房地產項目聯合開發合同的相關問題

宗莉

摘要：當前，房地產項目聯建是房地產市場中常見的一種形式，在現實中聯建的參加主體范圍并未有具體限制，造成了各種不規范現象的產生，在項目實施過程中問題頻繁出現，因此在對聯建合同的審查中，需要對聯合開發合同的法律問題等進行分析，將聯建名義下的非法土地轉讓權、聯建形勢下的非法融資等行為進行區分。

關鍵詞：房地產項目；聯合開發合同；相關問題

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000069-01

房地產項目建設是一個綜合性很強的系統工程，因此加大了項目的管理難度。在項目建設過程中成本管理在各個環節均有涉及，并且成本管理會嚴重影響著房地產項目的經濟效益和項目質量以及技術等，進而促進了對地產項目管理企業管理工作的開展。我國的房地產建設項目中的成本管理還存在著較多問題，需要采取積極的措施來擺脫項目在項目建設中的阻礙，實現對成本的高效管理。

一、房地產聯合開發合同特點

房地產產項目的聯建類型具有多元化特征，只有根據項目的特征對合同內容進行結合，正確把握其中的法律關系和特征，實現對合同效力的正確判定。我國的土地是屬于國家的，在房地產管理中存在國家的法律、法規以及地方性法規，規章層次多，使得當事人的自治意識受到了嚴重限制，以下是我國房地產聯建合同中的主要特點。

1.特殊的主體資格

進入中國房地產需要具備較高要求的準入資格，在《房管法》中的第29條明確規定了：無房地產開發經營資格的企業同他人簽訂的房地產開發合同的內容，視為無效。在《城市房管法》中提出了：房地產的開發必須建立在合同雙方都具備房地產開發資質上。《房管法》中提出：依法取得土地使用權的方式主要有，按照該法律中的相關法律和法規，在入股、合作以及合資等形勢下獲取后取得土地使用權的經營者。該規定中指出了，房地產的聯建合同中的當事人需要具備房地產開發資質，并且要合法取得土地使用權，在入股的情況下參與到聯建中，這樣才能算作違法。

2.行政干預

聯建項目的行政干預體現在了房地產開發和建設中的各個環節，其中主要有對開發主體資質的審批和立項審批；土地使用權的出讓審批；建設設計、規劃等方案和施工圖紙的審查，投資規劃和房屋的預售許可，售房合同的登記等。房地產項目的規劃實行限制是各個國家的慣例，但是土地制度和企業準入規范的審批是我國獨有的特色。

3.多元化的法律關系

房地產項目聯合開發合同中當事人法律關系比較復雜。聯建中的關系主要有法人、合伙、非典型等。在組織形上，既有兩個以上的民事主體，以共同出資的形式，建立房地產公司，或是在不成立公司的基礎上進行聯合開發，且相互之間可以實現共同享有。出資方式有：土地使用出資、貨幣資金的出資，另一種特殊的關系是：房地產開發資質被看做是一種條件。此外，還有一種是開發商和政府之間關系復雜，例如：政府在施工、規劃、驗收等過程中都要進行監督，因此政府對到聯合開發資格的審批，對合作開發商的的合作關系是否合法，或是聯建合同判定為無效合同，這樣的例子有很多。聯建主體和其他單位同個人的關系，如在建筑承包、拆遷安置、貸款按揭銀行等方面的合同關系。這些因素對房地產的開發和經營造成了嚴重的制約。

4.責、權、利統一

聯建合同的內容中必須遵守責、權、利統一，在實踐中，房地產聯合合同一旦違背了責、權、利的同一性就會被視為無效。責權利統一主要體現在了合同雙方當事人的法律地位，也就是聯建的各個主體都要對項目的風險進行承擔，不僅僅是指開發的任何環節中的當事人需要做出同樣的付出和收益。例如在項目聯建中，不存在房地產開發資質的一方無需對具體的管理工作進行參與，項目主要由開發資質的一方實行管理和經營，但是不能只由管理方對項目的風險和責任進行承擔。

二、房地產項目聯合開發合同的效力

1.房地產項目聯建合同與土地使用轉讓合同

依據最高人民法院的解釋，土地使用權是投資人和合作開發人的，是土地使用權轉讓中比較特殊的形式。聯合開發行為是土地使用的轉讓行為。《土地管理法》、《城市房地產管理法》都限制了土地使用轉讓的條件。土地使用權的價格的上升真實反映使用價值，此種限制手段主要是為了避免炒作和泡沫房價的出現，進而對房地產市場進行有效的控制。將土地的使用權在在房地產聯建項目中作為投資部分，實現土地使用權在房地產市場中的作用，有效幫助社會資源的整合，充分實現土地資源的增值效果，因此房地產土地使用權和普通的交易之間存在一定的區別。

2.聯合合同與借貸合同的差異

借貸合同是出借方對貨幣使用中的風險不做任何承擔，只需要在資金到期后收回本金，并按照借貸合同中的約定，收取約定中的利息；房地產聯建合同是聯合體各方用土地使用權或資金投人共同完成項目的建設，各方投入后帶來的風險和利潤共同承擔和享受。

3.聯建主體的資格審查

根據最高人民法院《解答》中的規定：無房地產開發資格的企業和他人簽訂的房地產開發合同，視為無效，但是在一審訴訟中依法獲得了房地產開發和經營資格的，則為有效。《房管法》中規定：房地產的開發和經營者，需要有企業法人資格，同時還要在工商行政管理部門中登記和獲得相應的合法營業執照。

三、小結

以上是本文對房地產項目聯合開發合同中的相關問題的提出，通過以上分析可知，房地產聯合開發的主體在資格的確定上存在一定的特殊性，且國家在其中會產生一定的干預，合同中各個成員之間的關系是具有法律效力的，并且該合同還要實現權責利等的統一。希望房地產開發相關人員對房地產聯合開發合同實現基本的認識。實現聯合開發合同簽訂的合理、合法性。