大城市房地產項目投資管理及策略分析

摘 ?要：隨著城市化建設進程加快，國內（各大房企）也迎來了新的發展機遇。房地產市場競爭越發激烈，提升項目管理效率已經成為企業要面臨的核心問題。項目管理水平不僅會影響到單個項目的利潤獲取，對于企業內部管理也將造成重要影響。房地產企業的成本控制是提升自身競爭力的有效措施，因此要制訂科學合理的成本管理措施并落實下去。在房地產企業項目管理過程中，要將成本控制融合到所有的工序之中。不同的施工階段對于房地產開發項目投資成本控制的方式有差異，因此要結合實際情況對房地產開發項目投資成本管理進行有效分析，為后續工作開展奠定堅實基礎。本文主要是針對大城市房地產項目投資管理及策略分析，為企業的可持續發展增添新的活力。

關鍵詞：大城市;房地產項目;投資管理;策略分析

隨著國內經濟的穩定持續增長，房地產企業的數量和規模也在不斷的增加。各樣式建筑的社會需求越來越多，人們對于房地產企業的關注也更加密切。房地產行業已成為新的朝陽產業，但是因為投資環境的改變，房地產項目的風險也在不斷增加。房地產行業要想提升自身競爭力，還是要從提升管理水平入手。引導房地產開發項目向著規模化、層次化方向發展，為企業經濟效益的提升奠定堅實基礎。房地產企業要在保證工程質量的基礎上，盡可能多地減少投資成本。進一步提升投資成本的管理水平，為企業的可持續發展增添新的活力。

一、房地產項目投資成本分析價值

房地產項目投資成本是指施工過程中的各種成本費用，可以依據資金用途細分為土地成本、設計規劃成本、施工成本、配套設施成本等。隨著房地產行業的競爭加劇，房地產企業也越來越重視建筑工程成本控制，從而讓企業擁有更大的利潤空間。在市場經濟發展的時代背景之下，企業經營發展就是為了利益最大化。房價是由市場所決定的，但是企業可以通過相關措施對于經濟成本進行掌控。在此大環境之下，房地產企業要想保持健康發展就要獲得更多的經濟效益。將企業成本管理和發展戰略有機融合，為房地產企業的可持續發展指明新的方向。

二、房地產項目的成本控制措施

（1）項目決策階段的投資控制

房地產項目的各種決策都是由企業決策層在調查研究的基礎上完成的，依據科學的分析手段對于項目的可行性進行判斷和評價。將其作為項目投資的前提條件，其中包括了可行性探究、項目評估和項目決策等內容。項目投資之前要對于市場經濟環境、國家相關政策進行認真的調研。針對投資環境和未來的發展趨勢進行全面的分析討論，結合市場經濟發展特點制定出更加詳盡的投資方案。從項目的基礎信息、初步規劃、成本管理、投資效益等多個角度進行分析，有效的控制投資的風險和收益。項目決策階段的工作量非常的大，涉及的內容十分的復雜。要保證每一項工作都周密細致，保證收集的數據是科學有效的，為后續工作的順利開展提供數據支撐。

（2）選址階段的投資控制

房地產建筑項目的選擇直接影響到投資成本，要結合城市的整體規劃進行全面通盤考慮，比如地理位置、交通狀況、周邊環境等因素，都將對項目的投資成本產生直接影響。

（3）設計階段的投資控制

建筑項目的設計階段可以細分為初步設計和施工圖紙設計兩個部分，對于項目建設都有著重要影響。有關調查數據顯示，工程設計費用只占到建設成本的2%左右，但是對于工程造價的影響可以達到75%以上。科學合理的設計方案可以有效的降低施工成本，選擇更加合理的措施保證項目成本得到有效控制。嚴格按照相關規定擇優選擇設計單位，遵循公平公正公開的原則，選擇設計方案和經濟成本相互結合的設計單位。保證設計構思超前、建筑風格獨特，在設計階段采用合理的限額設計控制工程成本。限額設計需要人員掌握相應的工程造價知識，要求更多的部門參與到成本控制過程中。設計完成之后要合進行專業圖紙審查，保證施工圖紙的科學性、合理性。規避各種設計問題，在保證建筑工程結構安全的基礎上，滿足經濟、適用、安全的設計需求。

