房地產(chǎn)業(yè)的整合式創(chuàng)新路徑研究:看鏈家到貝殼的發(fā)展

丁盈嘉

摘 要：在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，企業(yè)迫切需要把握機遇進行創(chuàng)新。我國房地產(chǎn)行業(yè)富有中國特色，如若運用西方創(chuàng)新范式進行剖析略顯牽強。因此，運用整合式創(chuàng)新理論框架，以鏈家和貝殼為例分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新路徑。結(jié)論表明，鏈家結(jié)合時代特征進行行業(yè)中的顛覆式創(chuàng)新，為其持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)；貝殼融合中國情境、戰(zhàn)略導(dǎo)向，通過開放、協(xié)作、全面創(chuàng)新走上了整合式的創(chuàng)新之路。

關(guān)鍵詞：整合式創(chuàng)新；貝殼；鏈家；房地產(chǎn)業(yè)

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2022）33-0063-03

引言

“十四五”規(guī)劃的開局之際，我們需要堅決把握創(chuàng)新這一重大的時代命題，堅持通過科技創(chuàng)新加快推動高質(zhì)量發(fā)展之路。新型冠狀病毒疫情的強烈沖擊下，國內(nèi)外環(huán)境變得越發(fā)深刻、復(fù)雜。對于過去的科技成就仍需要秉持不驕不躁的態(tài)度，繼續(xù)通過創(chuàng)新引領(lǐng)未來戰(zhàn)略部署，爭取實現(xiàn)從量變到質(zhì)變的突破性成長。可以發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)新的重要性不言而喻。

“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，傳統(tǒng)的邊界感日益模糊，新工業(yè)革命推動著“數(shù)字空間”的發(fā)展與普及。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)幾十年的發(fā)展也正逐步進入創(chuàng)新領(lǐng)域，但如果用西方各國為代表的創(chuàng)新范式解釋我國房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新活動似乎有些牽強。因此，本文通過案例研究的方法，運用“整合式創(chuàng)新”理論框架驗證中國情境下房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新路徑。

一、文獻(xiàn)回顧

整合式創(chuàng)新理論是陳勁等學(xué)者于2017年提出的一種基于東方智慧的新興創(chuàng)新范式。可以說，“整合式創(chuàng)新理論”是以戰(zhàn)略視野為前提，集協(xié)同創(chuàng)新、全面創(chuàng)新和開放創(chuàng)新于一體的創(chuàng)新范式[1]。傳統(tǒng)西方創(chuàng)新范式強調(diào)企業(yè)家內(nèi)在精神的驅(qū)動力，主要從產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、社會等方面進行探索與研究。通過對不同國家情境的劃分，創(chuàng)新范式主要可以區(qū)分為美國情境、歐洲情境、亞洲情景三種。美國情境下的創(chuàng)新范式主要以市場和需求為導(dǎo)向，關(guān)注企業(yè)的利益結(jié)果[2]；歐洲情境下的創(chuàng)新范式并非秉持利益至上的原則，更多則是關(guān)注社會需求與社會價值，注重技術(shù)與文化的交融[3]；而亞洲學(xué)者則主要基于各自國家的特點和創(chuàng)新實踐提出不同的創(chuàng)新范式，如日本學(xué)者提出的“精益創(chuàng)新”[4]是日企技術(shù)人員匠心精神的體現(xiàn)。然而，上述創(chuàng)新范式無法擺脫原子論的創(chuàng)新思維方式[1]，造成了思維局限、過于重視橫向資源整合的缺陷。此外，缺少戰(zhàn)略設(shè)計和戰(zhàn)略全局觀也導(dǎo)致了企業(yè)目標(biāo)在實施過程中缺乏前瞻性視野。究其原因，主要是現(xiàn)有創(chuàng)新范式缺乏中國傳統(tǒng)文化和東方哲學(xué)思想的滲入，如儒家哲學(xué)的中道思想、道家哲學(xué)的陰陽動態(tài)變化、法家哲學(xué)的全局戰(zhàn)略觀等[5]。基于此，“整合式創(chuàng)新”理論的提出關(guān)注了戰(zhàn)略、協(xié)同、全面、開放四個創(chuàng)新要素，融合了東方哲學(xué)和中國傳統(tǒng)文化的優(yōu)點，填補了中國情境和東方智慧的空白。

