房地產開發模式轉型升級路徑

王薇

【摘要】當前，我國的房地產行業發展已處于一個瓶頸期：商業用地成本高致使盈利空間日益縮小，金融環境惡劣致使融資渠道艱難，供大于求致使銷售滯緩。因此，房地產企業應審時度勢，積極轉變發展方式，重新布署經營戰略，建立起多元化的房地產開發產業鏈，使房地產開發模式實現華麗轉身，永葆生機和活力。

【關鍵詞】 房地產開發 多元化產業鏈 轉型升級 【中圖分類號】 F293 【文獻標識碼】 A

當下，中國房地產開發模式主要有以下幾個特點：囤積土地，以期土地升值是主要盈利模式；持續性發展新項目是主要經營模式；大量買賣土地和建筑房屋是主要運作模式。這種模式在房地產開發商的持續運作和推動下，使城鎮的房地產市場獲得了繁榮，并給房地產開發商帶來了豐厚的利潤。但是隨著經濟社會步入后金融危機時代，傳統的行業和經營模式已經不適應時代發展的需求，這就給房地產行業帶來了潛在的危機和挑戰。因而，只有以創新的思維和革新的步伐對房地產行業開發模式重新建構，才能實現房地產行業的可持續性發展。

建立多元化房地產開發產業鏈，走好轉型升級的專業化道路

進一步加強內部分工組合，走專業化路徑。中國的房地產開發模式的特點主要是，以房地產開發商為主導，開展包括征用土地、建筑、銷售和管理房屋等為一體的眾多業務。這種模式會加劇房地產企業的運作成本負擔，使房地產企業的資金和經營管理過于分散，從而失去自己的競爭優勢。相比較而言，西方發達國家的房地產模式是，企業是將自身實力主要集中于建筑房屋，而將土地開發、銷售和管理等業務轉移給專業機構來運作。這樣一來，不僅極大整合了房地產企業的優勢資源，還降低了其開發成本，有利于房地產企業在激烈的競爭中占據有利地位。這種模式就要求房地產企業能夠基于自身的發展方向，完善戰略性主導項目，并加強與房地產相關性企業的合作關系，形成互為補充、相互促進的產業鏈，助推房地產企業實現優化升級，走專業化道路。

打破單一化銀行貸款為主的融資渠道，走直接和間接融資相結合的多元化融資路徑。在房地產行業發展早期，由于金融市場體系不夠健全，房地產企業大多采用主要依靠銀行貸款為資金來源的融資模式。這種融資模式直接決定了房地產行業的經營運作的周期性，當房地產市場向好時，就能進一步助推其走向繁榮產生泡沫現象；而當市場衰退時，則會加重企業的成本負擔，使企業處于經營困境之中。因此，要想解決企業因資金鏈問題造成的經營運作難題，就需要房地產企業轉變融資渠道，最大化降低融資成本，以脫離受融資所累的經營羈絆。隨著電子信息技術與金融體系有機相結合，金融系統和融資環境的進一步健全和完善，融資渠道變得便利化和多元化。房地產企業可以轉變以銀行貸款為主的傳統融資渠道，根據自己的經營戰略與其他相關行業，建立合作互助戰略伙伴關系獲得發展資金，也可以根據消費市場狀況，在滿足消費者基本性需求的同時，采取激勵機制建立專門性的融資平臺，把社會上大眾的閑散資金籌集起來為己所用，從而實現房地產企業和大眾的互利共贏。

建立以商業和服務為主導的雙向房地產發展路徑。傳統的房地產開發模式下存在著兩種房地產的產業鏈，一種是專門從事房地產商業型企業，一種是為前者提供各種相關性服務的服務供應商型企業。服務供應商型企業，一般是資金力量薄弱、規模較小的企業，但是它們的運作模式靈活性比較大，且利潤回報快、回報大。相對來說，房地產商業型企業，用于發展的資金雄厚、規模較大，但是利潤回報率比較慢。這兩者在追求各自的利潤和發展目標過程中存在著較大的不確定性風險因素，服務商很容易因規模小而在激烈的市場競爭中被兼并，而前者很容易被過剩的房地產市場帶來的系列金融危機沖擊。因此，為了使商業和服務緊密結合，形成互補互進之勢，就需要兩者建立互助合作關系，建立以商業和服務齊頭共進的發展模式，從而在挖掘房地產新興市場資源的同時，極大地滿足新興消費群體的市場需求，進而獲得豐厚的經濟效益。

