對房地產業及財政收入的影響與對策

王寶華

[摘要]隨著我國現代化進程的加快，各行各業都進入了高速發展的時期，房地產業亦是如此。蓬勃發展的房地產業為我國財政收入做出了卓越的貢獻。根據財政部相關數據，2015年我國房地產營業稅總額為6104億元，房地產企業所得稅總額為2871億元，分別占我國財政收入的401%、189%。李克強總理在政府工作報告中明確提出，我國將于2016年5月1日全面實施“營改增”，范圍將擴大至建筑業、房地產業、金融業與生活服務業，這對我國房地產行業及財政收入帶來了極大的影響及沖擊，如何在這一新時代的發展浪潮中保證企業的活力與長遠穩定發展已然成為了我國房地產企業所面臨的共同難題。

[關鍵詞]營改增；房地產業；財政收入

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625180

1“營改增”對房地產業的影響及對策

11“營改增”對房地產企業財務報表的影響

“營改增”對房地產企業財務報表的影響主要體現在對資產負債表、利潤表、現金流量表這三方面的影響。

資產負債表方面，由于固定資產在房地產企業總資產中占據了很大一部分，固定資產的變化必然會引起資產總額的明顯變化，房地產企業資產負債表的具體數據隨之發生改變。“營改增”推行之后，房地產企業在購進固定資產時需扣減一定的進項稅額，企業固定資產的入賬價值及總資產隨之下降，企業資產負債率及財務風險也大大提高。利潤表方面，“營改增”的實行使得房地產企業需將營業收入中所包含的增值稅額剔除出去，企業收入自然大大降低；房地產企業的發展離不開與建筑施工企業的合作，而后者也在“營改增”范圍內，其明顯上升的稅負必然也會導致房地產企業的建筑安裝成本增加；房地產企業營業收入的下降與建筑成本的上升必然會導致房地產企業的利潤大大下降。現金流量表方面，房地產企業在日常生產經營中可能會出現對下游建筑企業延期付款的情況，這樣的操作模式使得房地產企業無法及時取得增值稅專用發票與抵扣進項稅額，企業經營所需的現金流量大量支出；多以項目公司形式運營的房地產企業需在項目正式實施前預繳付一定的稅款，而進項稅款則需在項目竣工之后方可獲得，企業現金流量進一步減少。

12“營改增”對房地產企業稅負的影響

如前文所述，“營改增”增加了房地產企業的建筑開發成本，如果房地產企業能夠從建筑施工企業或其他合作企業手中獲得可抵扣的環環相扣的增值稅專用發票，其稅基會降低，但是稅率由5%上調至11%，總體稅負變化有待觀察。據李克強總理一再強調，“營改增后所有行業稅負只減不增”，可以預計“營改增”后房地產業總體稅負會下降。

13房地產企業應對“營改增”的有效對策

（1）加強供應商管理。房地產企業在選擇供應商時，需對供應商的資質、能否開具增值稅專用發票以及雙方的合作是否能夠更多地扣減稅率進行充分地考慮。為了及時取得增值稅專用發票，房地產企業需加強與施工企業的聯系與管理，進一步完善企業內部會計核算體系。

（2）改變經營模式。為了有效解決“營改增”的實行所帶來的資金短缺問題，企業可采用以下措施對原有的經營模式進行調整：其一是通過縮短項目運作周期來減少項目實施過程中的資金占用及其他財務費用；其二是通過提高本公司房地產質量來擴大企業的市場占有率；其三是大力開展同其他企業的合作，采用聯合開發、項目股份制等措施來解決資金短缺的問題。

（3）梳理經營流程。稅收一直以來都是影響企業發展的重要因素。對此，房地產企業需從自身發展情況和實際需求出發，在企業內部進行科學合理的稅收籌劃。在對企業的所有項目進行分析的基礎上，進一步掌握并提高其中能夠通過進項稅額抵扣而達到減輕稅負目的的支出占總支出的比例。房地產企業還可以通過外包的形式以達到管理成本降低、合理節稅的目的。