目前，整合式創(chuàng)新理論的相關(guān)文獻(xiàn)主要基于單案例分析法，結(jié)合國家重大科技領(lǐng)域，從產(chǎn)業(yè)、技術(shù)等層面進行研究[6]；也有研究關(guān)注跨界整合式創(chuàng)新，分析市場導(dǎo)向?qū)τ诳缃缯系牟町愋杂绊慬7]。現(xiàn)有對于房地產(chǎn)行業(yè)的研究多針對企業(yè)多元化和專業(yè)化的經(jīng)營方式[8]，研究企業(yè)績效與經(jīng)營戰(zhàn)略模式之間的關(guān)系，但尚未得出一個統(tǒng)一的結(jié)論。也有研究關(guān)注宏觀環(huán)境對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，包括融資能力[9]、資本結(jié)構(gòu)[10]。但鮮有文獻(xiàn)聚焦于第三產(chǎn)業(yè)，關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化的整合式創(chuàng)新。因此，本文重點研究互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)行業(yè)整合式創(chuàng)新的演化過程，探索地產(chǎn)行業(yè)的自我顛覆與創(chuàng)新，為其他服務(wù)業(yè)進行整合式創(chuàng)新之路提供啟示與借鑒。

二、案例介紹

本研究選取鏈家網(wǎng)、貝殼找房兩家企業(yè)進行案例分析，運用“整合式創(chuàng)新”理論框架剖析我國房地產(chǎn)行業(yè)巨頭發(fā)展、壯大的創(chuàng)新路徑。挑選鏈家網(wǎng)和貝殼找房企業(yè)的原因主要如下：一是用戶規(guī)模大，市場滲透率占比位居所有房產(chǎn)品牌前列，具有代表意義；二是貝殼脫胎于鏈家，兩者關(guān)系密切。

鏈家于2001年在北京成立。發(fā)展至今，鏈家的差異化經(jīng)營戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在進行二手房資金托管，財產(chǎn)安全性增高；簽訂三方合約時率先承諾不吃差價。憑借上述優(yōu)勢，鏈家搶占了市場先機。但好景不長，2005年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下滑趨勢，二手房交易量急劇萎縮。許多房產(chǎn)中介公司采取閉店裁員方式渡過市場寒冬期；而鏈家迎難而上，采取順勢擴張的方案迅速擴大市場占有率。2014年，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)模式興起，信息的透明化也導(dǎo)致了中介費用的“價格內(nèi)卷”，多家企業(yè)的聯(lián)合競爭加劇了鏈家的危機感。四年后，貝殼找房平臺作為其旗下新品牌正式上線。十八年間，鏈家改變了傳統(tǒng)的垂直經(jīng)營模式，開創(chuàng)了全新的數(shù)字化房產(chǎn)交易平臺，在整合式創(chuàng)新之路上披荊斬棘，取得豐碩成果。鏈家是如何實現(xiàn)顛覆式創(chuàng)新，而貝殼如何整合現(xiàn)有資源創(chuàng)造可持續(xù)性價值是本文的重要探討內(nèi)容。

三、鏈家的“自我顛覆”

自成立以來，鏈家的發(fā)展經(jīng)歷了純線下時代—信息化時代—互聯(lián)網(wǎng)時代的三階段戰(zhàn)略部署[11]，從而一步步發(fā)展成行業(yè)巨頭。

