簡論我國房地產項目轉讓方式d

李謙

摘 要：目前，常見的房地產項目轉讓，主要表現為在建工程項目直接轉讓和受讓項目公司股權間接轉讓兩種方式。已取得土地但無力開發的房地產商將項目轉讓是非常必要的，這樣可以盤活土地資源，以發揮其最大效用。房地產項目轉讓，主要有兩種方式：一是在建工程項目直接轉讓；二是受讓項目公司股權間接轉讓。文章將對兩種形式的要求、程序、優勢等進行淺述。

關鍵詞：房地產項目；直接轉讓；間接轉讓

一、在建工程項目轉讓

在建工程項目轉讓是指權利人將已經批準立項，取得了完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和設計等基礎工作，取得了施工許可證，具備開工條件的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。這是一種直接的項目轉讓方式。

1.在建工程項目轉讓的實體要件

（1）主體要求。轉讓方必須是項目用地的土地使用權人。受讓方沒有資格要求，境內外單位及個人均可，但受讓方受讓目的若是為了從事房地產開發經營，則應是企業法人，且應事先或事后取得房地產開發資質，否則不能銷售、出租商品房或再行轉讓房地產項目。

（2）轉讓條件。按照《城市房地產管理法》第38條、第39條規定，轉讓方以出讓方式取得土地使用權，如未付清土地出讓金并取得土地使用權證書的，或未完成開發投資總額的25%以上（適用于房屋建設工程），或未形成工業用地或者其他建設用地條件（適用于成片開發土地項目），不得轉讓，否則轉讓合同無效，但是依筆者前述，未取得土地使用權證書簽訂的轉讓合同系效力待定合同，而不符合法定投資條件簽訂的轉讓合同本身是有效合同，只是履行中不能辦理權屬變更登記而已。因此，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，就應當認定轉讓合同有效。另據最高法院《國有土地使用權合同解釋》第11條的規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效，但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。

2.在建工程項目轉讓的程序要件

（1）轉讓方式。根據國家及地方現行有關規定，出讓土地使用權的首次轉讓應在土地交易有形市場通過招標、拍賣、掛牌方式轉讓，不允許私下協議轉讓，否則無法辦理土地使用權變更登記手續，導致轉讓合同無法履行。

（2）變更登記。《國有土地使用權合同解釋》第8條規定：“土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。”故當事人未辦理土地使用權變更登記手續，不影響轉讓合同的效力，當事人可要求對方履行合同，辦理土地使用權變更登記手續。

3.在建工程項目轉讓的優勢

（1）易達成協議。只要轉讓的項目符合房地產法關于土地使用權轉讓的條件，即可著手進行轉讓程序，而不用另行成立項目公司。

（2）安全性較高。由于轉讓的只是項目本身，涉及的債權債務只限于擬轉讓的項目，受讓人易于明了所應承受的權利和義務，并采取相應措施，使轉讓行為安全性提高。

（3）法律關系比較簡單。相對于項目公司的轉讓，開發項目涉及當事人較少，法律關系比較簡單。然而，開發項目轉讓，其基本程序除轉讓方和受讓方合意外，還必須按項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續，適用的法律、法規主要是房地產法、規劃法和建筑法，其政府所收的各種規費，原則上按交易一次的規定收取。因此，項目轉讓的成本高、手續繁瑣。

二、受讓項目公司股權

受讓項目公司股權則是一種間接的項目轉入方式，具體是指在專為開發特定的房地產項目而成立房地產開發項目公司中，房地產商作為公司股東，通過公司股權轉讓的重組方式（收購或兼并），實現房地產項目轉讓。這種轉讓是以轉讓公司或公司股份的方法進行房地產項目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結構或股東。

1.受讓項目公司股權的實體要件

（1）主體要求。轉讓方應是擁有房地產開發用地的企業的股東，受讓方既可以是該企業的現有股東，也可是境內外其他單位、個人。

（2）股權轉讓條件。股權轉讓應符合法律、法規及公司章程規定的轉讓條件。內資有限責任公司股東之間可以相互轉讓股權，股東向股東以外的人轉讓其股權時，必須經全體股東過半數同意；不同意轉讓的股東應當購買該股權，如果不購買，視為同意轉讓，經股東同意轉讓的股權，其他股東在同等條件下有優先購買權。

（3）外資收購。目前，外國房地產基金進入我國房地產領域的方式，從而使內資房地產公司變成中外合資或純外資的房地產公司。如果外資收購股權在25%以下，則企業的性質不用改變；凡收購股權超過25%，則必須改變內資企業的性質。

2.受讓項目公司股權的程序要件

（1）公司內部股東變更登記。出資轉讓應由出讓方和受讓方簽訂出資轉讓合同。轉讓股權后，公司應當注銷原股東的出資證明書，向新股東簽發出資證明書，并相應修改公司章程和股東名冊中有關股東及其出資額的記載，對公司章程的該項修改不需再由股東會表決。

（2）公司應當自股東發生變動之日起30日內申請變更登記并應當提交新股東的法人資格證明或者自然人的身份證明。股份有限公司的股東所持有的股份可以依法自由轉讓，但法律對股份轉讓場所，對發起人所持股份的轉讓，對公司董事、監事、經理所持股份的轉讓，對公司收購自身股份以及特定時間（如法定的停止過戶期）有具體的限制。在程序的要求上，因記名股票和無記名股票也有所不同。

3.項目公司轉讓的優勢在于

（1）手續簡便。對房地產項目公司收購只要簽訂股權轉讓協議，并按規定辦理股權轉讓的變更登記手續（外商投資企業還應辦理股權轉讓的審批手續）即可控制、管理整個項目。

（2）費用節省。開發項目的轉讓與房地產項目公司收購相比，前者需多交相當于成交金額3%的契稅和一筆交易手續費，顯然通過收購房地產項目公司方式可以降低開發成本。

參考文獻：

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[2]姚郭亮.淺議房地產估價行業現狀及發展建議[J].中國房地產，2012（12）：30.