引入具有合法資質的第三方評估。

（二）組建農村產權資產評估小組開展資產評估

組建農村產權資產評估小組開展資產評估是在充分尊重交易雙方意愿、保障群眾權益的基礎上，對集體產權數量較大、情況較復雜的農村產權，由交易雙方提出申請，在申請得到同意后，由市農村產權交易中心按照一定流程組織開展評估工作，并出具評估結果報告。該評估方式共分評估預備階段和評估階段兩個階段進行。在評估預備階段主要完成的任務：一是在實地踏查評估標的物現狀，充分了解、聽取交易雙方對土地經營權地形地貌、土地現狀、產業布局等情況介紹和陳述說明;二是確定參評專家人員范圍、數量等事項;三是由召集人提議，全體與會人員用舉手表決的方式，表決通過本次資產評估小組組成人員，評估小組監督人員、記錄人員等，討論決定回避事項等。在評估工作階段，所有評估小組成員的任務：一是集中討論評估標的物的詳細情況，對評估預案進行充分討論并修改，經評估小組成員共同決定后形成正式的評估工作議案;二是評估小組成員嚴格參照評估議案，堅持實事求是、獨立客觀的標準，對土地經營權和地上產業情況獨立完成評估報價;三是評估小組現場發布評估結果報告;四是對評估結果進行公示公開、接受監督，經公示無異義后由農村產權交易中心出具加蓋公章的結果認定報告。

（三）推廣交易雙方自評估

凡是農戶個人與銀行發生的交易數量較小的評估，一律按照交易雙方共同參與、共同評估、共同確認的價值為主。在此大力倡導這種評估方式，比如圍繞農信社針對農戶的信用貸款業務，由于涉及交易面積數量小，情況不復雜，則交易雙方可用自評估的方式解決。

（四）探索開展行業評估

即按照“哪家的孩子哪家抱”和“行業人辦行業事”的原則，分行業、分種類、分版塊組建評估團隊，開展行業評估。比如盤州市的茶葉、刺梨、精品水果的評估就要倡導這個評估方式，以此增強評估的公信力和說服力。

（五）按照流程合規引入第三方評估機構，豐富評估體系

重點解決對評估要求嚴格的工商銀行、郵儲銀行對評估結果確認難的問題。切實為交易雙方提供行之有效的評估問題，為交易雙方成功交易提供了服務。

（六）嚴格標準要求，嚴守底線思維，扎實推動評估工作落實

一是始終將開展資產評估作為拓展農村產權交易的切入點，在圍繞農村土地經營權開展抵押貸款的過程中，堅持按照貸款銀行的評估需求提供不同的評估服務，明確涉及集體產權、集體交易的要評估，交易數額巨大的，交易情況復雜的要評估;二是明確凡屬權屬不清、有矛盾糾紛的不評估，個人產權交易的不評估的“兩評兩不評”工作原則;三是建立評估機制，認真推動領導小組評估。相關部門通力協作，認真抓落實，要認真結合已有的《盤州市農村土地經營權流轉價格指導意見》《盤州市土地經營權評估工作細則》《盤州市農村產權資產評估小組工作制度》《盤州市農村產權資產評估小組專家人員管理制度》《盤州市農村產權資產評估監督制度》等，在抓制定落實上下好功夫，確保制度落實見效。

（七）優化評估流程，簡化評估程序

一是要嚴格圍繞群眾的需求，認真優化評估流程，去掉可要可不要的程序，去掉沒有明確規定的流程，做到簡明快。二是針對農信社網點眾多的特點，重點推動交易雙方自評估，精簡掉所有不必要的材料，以最簡單化的流程開展評估工作。針對其他行的情況，也要做到言簡意賅，方便操作。三是堅守服務宗旨，不給交易雙方增加交易負擔，不得收取任何評估費用。

四、需要進一步思考與探索的兩個問題

（一）缺少機制體制保障，合法性問題受質疑

盤州市的農村產權交易工作，雖然開展了對以土地經營權為主體的農村產權資產的評估，但由于受國家政策層面等的影響，盤州市的評估還僅局限于很小的范圍內，在林權林地、水域、農村知識產權等領域還未真正探索開來，其評估方式、結果還沒有得到真正的認可，與國家評估法的規定和市場的需求來看，其合法性與適用性的矛盾仍然存在，很多工作仍需在今后的工作中，從基層再探索、再突破。

（二）評估程序不夠規范，評估結果不夠準確

在開展工作的過程中，無論是借貸雙方的自評估，還是組成評估小組集中開展評估，其評估標的物認定、評估流程、評估結果在規范化、標準化、責任化方面都還存在許多問題，這也為下一步的探索留下了很多不確定性問題。在這方面，盼望著國家相關部門能給予更多的頂層設計、理論指導、政策支持，助推農村產權資產評估工作能走得更穩更遠，推動農村產權交易這項改革工作走得更快更好。

結語

資產評估是通過資產的價值優化資源配置的重要工具，是維護社會秩序、促進市場公平競爭所不可或缺的。盡快建立與現代市場體系相適應的農村產權資產評估制度，是完善市場經濟體制，促進市場經濟健康發展的迫切需要。隨著農村集體產權制度改革的深化和農村“三變”改革的升級發展，農村集體經濟組織、農民個人對農村產權流轉需求將日益增加，市場潛力巨大。為防止國有資產流失、維護公共利益、保護各方合法權益，今后應加強農村產權資產評估方面的研究，以建立依法有序、客觀公正的農村產權資產評估體系。