（一）純線下時代，沉淀企業(yè)價值觀

參閱鏈家網(wǎng)從2009—2012年的交易數(shù)據(jù)，銷售額的突破式增長令人感慨。三年間鏈家網(wǎng)業(yè)績額將近翻倍，2012年達(dá)到了33.15億元。究其原因，莫過于鏈家網(wǎng)顛覆“行業(yè)慣例”，沉淀企業(yè)價值觀的壯舉[11]。首先，鏈家網(wǎng)突破了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“慣例”，率先制定了二手房資金托管和不吃差價簽訂三方的規(guī)則。上述制度動搖了經(jīng)紀(jì)人手中的大蛋糕，導(dǎo)致鏈家網(wǎng)員工的流失。由此，鏈家網(wǎng)實施進一步舉動，突破了人才培養(yǎng)的“慣例”。鏈家致力于招募無經(jīng)驗的新人和大專以上應(yīng)屆生，期待培養(yǎng)一批贊同企業(yè)價值觀的高品質(zhì)專業(yè)房屋經(jīng)紀(jì)人，塑造專業(yè)化、服務(wù)化、安全化的交易理念，實現(xiàn)從零到有的過程。

（二）信息化時代，重構(gòu)房產(chǎn)中介服務(wù)流程

產(chǎn)業(yè)信息化時代的席卷下，鏈家也致力打造數(shù)字化空間。2008年，鏈家上線“樓盤字典”工程，對系統(tǒng)內(nèi)每一樓盤進行了數(shù)據(jù)的收集與標(biāo)注，邁開了數(shù)據(jù)資產(chǎn)的第一步。隨后，率先提出“鏈家標(biāo)準(zhǔn)”，啟動真房源“假一賠百”的行動，并承諾全渠道100%真房源。這些舉措打破了房地產(chǎn)行業(yè)固有的慣例，重構(gòu)了房產(chǎn)中介服務(wù)流程。從“鏈家標(biāo)準(zhǔn)”的承諾到“樓盤字典”的有理有據(jù)，鏈家成功建立起了屬于自己的行業(yè)信任，也提高了服務(wù)的效率。2017—2018年，鏈家分別上線了試真產(chǎn)品與系統(tǒng)，標(biāo)志著鏈家在信息化時代取得的重大成果，為重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式打下堅實基礎(chǔ)。

（三）互聯(lián)網(wǎng)時代，打通O2O數(shù)據(jù)循環(huán)

鏈家推廣線上業(yè)務(wù)后成功獲取了較大用戶流量，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化和效率是非常重要的一個環(huán)節(jié)。只有消費者在線篩選與線下帶看和推薦相互結(jié)合，才能營造獨特的競爭優(yōu)勢。因此，在互聯(lián)網(wǎng)時代鏈家并未放棄線下門店的擴張，通過直營的方式發(fā)展自由門店，提升服務(wù)品質(zhì)。鏈家通過探索線上線下并行的機制，將高服務(wù)、高效率、高信任從線下貫徹至線上，打通O2O數(shù)據(jù)循環(huán)，實現(xiàn)交易線上化和數(shù)字化的轉(zhuǎn)變。

產(chǎn)業(yè)數(shù)字化并非僅囊括線上運營，更主要的是數(shù)據(jù)間的循環(huán)和數(shù)字化的合作方式。為打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間相互排擠、惡性競爭的不良局面，鏈家上線了ACN機制，從規(guī)則入手，合理化、規(guī)范化房屋交易流程。ACN機制主要通過拆流程和分利益的方式將房源端和客源端分為10個部分，不同部分可由多個經(jīng)紀(jì)人協(xié)同合作。通過劃分蛋糕的方式保障多個經(jīng)紀(jì)人的利益，實現(xiàn)可靠的競合網(wǎng)絡(luò)。

鏈家通過早期的步步摸索，探索出了一條適合自己的“顛覆”之路。從純線下模式到經(jīng)紀(jì)人合作機制，數(shù)次的打磨為貝殼找房的“整合式創(chuàng)新”之路奠定了堅實基礎(chǔ)，更為其邁向數(shù)字房產(chǎn)交易共創(chuàng)平臺提供了核心理念。

四、貝殼的“創(chuàng)新之路”

“整合式創(chuàng)新”的理論框架主要包括戰(zhàn)略導(dǎo)向、協(xié)同創(chuàng)新、全面創(chuàng)新、開放創(chuàng)新這四點，鑒于貝殼找房的創(chuàng)新之路是基于中國這一新興經(jīng)濟體，因此在對貝殼進行案例分析時加入了中國情境這一要素。綜上，本文將從上述五個維度運用整合式創(chuàng)新來探索貝殼的發(fā)展。

