外資并購滲透下我國房地產產業鏈整合策略研究

周媛媛 劉蓓蕾

摘 要：外資通過直接成立房地產公司和企業并購的方式，將勢力滲透到我國房地產產業鏈各處，嚴重制約我國房地產產業鏈正常發展。我國企業應利用本土作戰優勢，將互聯網和房地產產業鏈結合，實現資源和信息的有效對接，以此破解外資滲透后受制于人的困境。

關鍵詞：外資 滲透 房地產產業鏈 整合策略

一、引言

房地產行業是我國國民經濟發展的基本元素之一，也是我國國民經濟的支柱產業。相關數據表明，截至2015年7月，我國房地產投資已經超過4萬億人民幣，占全國GDP比重超過13.5%。而隨著我國城鎮化進程的不斷推進，住房的剛性的需求和貨幣流動性的充裕都促使房地產行業呈現巨大發展前景。房地產行業高投資和高回報的特點以及我國遺產稅尚未完善等特點都使其成為吸引外資的重要因素。僅在2010年前11個月，我國房地產開發企業的資金來源中，外資就占到656億人民幣，較2009年同期增長59%。從總體上看，外資進入我國房地產市場具有很多優點，比如帶來大規模資金流入和新型房地產金融理念以及金融工具等等。但不可否認的是，如果任憑外資的頻繁流入而不加限制，后者將不斷通過對房地產產業鏈上下游行業的影響來間接影響我國房地產行業正常發展。因此，有必要從房地產全產業鏈角度對外資的影響進行全面分析，并提出相應對策建議。

二、外資滲透我國房地產產業鏈現狀

從目前情況看，外資滲透我國房地產產業鏈的方式主要有兩種：直接投資成立房地產公司和通過并購手段進入房地產產業鏈上下游行業。

1.外資房地產公司發展現狀。目前，我國內地的外資地產公司基本分為以下四類：（1）第一類是以“和記黃埔”、“新鴻基”、“恒基兆業”為代表的港資地產企業。（2）第二類是以新加坡凱德、印尼金光集團為代表的東南亞房地產企業。（3）第三類是以宏普集團、遠雄集團為代表的臺資房地產企業。（4）第四類是以摩根斯坦利、高盛等為代表的歐美基金公司。

2.外資并購滲透我國房地產產業鏈方式。房地產產業鏈涉及行業眾多，其上游包括了建材、冶金、化工、機械等行業，中游則涉及土地獲取、設計規劃、建筑施工、營銷、物業等行業，下游包括裝飾裝修、電氣、家具、運輸、商業等行業。而外資早就通過行業并購的方式滲透我國房地產產業鏈上各行業。比如在上游建材業中的水泥行業中，意大利水泥集團出資3300萬美元，收購了國內該行業領先企業——光宇集團陜西富平水泥100%股權；而同屬上游的建材零售業方面，英國百安居公司則以8500萬英鎊收購德國歐倍德在華全部13家門店后一躍成為內地建材零售業龍頭企業。在中游的土地獲取方面，外資企業已經囤積了大量土地，比如恒基中國及新鴻基地產等企業在內地持有的土地儲備就多達2200萬平方米。在設計規劃方面，歐美地產商以建筑設計為主要業務，滲透內地市場，比如美國AECOM公司就連續收購中國市政工程西北設計研究院、深圳市城脈建筑設計有限公司等多家國內設計企業，澳大利亞五合國際集團也順利收購北京華特設計院。在下游的裝修業方面，美國威士伯公司以2.81億美元的價格收購我國民營涂料業第一品牌“華潤涂料”，而全球涂料巨頭企業新加坡立邦（中國）也以2.45億人民幣收購廣東秀珀化工股份等等。更值得關注的是，房地產企業對資金需求量巨大，而2010年4月嚴厲的樓市調控政策出臺后，IPO、定向增發等資本市場融資渠道逐步收緊，引發內地中小型房地產企業倒閉潮，2014年3月負債35億元的寧波興潤置業破產則直接揭開我國新一輪房地產破產潮的序幕。因此許多國內房地產商根據自身需要，主動尋求與外資進行合作，通過前者融資的方式來規避國家產業政策的限制。于此同時外資也在試圖通過資金掌控我國房地產產業鏈，比如瑞銀集團與金地集團合作的海外房地產基金總值超過2億美元，其投資重點則從房地產產業鏈上游直接延伸到中游。從長遠角度看，目前正在進行的戶籍改革和城鎮化發展相對來說更傾向于中小城市，而“居者有其屋”的傳統理念和當前銀行利率低下以及海外投資阻力加大等因素的綜合影響，使得我國房地產行業及相關產業將在未來相當長一段時間內得到更多提振。因此，房地產行業如果要因時制宜應對外資步步緊逼的當前態勢，就應從全產業鏈角度提出新的發展戰略。

