小產權房的利與弊探討

摘要：當前，小產權房成為社會熱點問題，褒貶不一，雖然管理部門明確指出其不合法，但小產權房卻屢禁不止，呈現愈演愈烈之勢。本文分析了小產權房的利與弊，并在此基礎上提出解決小產權房問題的建議。

關鍵詞：小產權房；利與弊；探討

隨著房價的一路飆升，許多地方出現了房價相對便宜的小產權房。 所謂“小產權房”是指一些集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。小產權房沒有國有土地使用權證和房屋所有權證，只有鄉鎮政府或村集體發放的房屋所有證明，不具法律效力。雖然管理部門明確指出其不合法，但小產權房的規模和范圍不斷擴大呈現愈演愈烈之勢。小產權房長期行走在法律和政策的邊緣，褒貶不一，爭論不修，很有必要規范。

一、小產權房產生的原因

（一）不斷上漲的房價是開發小產權房的直接原因。當今房價高居不下，而城市居民收入的漲幅遠遠低于房價的漲幅。然而小產權房的價格卻僅為同地段商品房價格的三分之一左右，許多購房者對商品房的價格望而生畏，即使知道小產權房存在諸多弊端，他們仍經不起誘惑，愿意冒風險來認購。

（二）經濟利益的驅動是開發小產權房的內在動力。開發商、農民和村、鎮集體都能從中獲取利益。開發商利用政策上的缺陷，以低成本獲得集體土地，然后建小產權房出售。大部分小產權房建設用地都是以舊城改造、農民集中居住、新農村建設等名義獲得，采用這種方式無須經過大量繁雜的審批手續，同時又逃避了土地出讓金、城市建設配套費等稅費。對開發商而言，建小產權房可以取得事半功倍的成效。面對火爆的房地產市場，村、鎮集體也可以從小產權房開發中獲得豐厚的收益，這在一定程度上給了農村集體開發小產權房的動力。對農民來說，作為集體土地的主人，小產權房將使他們成為土地增值的最大收益者。

（三）現行土地制度的缺陷是導致小產權房屢禁不止的根本原因。法律上的缺陷導致小產權房買賣雙方存在僥幸心理。我國法律規定了城市土地歸國家所有，農村和城市郊區土地，屬于農民集體所有。《土地管理法》雖規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但它對農民在舊宅基地上蓋樓房，把空余的部分賣給城市人的行為沒有明確規定。在這種情況下說它違規也行，說它不違規也行。顯然，這中間有許多法律空白或缺陷。一些行政執法部門面對小產權房的迅速蔓延，顯得那么的無奈，原因恐怕正在于此。許多購買小產權房的百姓都認為法不治眾，甚至認為小產權房將來可以轉為大產權房。

二、小產權房的利與弊

凡事都有利與弊，小產權也不例外。小產權房有利的一面 ：

（一）小產權房可以緩解住房壓力，抑制房價虛高上漲。由于我國城市化進程加快，大量農村人口涌入城市，導致對住房的需求不斷增大。由于城市土地供應受土地指標等瓶頸的制約，房地產市場的供應遠遠不能滿足市場的需求，從而導致房價的不斷攀升。小產權房的出現滿足了特定消費層次人員的基本居住需求，可以起到平抑城市商品房價格的作用。

（二）小產權房有利于維護農民和村集體的利益。目前我國商品房開發方式是政府先將集體土地征為國有土地，然后再出讓給開發商，高額的土地出讓金由政府獲得，農民只得到極少的補償，這是對農民是不公平的。而農民自己開發商品房，則可以從市場中分享到比土地補償更高的增值。

（三）小產權房的開發建設，也可以推動農村經濟發展，加快新農村建設，加快農村的城市化進程。

小產權房不利的一面：

（一）小產權房沒有合法產權，購房者的權益得不到保障。我國的憲法第十條規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。”在集體土地上興建的房屋將無法取得土地管理部門頒發的《國有土地使用權證》和建設部門頒發的《房屋所有權證》。若遇到國家征用土地或拆遷，購房者的權益得不到保障。