（一）中國情境

中國情境是作為創(chuàng)新活動的價值觀嵌入在戰(zhàn)略決策中[6]；“整合式創(chuàng)新”是基于中國文化和中國情境的一種創(chuàng)新實踐范式，因此對于中國情境的討論頗為重要。本文將中國情境細(xì)分為責(zé)任觀、統(tǒng)籌觀、實踐觀[6]，具體解釋如下：貝殼在責(zé)任觀中的體現(xiàn)主要基于企業(yè)文化和使命。“有尊嚴(yán)的服務(wù)者，更美好的居住”是貝殼公司的使命，貝殼秉持厚德載物的傳統(tǒng)價值觀，強調(diào)有責(zé)任的創(chuàng)新式發(fā)展[12]，旨在為全國乃至全球人民創(chuàng)造更美好的居住。統(tǒng)籌觀即統(tǒng)籌兼顧，主要考慮時間統(tǒng)籌和資源整合。鏈家的戰(zhàn)略目標(biāo)具有時間統(tǒng)籌觀念，計劃2021年平臺用戶達(dá)到100萬，實現(xiàn)月活量突破1億。同時也期望統(tǒng)籌各方資源，建立數(shù)字化房屋交易平臺。實踐觀即公司的需求與應(yīng)用的體現(xiàn)。貝殼結(jié)合行業(yè)需求和市場需求，提出了需求本土化戰(zhàn)略，推動打造中國版MLS系統(tǒng)。鏈家從大局意識、長遠(yuǎn)意識和實踐意識出發(fā)，統(tǒng)籌整合現(xiàn)有資源與企業(yè)規(guī)劃，建設(shè)整合式創(chuàng)新活動。

（二）戰(zhàn)略導(dǎo)向

從鏈家的建立到貝殼的崛起，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的概念沖擊著這兩家公司，時刻影響著企業(yè)的戰(zhàn)略決策與長期發(fā)展。貝殼從大局意識出發(fā)，堅持自有的企業(yè)使命和價值觀的戰(zhàn)略思維，以人才為突破口，培養(yǎng)一群支持并維護本公司企業(yè)文化的員工。同時，貝殼貫徹鏈家“自我顛覆式”的戰(zhàn)略思維，將傳統(tǒng)技術(shù)與新技術(shù)相結(jié)合，為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供新方向。

（三）協(xié)同創(chuàng)新

協(xié)同創(chuàng)新，即將存在利益沖突、目標(biāo)沖突的各個主體聯(lián)系起來，建立互相協(xié)作的創(chuàng)新機制。貝殼的協(xié)同創(chuàng)新主要體現(xiàn)在機制創(chuàng)新的突破上。鑒于房源、客源的信息孤島以及經(jīng)紀(jì)人惡性競爭情況，貝殼設(shè)立了ACN機制，計劃徹底破解非標(biāo)準(zhǔn)化、低效率的交易模式[13]。與過去鏈家的ACN機制不同，貝殼網(wǎng)作為一個大平臺，涵蓋了許多跨品牌房源，搭建了數(shù)據(jù)和技術(shù)共同驅(qū)動的大網(wǎng)絡(luò)，促進平臺消費者和使用者的互惠共贏。通過價值共創(chuàng)的方法，經(jīng)紀(jì)人之間的競爭關(guān)系得以削弱，顧客的服務(wù)體驗也相應(yīng)上升，實現(xiàn)了協(xié)同創(chuàng)新的作用。