三、我國房地產產業鏈存在的主要問題

我國非對稱產業鏈問題很多，但從外資滲透的角度來看，目前最應引起注意的主要是以下兩個問題。

1.現有政策決定了房地產產業鏈發展空間存在局限性。以土地為例，由于國情所限，土地資源的所有權和分配權掌握在政府手中，因此，我國房地產產業鏈中政府控制了該產業鏈中游的開端，開發商作為流通土地的獲得者，和融資合作機構（銀行等）、開發機構（設計施工）以及銷售機構、物業等構成房地產產業鏈中游的其他組成。而政府由于掌握土地資源而具有更多話語權，其決策行為帶來的影響會隨著產業鏈的延伸而傳導到房地產產業鏈上其他地方，從而在某種程度上放大這種效應，從而在源頭上就制約整條房地產產業鏈發展。

2.房地產產業鏈各環節成熟度較低，環節之間依存度較差。這方面突出表現在“行業標準缺失”問題上。此外，產業鏈上各環節之間相互傾軋明顯。以中游環節為例，“世聯地產數據中心”調查發現，受訪地產開發商中只有17.9%認可其與代理設計、融資和營銷等工作于一身的顧問公司合作情況，因此在考慮有75%的開發商明確表示反對以現有行業標準選擇代理的顧問公司。相反，根據該數據中心另一項調查，61.9%的顧問公司認為開發商誠信不夠，并且在顧問公司選出的、不利于其發展的因素中，“開發商不誠信”這一因素占據影響因素第二位。顯然，房地產產業鏈各環節之前相關行業企業不能相互信任，會導致市場選擇成本大幅度上升，且會由此帶來尋租等一系列問題。

