房地產業調控在經濟結構調整中的意義和作用

郝鵬

【摘要】進入2016年以來，我國正在大力推進供給側結構改革，根本目的是提高社會生產力水平，落實好以人民為中心的發展思想。在適度擴大總需求的同時，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，從生產領域加強優質供給，提高供給結構的適應性和靈活性，從而使供給體系更好適應需求結構變化。在這樣一次深刻的經濟結構調整中，房地產業過冷過熱都將不利于國民經濟的健康可持續發展。房地產的企穩，直接關系到國家經濟的健康。本文對此作了簡要論述。

【關鍵詞】經濟結構調整 房地產業 健康 可持續

在社會主義市場經濟的發展完善中，在國家經濟結構的重大調整中，我國房地產業也經歷了一系列調控。進入21世紀以來，我國宏觀經濟發展不斷加速，經濟增長內在動力不斷增強，經濟發展進入新一輪的增長周期，也促進了我國房地產業的迅速發展。隨著宏觀調控的推進，已影響到社會經濟的投資策略，國家也連續出臺關于房地產的政策。只是，和其它行業一樣，新政策并沒有直接地作用到樓市的企穩，反而是一波又一波的價格瘋狂。隨著城市化率的提高，剛性需求的持續，又為商業地產的開發提供了不竭的機會。

無需質疑，房地產在保增長、穩增長方面一直具有舉足輕重的地位。房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費，波及和帶動生活消費的方方面面。因而，發展房地產業，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，房地產業還可以提高居民住房消費水平，促進生活消費水平全面的提高。只是，過冷過熱的樓市也會引發經濟結構的失衡，因此，及時的必要的調控也是政府的重要職責。

為保證國民經濟持續穩定的增長，近年來國家采取了強有力的刺激措施啟動國內需求，這在一定程度上緩解由于商品房積壓，導致房地產開發快速膨脹的狀況，也在一定程度上帶動了房地產需求，促進了房地產市場的復蘇。加之前幾年政府出臺的政策措施，例如降低銀行利息率，擴大財政支出，降低存款準備金和鼓勵銀行放款，大幅度提高職工工資和增強居民購買力。對于防止經濟滯漲和衰退，調節國民經濟增長態勢和穩定發展，產生了刺激作用。然而，經濟泡沫尤其是房地產泡沫的危害又必須未雨綢繆，美國次貸危機的前車之鑒不能不忘。雖然增加就業有賴于各行各業的快速發展，而經濟結構合理調整又是必須做好的工作。供給側結構的改革還要與去庫存相適應，為此，除了繼續實施調整國民經濟發展的一般政策以外，還必須從房地產自身行業特點出發，采取靈活的調控措施。

例如，為了有效平抑房價，抑制房價的過快增長尤其是囤房、炒房之類的不良現象，政府連續出臺限購政策，客觀上已經讓更多的惡性炒作得到遏制。與此同時，我們也必須認識到，發展房地產業拉動經濟是有條件的，至少要防止房地產價格擾亂了經濟秩序。投資開發房地產既起需求效應拉動經濟增長，但又有供給效應，并且這是投資本質上的效應。如果投資開發房地產不能產生需求效應，僅僅是炒作，對國民經濟的健康發展就弊多利少。如果投資開發房地產品有需求效應，公平出售給正常合理的消費者，對國民經濟的拉動的效應也是正面的，房地產市場供需運行保持良性狀態。但投資開發房地產品必須有合理的最終消費可能以及購買力。所以就必須杜絕某些惡性炒作，甚至商業欺詐，諸如某些中介機構以及開發商的自編自導，甚至引發了讓人啼笑皆非的離婚鬧劇，瘋狂過后，注定是一地雞毛。所以，就必須在信貸、稅賦、限購方面出臺及時有效的國家政策。

首先，對于合理合法的剛性需求者，要有條件地放開信貸支持，對于開發商也是這樣，盡量避免因為資金鏈緊縮，而讓大量的企業面臨困難。如果從房地產業性質來支持發展房地產業，不僅有利于房地市場的健全完善，有利房地產開發和出售，而且也有助房地產健康發展，從而有效拉動經濟增長。房地產業性質是商業服務業，本質上屬于第三次產業。它是以房地的交換流通為主，房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業提供物質資料，與之配合發展。我國建筑成本主要是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、機械等許多物資生產部門和服務行業的產品和勞務提供相配合，從而拉動其發展。房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。開發營建房屋，又可以為中介、售后等物業管理、家政服務等多個行業發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，有了房屋也就為其發展提供了前提，促進其發展。另外，住宅不僅是生存資料，還是享受發展資料，因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活質量的提高創造了條件，進而促進生活消費水平全面提高。住房水平提高和居住環境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產品銷售和勞務交換。正因為房地產業發展有強烈的聯動效應，因此，確保房地產業的健康發展，具有非常重要的意義。

其實，自2004年以來，國家就已經頒布了一系列的土地政策，這些政策具有連續性和整體性，旨在通過對土地市場的監管力度，從源頭上進一步規范房地產市場的供給，防止土地的盲目開發以及房地產價格的過快增長。經驗表明，正確運用土地政策參與宏觀調控，對制止部分行業盲目投資和低水平擴張產生了釜底抽薪的效應，是國家宏觀調控措施凸顯成效的關鍵因素所在。從我國多年發展實踐來看，房地產業的失衡很大程度上是源于土地市場的失衡，因此利用土地供應政策進行宏觀調控，其實質是以中央政府為主的國家各級政府通過對全國或本轄區內土地資源的供應總量和結構的干預，對一定范圍內宏觀經濟總體運行進行引導和調節的過程。加強土地市場管理、大力征購或回收土地資源成為政府的既定目標。通過土地的征購、收回、儲備和有計劃地投入市場，既充分合理地利用土地資源，也保證城市規劃的有效實施。作為城市運營發展的最大資源，土地極為寶貴，因此，土地資源應該得到最大化的利用。與此同時，我國宏觀調控政策是一個多種政策體系的有機結合體，必須將貨幣政策、財稅政策、產業政策、土地政策等政策手段有機地結合起來，才能有效地遏制固定資產過度增長的趨勢，從而確保國家經濟的健康可持續發展。