探討房地產開發項目管理和質量控制

徐淑芬

[摘 要]進行房地產項目管理時，離不開實踐。而對工程項目進行管理時，完善的項目管理理論十分重要，為其提供理論參考，從而推動項目逐步變得系統化，讓項目管理更加科學化。不過，對項目進行建設時推行質量計劃，重中之重是根據實際情況做好質量預防工作，加大成投入，從而實現項目經濟效益最大化。

[關鍵詞]房地產項目；房地產開發；質量控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0137-01

一、項目施工管理的原則

工作項目是管理的主要部分，施工管理過程中，一定不能缺少不能違背的相應的原則，具體如下：

1.1 質量第一，效益為重，統籌推進原則

對項目施工管理而言，工程質量是第一個需要考慮的因素，必須在人、財、技術等方面增加投資，從而確保質量達到預設標準；效益為重，必須杜絕僅僅對質量、進度予以重視，但完全忽略成本、市場的思想觀念，一方面需盡可能減少成本支出，打造精品品牌，擴大市場，另一方面，必須嚴格預算，盡可能做到投入最小化，產生最大化；統籌推進工程建設，制定全面的推進方案，優化作業流程，引進先進的技術、原料、工藝，從而實現實際進度與計劃進度相匹配。

1.2 科學合理原則

就工管而言，整個過程并不簡單，實踐管理時，必須適時解放思想，引入新理念，適時融入切實管理的管理方式，強化管理者教育，加大交流力度，最大程度上讓職工獻智獻策，爭取做到科學、合理地進行項目施工管理。

1.3 標準化、規范化原則

我們知道，不管是何種事物，內因的作用十分重大，難以預測。因此，進一步增強內部管理，是不可或缺的手段之一。采取項目經理制、成本核算制，大范圍實施全面質管體策略，進一步建立健全工管規章制度，且在工程實踐中大范圍推廣實施，從而實現管理標準，施工規范。

二、房地產開發項目管理不足之處

2.1 市場定位模糊

投資比較盲目，決策時間短促，市場定位只是走過場，無法按照實際情況全面調研，信息采集與剖析不科學，只是按照經驗進行研判。為了達到某種分析目的，對部分十分重要的數據作出迎合性處理，造成建成的項目與市場定位不相符。

2.2 規劃、設計粗淺

項目規劃與設計階段十分重要，其對項目能否取得成功起到決定性作用。因為種種因素疊加，在這兩個重要的階段，我們的管理比較粗淺，優化深度遠遠不夠，造成出現了許多問題，如戶型不夠豐富、戶型較大制約了實際銷售，或是一味的強調小戶型，導致進一步增加了公攤成本；設計文件無法及時供應，且時常進行變更，等等。

2.3 大部分房屋存在質量不佳問題

就建成房屋來看，材料、設備、施工管理等諸多方面，都與法定標準相差甚遠。如，房屋表面出現漏水；排氣孔出現堵塞；地面漏水嚴重，等等。嚴重的項目，發生了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等事件，極其不利于房地產行業的發展。

三、要提高工程前期的規劃管理力度

為了提高對工程項目的質量管理，房地產公司在工程開工前，就要進行有效的準備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規劃，嚴格勘察地形，做好市場的調查工作，預測工程的風險，然后根據考察的實際情況，進行相應的圖紙設計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況。

3.1 對建筑工程使用的材料與工程質量控制進行嚴格的管理

建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質量的好壞。因此，我們要對建筑材料的來源進行嚴格的把關，要有準確的采購信息；其次，我們要對建筑材料的質量進行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料；最后，要對建筑材料的使用進行嚴格的把關，避免不恰當的使用。同時，我們要也對工程的質量控制進行管理，盡量的完善建筑企業與施工隊的質量控制，從而確保房屋建筑工程的質量。

3.2 施工過程中加強對整個工程項目進行質量管理

房地產工程相對來講要比價復雜，施工的環節要多，所以我們要對工程的每一個環節都做好質量管理工作，切實加強工程質量。在對施工環節進行質量管理時，要確保每一個環節、步驟都滿足質量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質量不合格，就要重新改進，否則嚴禁進入到下一環節，從根本上保障工程的質量。同時要對施工技術、使用材料、設備的質量加強管理，確保質量合格，一旦發現了不合格的材料、設備，就要立即停工，對材料、設備進行質量檢驗，合格后方可繼續施工。建立完善的監督管理部門，對施工現場進行全天候的監管，及時發現存在的問題，并積極解決。

3.3 加強施工項目安全控制與進度

施工項目的進度控制方法有協調、控制和規劃，協調和施工的進度有關，包括工作隊組、部門和單位之間的關系。控制與施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現偏差時，能夠采取相應的措施進行調整。規劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標，并編制合理的進度計劃。控制施工項目的進度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執行，以便按期完成施工項目的任務。安全管理是為了落實安全責任，管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目，有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度，以明確工作人員的安全責任，使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監察部門的生產資質，讓操作人員和管理人員簽訂安全協議，詳細、認真的記錄安全生產責任的情況，作為補償、分配的原始資料。

3.4 工程項目竣工后要加強質量管理

工程的竣工后的質量檢查，是檢驗工程質量問題的最后一關，做好質量管理工程，及時發現問題，防止工程投入使用后出現質量問題。工程竣工后，要根據國家的質量檢驗標準對工程項目進行質量的驗收和認定，如果發現問題，要及時改正，保證整個工程項目的質量合格。然后形成完善質量評估報告，對整個工程的質量信息進行有效整合，以便指導今后的工程建設。

四、工程實例分析

某住宅小區是近幾年開發完成的高檔樓盤之一，項目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅，共820多戶，樓盤在2010年10月進行了質量竣工驗收，合同約定交房時間為2010年12月31日。該項目在設計施工過程中就高度重視建筑質量，層層把關，從嚴控制，請知名的一級資質勘察設計單位進行勘察、設計，規范初步設計，嚴格施工圖設計與審查；在施工過程嚴格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強材料檢測要求，提高養護水平，強化現場監管，特別是在混凝土結構與磚墻連接部位嚴格按規范進行掛網、拉結筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內外墻體加強養護和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質量竣工驗收時對存在的極少的質量瑕疵進行及時的整改。樓盤在交房前，開發企業與其下屬的前期物業管理公司對整個小區，包括分戶住宅、公共裝修、室外環境配套，進行了全面的檢查，按照規劃設計圖紙和規范要求再次及時完善、整改到位。

五、結語

在現時代這個激烈競爭的環境中發展、壯大，企業就必須提高自已的核心競爭力。提高建筑工程項目施工管理水平是施工企業的必經的途徑之一。為此，施工企業在建筑工程項目施工管理中要遵循一定的原則，通過提高人的素質、能力和積極性，采用先進的管理理論和方法，科學管理，加強制度建設，對提高建筑工程項目施工管理水平以及施工企業的核心競爭力有著不可或缺的作用。

參考文獻

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