四、我國房地產產業鏈應對外資滲透的策略建議

安信證券策略報告認為，在過去4年調整背景下，房地產行業及產業鏈相關公司已處于A股洼地。從整體上看，房地產產業鏈已具備了較強配置價值，同時互聯網滲透的影響，國內房地產產業鏈面臨整體機會。以住房為例，僅在2015年上半年，兩會和六部委分批就土地、公積金、信貸、財稅等多方面采取穩定住房發展的措施。在未來10-20年內，我國新型城鎮化發展還會加強對住宅的剛性需求，而經濟結構的不斷調整也為房地產行業未來發展提供廣闊空間。在此利好消息驅動下，我國房地產行業整體形式開始好轉。2015年6月中國房地產測評中心等幾家單位聯合發布的《2015年5月中國城市住房價格288指數》，作為監測點的全國288家地級以上城市房價變動指數較上月增長0.7%，環比則上漲0.05%。同時，宏觀環境的變化也為我國房地產產業鏈突破外資滲透提供了前提。一方面，面對日益嚴重的外資滲透現狀，我國政府開始逐步調整政策。2015年新修訂的《外商投資產業指導目錄》中，房地產行業從原來的“限制類”調整至“允許類”。這意味著外資將正式參與市場競爭，而不再需要通過第三方介入，這就為我國房地產行業有序競爭提供良好基礎。另一方面，我國經濟現狀也為房地產產業鏈反擊外資入侵提供了機會和空間。首先，隨著我國制造業的轉型升級，加之國內物流體系構建日臻完善，以及制造業人工成本趨高、消費觀念差異等因素的影響，許多外資企業被迫搬遷。這就為本土企業逆襲提供了空間。以房地產產業鏈上游的建材零售業為例，百安居中國自1999年在華開展業務后一路高歌猛進，高峰時期曾開設63家門店。其獲利也相當可觀，僅2006年一年該企業就為母公司貢獻830萬英鎊利潤，然而從2007年起業績急轉直下，之后連年虧損不見起色，最后不得不于2014年向外出讓70%股權。同樣，在2011年6月，國內的華潤水泥收購高盛旗下Panda Investments Ltd 所持蒙西水泥熟料及水泥項目40.6%股份，而西部水泥以6.25%自身股票為代價收購意大利水泥集團在華水泥業務。這些趨勢都表明，外資正在加速撤離內地房地產產業鏈，這就為本土企業提供了機遇。其次，互聯網的普及也為內地房地產全產業鏈合作提供了契機。房地產產業鏈上各產業收益之間具有長期均衡性，而房地產行業收益情況會通過市場直接影響到其上游和下游產業，如鋼鐵業、金融業、裝修業、商業等。 目前，房地產產業鏈上各行業經營者與采購商的合作都缺乏一個完整、同一的渠道進行溝通和合作。因此，為了實現房地產產業鏈的協調發展，各行業必須形成不同專業、不同行業甚至不同領域之間的信息共享，實現房地產產業鏈整體的平臺化、縱深化的高效率發展。具體來說，內地房地產產業鏈需要從資金、信息和物流三個方面進行協同發展。即：通過整合上游供應商、中游開發商和下游銷售商的所有信息和資源，不僅加速現金有效流動，避免不必要的倉儲等物流成本，而且可以通過自身要求來選擇合適的合作方，使雙方信息更為對稱。以商品房住宅建設為例，隨著我國勞動力成本的提升和科技的快速發展，以建筑工業化、設計標準化、裝修產業化等提升生產效率和降低單位能耗、涉及房地產全產業鏈的“住宅產業化”已浮出水面。因此萬科在2006年就成立了“萬科北方工業化推進工作小組”，啟動北方“工廠化”住宅發展戰略，并在北京榆樹莊構件廠成立研發基地，初期成果在2007年應用在上海試點的“預制裝配式混凝土結構”高層住宅，而第一批PC住宅——上海新里程20號和21號已于2008年對外發售。而北京萬科承建的“萬科中糧假日風景”3期的3、4號樓則從PC、外墻保溫系統和全裝修三個方面實現住宅產業化。從當前形勢看，房地產與互聯網的合作已漸入佳境。然而我們認為，隨著互聯網技術的發展，中國房地產產業鏈更應深入發展。具體來說，內地房地產產業鏈可以從以下幾個方面著手發展。首先，在資金來源方面，可以借鑒美國房地產發展模式，開拓資金來源。美國房地產發展模式的特點是，房地產基金或者投資商成為房地產市場的主導者，開發商只是吸引資金、把控中介和流通的組織者，而地產建造商或中介商只是圍繞房地產基金的合作者。在這種模式下，房地產的核心就變成金融運作而非開發建設。而我國和美國有許多相似的地方。更為重要的是，當前我國的房地產發展業態與美國出臺《房地產基金法》前的情形極其相似。因此如何為自己尋找到合適的資金供應者，就是內地房地產產業鏈關注的首要問題。2010年以來，由于限購、限貸政策的實施，我國房地產企業利潤率已從20%猛降到10%左右，而融資、營銷、管理等方面的成本還在持續上升。這種情況促使國內房企加快轉型腳步。尤其是2012年以后，部分房企開始向全產業鏈方向延伸。比如民生易貸、民生銀行地產部和萬科地產也聯手開發“民生e房”首期項目“萬民寶”。在該項目中，投資者通過平臺“民生e房——萬民寶”產品，可以享受年化4.5%的金融收益。而購入該平臺所在樓盤“萬科米酷樓盤”的購房者，在簽訂購房合同后，還可額外享受給予的特別補貼1%，該金融產品的綜合收益率可達5.5%。而總部位于深圳的香港特區上市企業“匯聯金融服務控股有限公司”（以下簡稱“匯聯金融”），也宣布推出國內首家覆蓋房地產產業鏈中游全部環節的金融服務平臺“匯理財”，其服務范圍全面覆蓋土地獲取、建筑施工、房屋銷售、社區服務等房地產產業鏈中游的各個環節，極大滿足目前房地產企業的要求，成為一支不可忽視的新金融力量。其次，在信息方面，應利用互聯網，將二者緊密結合，從而催生新的利潤增長點，即“采用互聯網思維、輕資產模式、綠色技術等作為核心競爭力，是房企應對中國經濟‘新常態的必然選擇”。比如在房地產營銷方面，2014年8月萬科與淘寶合作，宣布淘寶用戶可以購買萬科房產，并可用以前淘寶消費金額沖抵房款。而在2015年，綠地集團與中國平安聯合，在阿里巴巴線上推出年利率6.4%的金融產品，僅在半天內該產品就銷售一空。最后，內地房企應加快將物聯網技術引入自身業務的腳步，將房地產產業鏈相關行業與互聯網相結合，具體來說就是通過使用射頻識別（RFID）、紅外感應器、全球定位系統和激光掃描器等信息傳感設備，將物品與互聯網進行連接，實現對物品的智能識別、定位、監控和管理的網絡服務。比如華潤在北京門頭溝項目“悅景灣”與“愛空間”于2015年4月達成戰略協議，前者提供“988元/平米，45天完工”的定制精裝套裝服務，后者則依據前者提供的不同戶型，設計數款時尚與舒適兼備的智能家居裝修方案，并配備小米的智能家居。顯然，利用互聯網工具整合資源并打通房地產產業鏈，重塑房地產產業鏈價值鏈條，創新服務模式，將傳統的“智能家居”向“智慧家居”方向發展，進而達到行業共贏模式，將成為內地房地產產業鏈未來發展的重要方向之一。

五、結語

總之，我國房地產產業鏈面臨外資從全產業鏈角度的全面滲透，而后者往往通過直接成立房地產公司和企業并購的方式執行滲透策略。這種局面要求我國房地產產業鏈上相關企業需要利用本土作戰的優勢，進行全產業鏈的合作。而房地產與互聯網相結合已成為房企未來發展的主要趨勢，這也許會成為我國房地產產業鏈破解外資滲透的有效途徑。

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作者簡介：周媛媛，安徽工業大學商學院，學位：博士，職稱：講師；劉蓓蕾，安徽工業大學商學院，學位：碩士，職稱：講師。

※基金項目：本文被安徽省自然科學基金 “基于產業鏈連鎖反應的企業并購整合策略研究”（1408085QG138）支持.