小議房地產開發中的質量管理

徐惠娟

摘要：隨著人們生活水平的不斷提高，許多人對房地產、住宅建筑的要求也是日益增多。可以說，建筑工程項目的質量好與壞直接影響了工程的耐用性與適用性，并且直接關系著業主的財產及生命安全。所以，房地產與建筑業一定要重視和加強對于工程質量的控制與管理。

關鍵詞：房地產開發；質量；管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3024（2016）08-33-01

前言

對于建筑與房地產業來說，必須一直把工程方面的質量放在首要位置，住宅建筑的質量，與老百姓的生活密切相關，而且它決定著建筑品質的好壞。近年來，工程質量的問題一直受到人們的廣泛討論，由于“樓歪歪”、“樓脆脆”等一系列問題的出現，房地產的工程質量問題也成為了其必須面對的實際問題，

1當前建筑工程質量的控制情況

1.1國外的情況分析

在1961的時候，美國的學者費根堡姆提出了一種質量管理理論，該理論是全面的，美國和歐洲國家的建筑工程的質量控制包括：建筑工程的承包商有著高度的自檢自覺性，而且要求非常嚴格，有著相應的質量保證：關于建筑工程中的質量監督和檢查：政府的參與。政府的參與可以以法律法規的形式來規定相應的體系范疇，特別是針對一些大型的公共建筑的建設，一般都會設置一些相應的檢查監督人員，不定時地對建筑進行檢查。

1.2國內的情況分析

《中華人民共各國建筑法》于1998年開始頒布實行，其中，對于加強建筑活動的監督管理和健全的發展提供了相應的法律依據；1978年，中國開始全面推行相應的質量管理。但是，通過各種方面的調查發現我國的建筑施工企業在建筑業質量控制的方面水平不一致：現階段，我國對于建筑施工的質量控制還處在初級階段，建筑行業對于施工之后的建筑物只有相應的結果分析，沒有完善的數據信息記錄，缺少科學性。

2對房地產工程質量管理的幾點建議

2.1設計階段的質量管理

設計階段的質量管理房屋產品質量管理，首先要從設計抓起。設計質量包括規劃和施工圖設計質量。

（1）規劃設計質量。房地產開發經營涉及面廣，協作單位多，市政、通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協調好關系，保證規劃質量，

（2）施工圖設計質量。房屋產品質量的第一步是從設計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等要創新創優設計。要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格有藝術感。對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。

2.2技術質量管理

施工階段質量管理施工過程中的技術質量管理，是提高房產質量的中心環節和重點。施工的技術質量管理：

（1）硬件、軟件管理。包括對施工隊伍的選擇，施工材料、機械設備的使用，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量，為了提高房產質量，一定要擇優選用現場管理好、技術質量管理好、技術素質高、資質等級高的建筑企業開發施工。對建筑材料和各種構件的性能、規格、品種、色澤等，必須完全符合設計要求，完全達到有關規范、標準的要求，并必須有出廠合格證。在進入工地前，進行嚴格檢驗。

（2）管理過程所要注意的問題。在其管理過程中，應把握好三點：要強化施工隊伍的質量意識。通過思想教育，達到從企業領導到全體職工，都樹立起“百年大計、質量第一”的觀念，形成“人人講質量，個個為質量”的良好風氣：要強化施工隊伍的技術培訓。具體說來，就是嚴格把好“四關”：一是材料關。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件，要嚴格把關檢驗，不合格的不準使用。二是抽驗關。現場工程技術人員要督促施工單位按規定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關。現場工程技術人員和質量監督員，要現場監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發現施工單位在施工中不按照設計圖紙、方案施工，應立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關。現場施工管理人員，每天都要認真負責填好“施工日記”，切實保證房產質量的提高。

2.3工程實施過程的質量控制

（1）招投標。相應的招標以及投標工作一定要按國家的相關規定嚴格的執行，可以聘請一些專業的工程咨詢公司根據業主的意識及要求，以專業的規范編寫設計和招標的文件，明確設計中的技術標準以及各類詳細的要求，

（2）投入品的質量控制。對投入品的訂貨、檢查、采購、驗收、取樣試驗等等，都應該有著全面的控制，從查看貨源到選擇廠家，一直到認證使用，每一層都需要有嚴格的審核。

2.4房屋交付后的質量管理

房屋交付后，其質量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對出售后的房產，要建立物業公司，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務工作，幫助住戶解決困難，及時進行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見和調查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。

總之建筑工程質量管理的一項重要內容就是建筑工程質量的控制，這一點是最為重要的，特別是建筑工程產品，因為建設的復雜性讓建工工程質量與一般的產品質量影響的原因要多很多，出現質量問題的時候影響面也相對較廣。所以，由此可見。對于建筑工程質量形成的過程需要進行嚴格控制，并且在遇到問題時要及時解決就顯得非常重要。