（二）小產權房不能上市交易或抵押。《房地產管理法》規定，沒有《房屋所有權證》的住宅將無法辦理過戶手續。根據《土地管理法》，集體土地只能在集體經濟組織內部流轉，不能在市場上自由流通，因此業主不能進行房屋上市交易、抵押、遺贈等，小產權房的買賣或轉讓合同不受法律保護。

（三）小產權房能滋生腐敗。一些農村基層干部，利用開發建設小產權房的機會，非法買賣集體土地，將賣地款占有已有，此類案件時有發生。另有一些人弄虛作假違規搭建，騙取國家拆遷補償款，有的引發群眾集體上訪，造成很壞的社會影響。

三、妥善解決小產權房問題的建議

小產權房是目前房地產市場上的一個怪胎，政府應本著公平、公正，照顧各方利益的原則，妥善處理小產權房。筆者建議：

（一） 建立集體土地使用權流轉制度

出現小產權房的根本原因是現行土地制度的缺陷，因此改變單一的土地供應模式，建立集體土地使用權流轉制度，積極穩妥推進農村集體建設用地使用權流轉，規范流轉行為，是減少小產權違法用地的有效途徑之一。面對小產權房這樣的新事物，政府的應對辦法，不應是警告和查處，而是要考慮修改土地管理法，把部分被剝奪了的集體土地開發權、處分權還給農民集體，允許集體所有的土地直接進入市場，建立城鄉統一的建設用地市場。同時將小產權房用地與國有建設用地同樣納入規劃管理和計劃管理的軌道， 實現集體對土地的真正所有，這是消滅小產權房的根本所在。

（二）完善城鎮住房保障體系 ，加快城鄉一體化建設

政府應加大保障性住房建設力度，通過限制小產權房流轉、回購等辦法, 將小產權房納入廉租房、經濟適用房等住房保障體系。政府必須在完善住房供應結構和住房保障體系上下工夫,為農民工和大學生建設保障性住房， 建立起滿足不同購房群體需求的住房體系, 加大各階層住房供應量, 尤其是經濟適用房、廉租房等一系列保障性住房的供應, 完善房地產市場秩序。只有這樣, 新出現的小產權房市場才能逐步健全和規范, 老百姓才能真正實現居有定所。同時，結合“以城帶鄉 、城鄉結合”市場運行機制，逐步實現房地產市場城鄉一體化建設。

（三）對現有小產權房進行分類處理

對于已建成的小產權房，若全部拆除，一方面不利于社會穩定，另一方面也是對資源的浪費，因此，應視具體情況而定。對于非法占用基本農田和保護耕地開發建設小產權房，要堅決查處，強制拆除，并進行土地復耕，以維護法律的嚴肅性。對于那些在農村集體建設用地和宅基地上已經建成出售的，且符合規市規劃和土地利用總體規劃的，在建設過程沒有審批手續，可以補辦土地出讓手續，使其合法化。對于在農村集體建設用地和宅基地上已經建成沒有銷售的，要盡量利用經濟手段、用科學發展的長遠眼光來提出對策，政府可進行質量驗收，符合標準的可由政府統一收購， 把其轉為經濟適用房、有限產權房、或政府廉租房，從一程度上解決保障房不足的問題，以發揮最大的經濟和社會效益。

小產權房是在中國特殊的城市化背景下產生的，發展至今，雖給房地產市場注入了活力，但小產權房的存在是弊大于利的。處理小產權房涉及千家萬戶，關系各方切身利益。希望有關部門制定一個既能維護法律的權威，同時又可以遏制小產權房發展勢頭的好辦法，以維護人民群眾的利益，促進社會和諧發展。

作者簡介：

沈金鳳 (1969.11-)，女，江蘇省如皋市(籍貫) ，現職稱：房地產經濟師 、土地估價師 ，學歷：本科 ，研究方向：土地評估、土地管理。