2“營改增”對財政收入的影響

21“營改增”對地方財政收入的不利影響

“營改增”對我國營業稅和增值稅的影響具體如下圖表所示。營業稅原本是由地稅局征收，而增值稅則是由國稅局征收，“營改增”實行之后，服務業的營業稅改成了增值稅征收，這一改變導致地方財政收入大大減少，即被收上去的營業稅增多，被重新分到的增值稅卻減少了。“營改增”的實施能夠鼓勵更多企業通過進項稅抵扣的方式減少增值稅的繳納，這無疑促進了企業利益的最大化，但地方政府的收入卻在減少。營業稅是地稅收入增長的主力軍，隨著“營改增”范圍的擴大，地稅收入中的營業稅將大部分甚至全部喪失。另外，在“營改增”推廣實行的過程中，地方財政會通過專項資金設立、財政補貼給予等方法來幫助企業緩解和消化因“營改增”而帶來的稅負增加，這些舉措在一定程度上加重了地方和國家的財政負擔，財政支出進一步增加。

增值稅和營業稅近幾年的變化情況圖

數據來源：中國國家統計局。

22“營改增”對地方財政收入的有利影響

對營業稅來說，“營改增”的施行能夠有效避免重復征稅現象的出現，市場細化和分工協作等活動不會再受到稅制的影響，企業稅負得以減輕，企業活力得以增加，其他稅種的增稅進一步得到帶動。隨著“營改增”范圍的擴大，我國服務業的發展力度也在逐步加大，服務型企業產業結構在此基礎上得到調整。第二、三產業增值稅抵扣鏈條得以完善和延伸，不同產業之間能夠實現更好地融合與發展。已經實施“營改增”的行業以及上下游企業之間的互相作用、共同發展有利于地方乃至全國各類投資和生產要素向現代服務業聚集，財政收入隨工業經濟的變化而產生的波動性得到了減少，地方財政收入的穩定性也得到了增強。

3“營改增”對財政收入的影響對策

31加強稅收征管

應對“營改增”對財政收入的影響，首先需積極發揮稅務部門的職能作用，進而促進我國稅收征管水平的提高。為了保證企業在改革階段平穩過渡以及“營改增”在本企業的順利實施，在企業內部，高層領導或管理人員需及時做好“營改增”政策的宣傳工作，并將其必要性和重要性清晰傳達給員工；地方政府及國家需加強對納稅人的監管工作，建立健全相關法律法規，防止出現稅款流失和不法分子偷稅逃稅等行為。

32促進經濟發展

提升地方經濟發展水平有利于政府及企業應對“營改增”所帶來的挑戰。對此，地方政府可通過加大招商引資力度、在發展餐飲娛樂等傳統服務業的基礎上促進文化旅游、電子商務等現代服務業的發展。

33完善政策體系

在“營改增”實施過程中，中小部分房地產企業會由于稅負增加而產生運營緊張的問題，政府可針對此對經濟實力不高的企業實施一定的過渡扶持政策。在具體實施過程中，地方政府首先需進一步明確具體的操作細則，尤其需注重財政扶持資金核撥有效管理機制的建立與完善；其次需對中央與地方政府的事權進行明確地劃分，通過轉移支付制度的建立來加大對地方政府的轉移支付力度，進而確保各級地方政府獲得與事權相匹配的財政收入。

4結論

新的時期，我國經濟也進入了關鍵的發展節點。如何在“營改增”的浪潮中抓住機遇、迎接挑戰已經成為房地產企業及地方政府、國家相關部門所面臨的共同難題。對此，房地產企業需做好稅收籌劃工作，并在結合自身實際基礎上轉變經營發展模式，政府則需采取各項諸如加強稅收征管工作、完善過渡扶持政策、提升地方經濟發展水平等有效措施來幫助房地產企業平穩過渡、順利改革。

參考文獻：

[1]韓玉竹，李文“營改增”對房地產行業的影響[J].才智，2014（33）：3

[2]馬驍，趙艾鳳再論區域財政收入差異的影響因素——基于房地產業營業稅的視角[J].