（四）全面創(chuàng)新

全面創(chuàng)新，即將創(chuàng)新的各要素相結(jié)合，通過整合的方式激發(fā)創(chuàng)新亮點，進行全要素、全員創(chuàng)新[14]。貝殼的全面創(chuàng)新主要圍繞技術(shù)創(chuàng)新展開，在VR看房功能推出的一年時間內(nèi)，貝殼成功打造了中國最大房源數(shù)據(jù)庫，以每月新增20萬套的三維重構(gòu)速度增長。基于VR房源的海量數(shù)據(jù)庫，貝殼推出在線AI講房功能，將VR結(jié)合AI技術(shù)，運用智能算法處理三維空間結(jié)構(gòu)，增強對房屋基本情況的了解。此外，貝殼也實現(xiàn)了數(shù)字樓盤到數(shù)字樓盤LIVE的轉(zhuǎn)變。過去數(shù)字樓盤僅僅包括房屋基礎(chǔ)信息，為實現(xiàn)數(shù)據(jù)的流通和轉(zhuǎn)換，數(shù)字樓盤LIVE中增添了房屋的帶看次數(shù)與頻率，將市場變化通過數(shù)據(jù)的形式清晰展現(xiàn)給每一位消費者和經(jīng)紀(jì)人，提高了合作效率、降低了合作成本。

（五）開放創(chuàng)新

實際上，開放式創(chuàng)新強調(diào)的是跨越邊界的知識、要素流動[15]，主要強調(diào)的是外部合作與共享行為。貝殼的開放式創(chuàng)新主要聚焦于數(shù)字化房產(chǎn)交易平臺。作為一個聯(lián)結(jié)其他房源品牌的大網(wǎng)絡(luò)，貝殼積極呼吁其他品牌的加入。2009年貝殼平臺總成交額中，直營品牌鏈家與其他新經(jīng)紀(jì)品牌成五五分趨勢。截至2020年，貝殼平臺共計收錄273個新經(jīng)紀(jì)品牌，覆蓋103個城市，平臺接入超過4.4萬家門店。由此可見，貝殼堅持開放式創(chuàng)新，將一個垂直直營品牌向開放式體系演變，形成網(wǎng)絡(luò)化的聯(lián)結(jié)關(guān)系。

結(jié)語

本文基于整合式創(chuàng)新理論框架，立足于中國情境分析了互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)行業(yè)整合式創(chuàng)新的演化過程。主要得出以下結(jié)論。第一，鏈家經(jīng)歷了純線下時代—信息化時代—互聯(lián)網(wǎng)時代的巨變，堅持通過企業(yè)價值觀成就自身，勇于顛覆行業(yè)慣例重塑中介行業(yè)服務(wù)流程，將線上線下高質(zhì)量服務(wù)概念貫徹至今，打通O2O數(shù)據(jù)循環(huán)。第二，貝殼基于中國情境開展整合式創(chuàng)新，關(guān)注企業(yè)責(zé)任觀、統(tǒng)籌觀和實踐觀，以時間為序列樹立企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，并將需求本土化，打造了適合中國情境的房產(chǎn)中介服務(wù)平臺。第三，貝殼繼承了鏈家自我顛覆式的戰(zhàn)略思維，從大局出發(fā)，以人才為突破口實現(xiàn)企業(yè)價值觀引領(lǐng)的戰(zhàn)略導(dǎo)向。第四，貝殼通過突破機制創(chuàng)新實現(xiàn)協(xié)同式創(chuàng)新，ACN機制的建立搭建了多品牌房源的大網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)價值共創(chuàng)和互惠共贏的局面。第五，貝殼圍繞技術(shù)創(chuàng)新開展全面式創(chuàng)新，將VR結(jié)合AI技術(shù)，引入智能算法進行房屋的在線講解，以實時更新的數(shù)據(jù)形式加強房屋管控，打造樓盤字典LIVE。第六，貝殼的開放式創(chuàng)新主要聚焦于其數(shù)字化房產(chǎn)中介平臺，通過利益驅(qū)動的方式鼓勵其他房產(chǎn)品牌加入，創(chuàng)造一個開放式的房產(chǎn)中介體系。貝殼著眼于自身差異，融合中國情境構(gòu)建了整合式創(chuàng)新路徑，明確了企業(yè)在行業(yè)中、在國家中的具體定位，也為房地產(chǎn)企業(yè)今后的創(chuàng)新發(fā)展提供了啟示。

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