（4）招標階段的投資控制

設計、監理、材料供應等主體的素質會直接影響到工程項目質量。建設單位要按照相關標準組織投標并擇優選擇，篩選出綜合實力更強的合作單位。不僅有助于成本控制，還對于項目的推進起到了促進作用。首先在投標之前要做好招標文件的編制。有專業部門或者代理機構進行資料的收集整理，積極的影響工程造成的因素進行分析并完成招標文件的編制。招標文件的內容要周密嚴謹，對于工程細節進行詳盡說明。其次要保證招標投標工作的公正公平公開。對于參與競標的單位資質進行嚴格審查，避免出現違法轉包、資質掛靠、圍標等違法行為的出現。降低外來因素對于招投標的影響，注意保溫層、防水層等容易造成責任不明的項目管理。避免出現找不到具體責任方，從而使得建筑方利益受損的情況出現。同時要做好項目成本控制。在保證工程質量的基礎上降低工程造價，避免低于成本惡意競爭的情況。最后是要明確參與主體的權責。按照相關法律法規簽訂合同，從不同的角度進行討論。注明各種因素造成的風險和索賠，減少糾紛出現的概率保護好參與主體的經濟利益。

（5）施工階段的投資控制

施工階段的是項目投資最大的部分，因此做好施工階段的成本控制是至關重要的。施工成本的控制可以從以下幾點進行分析：一是技術措施。企業要組織專業的圖紙會審，對于圖紙出要的問題進行分析處理。避免施工方案變更造成的經濟損失，搭建完善成本管理體系。對于暴露出的問題及時的進行檢查和驗收，保證工程質量、安全的前提提升工程進度，將其作為成本控制的有效措施。二是經濟措施。強調建筑相應審批制度的完善，先將工程管理部門的進度和質量安全進行審核。對于項目建設中暴露出的問題進行糾正，從而實現項目管理預防和控制。

（6）設置成本目標管理機制

在項目成本確定之后，要結合利潤目標進行管理措施的優化。目標成本最核心的內容就是達到預期的利潤，從而保證企業的可持續發展。設置投資成本目標管理機制，對于實際執行狀況均進行優化和控制。針對成本和目標之間的差異進行分析討論，為后續工作的實現打下堅實基礎。

三、竣工階段的成本控制

竣工階段的成本控制要嚴格的按照相關的程序和規范進行，工程竣工驗收之后有設計、建立、施工單位進行驗收，同時要編制竣工結算報告。結算報告要包括編制說明圖、竣工圖、結算書等文件，施工單位要對于階段報告進行初審。接著是復審，確保計算資料的完整性和真實性。在保證資料無誤之后簽署復審意見，出現問題時及時溝通交流。預防審查過程中能夠出現漏算、誤算的情況，工程款的支付要符合合同規定。

房地產的項目在交付之后，要重視售后和保修工作。保證物業管理服務質量，為企業正確更多的經濟效益和社會效益。積極解決業主提出的質量問題，明確各個參與方的責任。對于容易出現分工問題的項目要延長保修期限，按照合同規定進行保證金的返還。

四、結束語

綜上所述，針對大城市房地產項目投資管理及策略分析是非常重要的。明確房地產項目投資成本分析價值，為后續工作的開展奠定堅實的基礎。結合實際情況，制定出房地產項目成本控制措施，從不同施工階段進行分析討論。施工企業要引導房地產開發項目向著規?；?、層次化方向發展，為企業經濟效益的提升奠定堅實基礎。同時，要針對投資環境和未來的發展趨勢進行全面的分析討論，結合市場經濟發展特點制定出更加詳盡的投資管理方案。

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作者簡介：孔祥齋（1986年12月—），男，漢族，山東臨朐人，中級經濟師，碩士研究生學歷，山東高速泰山康養集團，城市與區域規劃。