政府企業共同發力，實現后金融危機時代房地產開發模式的轉型升級

企業方面。首先，已經形成一定規模、且具有雄厚資金支撐的房地產企業，應審視當前金融危機時代的房地產開發模式，積極探討資本經營和發展新模式，在確立自身資本發展主線的基礎上尋求更多領域合作伙伴，以實現房地產開發建設與房地產金融比重，建立多元化的融資平臺，在多變的資本環境中確保資本經營安全；此外，應學習國外房地產行業成熟的管理和運營模式，強化企業管理，并與專業性的服務企業加強經營合作，以建立一套具有層次性、分工性和系統性的房地產發展產業鏈。尤其值得注意的是，在后金融危機時代，具有國際影響力的房地產集團要進一步整合其內部經營資源，凸顯其獨特的行業競爭優勢，集中精力專攻以資本運營為核心的專業領域，并逐步向其他領域涉獵和擴展，以形成房地產開發為核心的建造、中介服務、倉儲物流、餐飲、信息咨詢、技術開發等為一體的綜合性房地產供應鏈，促使房地產開發模式轉型升級向縱深拓展。其次，齊頭并重居住房產和商業房產，彰顯服務的質量和價值，構建獨具供應特色的房地產企業品牌。以商業繁榮圈和居住人口集中區為平臺，房地產企業要注重開發房地產商業化項目和建造環境適宜、生活便利的居住社區，通過這些個性化房地產項目開發，盤活企業的流動資金，以分散和防范房產經營中的潛在風險。特別是對于居住性房產，房地產開發商要打造銷售和租賃并重的居住社區，以售買客戶和租賃客戶的居住體驗需求為依托，從居住硬件和軟件方面提高服務的質量和價值，讓居住者真心感受到該社區是配套設施齊全、環境宜人、管理服務一流、安防措施健全的人性化居住社區。

政府方面。首先，完善經濟法律法規，轉變經濟發展模式，改變政府財政過度依賴房地產收入的局面。各級政府財政收入的很大一部分來源于土地財政，在土地買賣過程中各級政府充當了房地產開發商的合作者，給予房地產開發商極大的土地使用權，并依靠政府強制性力量推動土地買賣交易，從而使房地產開發商囤積了大量的土地，潛在地推動了土地價格的上漲，在一定時期內拉動了當地經濟的繁榮發展，增加了政府的財政收入。然而，這種過分地依賴土地財政收入的各級政府財政運作模式卻埋下了隱患，一旦房地產市場飽和，就會使地方經濟的發展陷入低迷狀態。因此，各級政府需要完善經濟法律法規的制定，尤其要加快土地規章制度的確立，嚴控土地供應，整頓房地產市場，取締非法房地產經營活動，從而使房地產發展趨于從緊從緩態勢，防止房地產行業的虛假繁榮。同時，還要加強財稅制度改革和金融環境的監管，建立相應的財稅和金融政策以調節和監管房地產市場發展，而對于新興產業則要減低稅收，提供資金支持并給予一定的財政補貼優惠，以鼓勵新興產業發展，轉變經濟發展方式，逐步逐級轉移各級政府財政過于依賴土地財政的境況。其次，轉變觀念，簡政放權，降低金融市場的準入門檻，建立現代化金融市場體系。長期以來，在我國金融體系中，國有銀行一直占據主體地位，而其他金融機構的準入門檻卻過高，這使得國有銀行把持著豐厚的金融資源和較大的金融權限，一旦房地產企業因資金鏈斷裂得不到及時的資金補充，就會導致大量的房地產企業破產，極大損害消費者的權益，對社會的和諧發展極為不利。因此，各級政府要以金融市場為導向，降低金融市場準入門檻，引入競爭機制，并把現代信息技術引入到金融體系中，以建構合理、安全、高效的現代金融體系，從而為房地產開發提供多元化的融資平臺，確保房地產行業形成健康、安全的資金鏈。

粗放型、單一化的房地產開發模式已經不適應后金融時代經濟社會發展的現實需求，更不能夠突破房地產面臨潛在金融危機沖擊的困局束縛。因此，各級政府和房地產企業應基于房地產市場的現狀和金融大環境的發展趨勢，創新精神和機制優化升級房地產開發模式，以市場為主導，政府宏觀調整為輔助，構建房地產行業發展的新路徑和新策略，促使房地產行業在經濟新常態下仍然保持發展的活力。

（作者單位：內蒙古烏蘭察布市集寧區房產物業管理局）

【參考文獻】

①唐國梁：《“十八大”后房地產企業如何轉型升級》，《房地產導刊》，2014年第6期。

②李光緒：《后金融危機時代中國房地產開發模式轉型升級路徑及對策》，《商業經濟研究》，2016年第6期。

責編/周曉燕 劉芋藝