新形勢下片區開發項目運作思路分析

劉楠

[摘 要]隨著我國基礎設施建設的不斷增多，在未來較長時間的投資項目必然會在城市功能改造這一基礎設施建設方面進行匯集，新型基礎設施建設模式也將迎來較快的發展。基于此，文章首先對新形勢下片區開發項目的背景和概念進行闡述，之后對新形勢下片區開發項目的運作模式進行分析，并提出新形勢下片區開發項目的運作思路以及發展建議，希望對我國片區開發項目的發展提供一定參考。

[關鍵詞]新形勢;片區開發;項目運作;思路分析

中圖分類號：G221? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ?文章編號：1674-1722（2021）18-0004-03

我國基礎設施建設的不斷發展，使得傳統基礎建設措施已經無法滿足現階段我國建設市場的需求，而片區開發項目則是新型基礎設施建設中探索出的一條發展道路，片區開發項目必然成為未來我國基礎設施建設項目投資的重要方向。因此，相關人員應加大在片區開發項目運作模式方面的創新力度，以此滿足當下基礎設施建設投資市場的供求需要。

一、新形勢下片區開發項目的背景和概念

片區開發項目是涵蓋目標土地內各種基礎設施建設項目的綜合項目種類，其主要包含舊城改造、特色小鎮、產業園、新城區以及開發區建設等項目，可以極大程度地推動目標區域的基礎設施建設發展。為了更快地提高目標區域城鎮化發展水平，當地地方政府應積極拓展片區開發項目，積極引導社會資本參與到片區開發項目的建設中，探索新型的片區開發項目運營模式，以此滿足市場的需求。

片區開發項目主要是針對當地規模較大且相對成片的區域進行整體的投資開發工作，此項工作中不僅包含對目標區域的整地戰略定位進行策劃，還包括對目標區域的城鄉規劃進行統一編制、目標土地進行一級開發、基礎設施建設工作、公共服務設施建設工作、土地出讓、引入產業發展以及對片區開發項目的運營管理等工作[1]。

二、新形勢下片區開發項目的運作模式分析

（一）PPP運作模式

片區開發項目的運作模式大體分為兩種類型：傳統運作模式以及創新運作模式。傳統運作模式又根據當地政府對片區開發項目的不同操控程度分為：政府完全操控運作模式、政企分離且相對市場化的運作模式以及完全市場化的運作模式，這三種子運作模式共同組成了片區開發項目的傳統運作模式。而片區開發項目的創新運作模式的種類更多，以下簡單介紹幾種常見的創新運作模式。

PPP模式是片區開發項目創新運作模式的一種，其主要運行模式為政府和企業通過契約進行捆綁運營式合作，二者共享片區開發項目收益，項目的收入來源主要為基礎設施建設的服務費以及產業發展的服務費。PPP模式大多用于運營性和公共性的綜合類開發項目，但在片區開發項目目標土地出讓收入不能作為項目運營補貼后，在片區開發項目中實施此種模式的難度較大。

（二）ABO結合區域開發的運作模式

ABO結合區域開發的運作模式中的片區開發項目的開發主體為政府授權的企業，由這類企業進行社會資本方的招募，并且得到政府授權的企業作為政府方的出資代表和社會資本方合資建立片區開發項目公司，并由項目公司負責片區開發項目的具體融資、建設以及運營等工作，政府相關部門通過對片區開發項目進行投資補助等方式，向片區開發項目企業支付授權運營服務費，以此對片區開發項目建設成本以及投資收益進行對沖。

（三）片區債券結合土地收益補償的運作模式

片區開發項目目標區域政府可以通過發行土地儲備專項債券或者其他形式債券的方式，以此募集片區開發項目的啟動資金，并由土地儲備中心和住建單位對目標土地附帶的基礎設施建設項目進行公開聯合招標，由中標的社會資本方組建項目公司進行目標土地的二級開發建設。

（四）政府專項債結合EPC等形式的運作模式

通過政府專項債結合權益性基金、配套貸款、片區開發、二級開發以及EPC形成的運作模式。此種模式中地方政府的專項資金用于目標土地的一級整理，并委托合資企業對片區項目進行綜合開發。并且，目標區域地方政府還可以和社會資本方合資成立房地產開發公司，以此獲得片區開發項目配套土地的二級開發權，社會資本方通過EPC的方式進行片區開發項目工程的總承包[2]。

三、新形勢下片區開發項目的運作思路和建議

（一）片區開發項目使用土地符合相關規定

由于我國土地方面的政策十分復雜，并且會由于不同土地的開發性質存在差異，導致片區開發項目獲取目標土地的方式呈現多元化的情況，所以片區開發項目可以順利獲取目標土地并開展立項操作的必然前提便是符合國家相關政策以及地區發展的相關規劃。片區開發項目只有對地區發展規劃進行深入研究，加強對國家相關政策的解讀，符合這些條件，才能有效避免項目實施過程中的政策風險。對于片區開發項目獲取目標土地的合規性特點，相關人員應在以下幾個方面進行注意。

第一，片區開發項目的土地收儲部門只是形式上對土地具有收儲以及開發的職能，而社會資本只能作為項目的承接主體，并以此身份參與對目標土地的整理服務，國有企業可以通過合資公司的身份，通過招商、拍賣以及掛售的方式獲得片區開發項目內經營性建設用地的使用權限，但需要注意的是，在企業獲得土地使用權之間不能將片區開發項目土地用于融資。

第二，在開展片區開發項目時，相關人員還應重點關注片區開發項目的土地儲備資金，是否已經被納入了政府性基金的預算管理工作中。

第三，由于片區開發項目一般會包含較大體量的目標土地整理工作，而片區開發項目的前期開發屬于政府的基礎設施類建設工作的范疇，政府相關部門應正常對目標土地區域內生活的群眾支付拆遷補償費用，不能讓片區開發項目企業代為支付此項費用。若是政府相關部門不進行拆遷補償費用的支付，則政府相關部門便存在變相舉債的問題。