淺析房地產項目營銷策略影響因素

【摘要】房地產業經歷了此起彼伏的發展歷程，房地產市場營銷策略的研究是房屋開發建設與客戶需求之間的橋梁，更是實現房地產項目營銷目標的必經手段，通過房地產項目營銷策略影響因素分析，可以降低營銷的盲目性和成本，快速對營銷策略選擇進行取舍，做出正確的營銷決策。

【關鍵詞】房地產項目；營銷策略；影響因素

引言隨著時代的發展，伴隨經濟形勢及社會需求的變化，消費者對于房地產的消費也更趨于理智，不再盲目購房，購買者對房地產產品的量的需求以及對于整體房型的性價比的質的要求也越來越高，面對不斷變化的形勢，如何應對政府的政策，市場的變化，消費者需求方式和需求方向的轉變以及房地產企業自身的可持續發展，房地產企業需要進行深入的調查研究，追尋適合自身發展的完善的營銷策略。本文旨在研究房地產項目營銷策略影響因素，為企業營銷策略的制定提供指導。

一、宏觀環境影響因素

宏觀環境是從企業與整個社會相互作用的角度來闡述市場環境的。PEST分析是宏觀環境分析的基本工具。它通過政治的（Politics）、經濟的（Economic）、社會的（Society）和技術的（Technology）角度或四個方面的因素分析從總體上把握宏觀環境。房地產行業作為國民經濟的支柱產業，同樣不可避免的受宏觀環境的影響和制約。

（一）政治環境

通常情況下人們的經濟行為受政治形勢的影響，國家制定的經濟與社會發展的戰略和方針政策，很大程度影響市場追求，改變一些資源的分配和流向，從而指引企業的經營活動。

（二）經濟環境

宏觀經濟環境主要指一個國家的人口數量及其增長趨勢，國民收入、國民生產總值及其變化情況以及通過這些指標能夠反映的國民經濟發展水平和發展速度。這些因素的變化直接影響企業的市場機會。

（三）社會環境

社會環境指一定時期整個社會發展的一般狀況。主要包括社會道德風尚，人口變動趨勢，文化教育，價值觀念等。社會環境在一定程度上影響消費者的購買目標、購買方式。同時人們受教育的程度也不斷提升，觀念的改變更是社會發展的趨勢，社會環境向著對經濟產生利好關系的方向穩步提升。

（四）技術環境

科學技術是第一生產力，在這個科技發展迅猛的時代，市場營銷部門更要充分了解科技發展前沿動態，抓住時代主旋律，生產出符合市場需求的產品。技術進步可創造競爭優勢，創造出有新意的差別化產品，滿足顧客日益增長的需求。

二、行業環境影響因素

邁克爾·波特（Michael E.Porter）于1979年提出了分析企業面臨的行業環境的五力競爭模型，五種力量模型在一個簡便的模型體現不同的行業環境影響因素，作為分析行業基本競爭態勢的依據，行業環境主要包括現有競爭者的競爭能力、潛在競爭者進入的能力、替代品的替代能力、供應商的討價還價能力、購買者的討價還價能力五個方面。這五個方面力量也構成了房地產行業環境的影響因素，這五種力量綜合起來影響著房地產行業的營銷策略。

三、項目自身影響因素

（一）產品因素

隨著社會的進步，需求的提升，對產品的需求更多的不只是產品本身，而是它所附帶的附加價值。就房地產產品而言，它價格昂貴，使用周期長，消費者對房地產的期望會比一般產品要高，對于房地產購買后的附加價值有更高的期望，這包括房地產項目的周邊配套設施，房地產產品質量、居住后物業的服務水平等。

（二）價格因素

由于房地產項目自身的特殊決定了定價策略的靈活性，因其開發周期長，成本高，營銷周期長，受消費者需求情況，供給情況及整體經濟形勢的影響，房地產項目的定價要遵循科學與前瞻的原則，在成本既定的條件下，依據市場環境等因素適時調整定價策略，由于房地產投資額度大，總值高，小的價格調整也會讓消費者有很大的心理滿足感，才能刺激需求，因此在營銷策略組合的制定中，適時的調整價格策略是作為相對靈活且較快見到成效的策略。

（三）渠道因素

渠道是房地產開發商與消費者進行產品轉移的媒介。一般表現為直銷和分銷。房地產項目的營銷渠道主要是建立自己的營銷中心，一般建設在所在項目附近，這樣便于陪同顧客去參觀實體，同時直銷渠道可以促進營銷團隊集體的概念，直銷的效果也是最顯而易見的。分銷渠道主要是房地產商把營銷任務分配給他人代理營銷，分銷渠道的益處是可以減輕營銷團隊的壓力，弊端是無法掌控分銷商的職業素養和向心力。

（四）促銷因素

房地產項目在制定科學的價格和選擇正確的渠道的基礎上，還需要通過各種溝通方式和宣傳方法，建立與消費者聯系的平臺，把握目標顧客。只有經過分析為目標顧客設定專門的有針對性的促銷活動會比盲目開展活動有效果，同樣一類促銷活動，在不同房地產項目中的運用效果會有不同，不能盲從其他銷量好的項目，要根據自身項目的目標顧客群設定自己的促銷活動，這樣才能提升顧客滿意度。

四、結束語

綜上所述，房地產項目營銷策略的制定要依據宏觀環境因素、行業環境因素和項目自身因素綜合考慮。項目將如何應對新形勢的變化，能否力挽狂瀾，如何應對政府的政策，讓自己的企業及開發的項目既適應政策調整，又能擔當社會責任，并能可持續發展，需要房地產企業不斷加強科學的管理，特別是營銷策略的研究和完善，找尋最優化的營銷策略，進一步打開消費者市場。

參考文獻：

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[3]趙柯，談房地產服務營銷策略，商情，2013（46）

作者簡介：

趙彤（1984.05-），女，燕山大學經濟管理學院工商管理碩士在讀。