淺談房地產項目成本精細化管理

朱琳

摘要：近年來隨著房地產市場的完善和行業競爭的加劇，房地產業正在告別暴利時代，項目的成本管控壓力倍增，如何在市場競爭中實現成本的有效控制，是當前房地產企業所關注的焦點。因此，全過程精細化成本管理成為成本控制的有效方法之一。本文作者主要從如何在項目實施過程中進行成本精細化管理加以探討，為使項目更有效的控制成本。

關鍵詞：房地產項目；成本精細化管理；成本管控

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）009-000-01

從現代管理學視野來看，科學化管理有規范化、精細化、個性化三個層次。其中精細化管理就是將管理責任具體化、細化，其實就是一種對戰略和目標分解、細化、落實的過程，并要求每個方面的管理都要到位。因此精細化管理是提升企業整體執行能力的一個重要途徑。

對于房地產企業的項目管理也應遵循精細化管理的理念， 既能確保開發項目的工程質量與進度，又能有效控制成本，從而以最低的項目成本獲取最大的收益，在激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。

一、房地產項目成本精細化管理的原則

（一）目標管理原則

設定目標成本，明確目標成本形成的核心環節，對目標成本進行分解，實現目標成本的流程優化。

1.根據項目開發的設計、招標、合同管理、施工、竣工等環節制定科學合理的目標成本體系。

2.從樹立成本管理思想、設置合理的項目成本管理組織、建立必要的成本管理和控制體系，提出組織措施辦法。

3.建立房地產企業的全成本管理體系及責任成本體系，將成本責任分解到專業端口，提出分解原則，落實責任成本的動態管控。

（二）動態管理原則

動態管理即成本的過程中管理，依據前期設置的目標成本、成本計劃、成本控制方案，圍繞項目合同的實施進行的跟蹤管理，隨時監控實際成本與目標成本的差異，及時對剩余資金進行合理安排，使領導決策更加準確，實現資金使用效用最大化。

（三）協調管理原則

成本管理并不是孤立存在的，要綜合考慮其他因素如質量目標、進度目標、效率、資源消耗等。在項目的實施過程中，必須是與質量管理、進度管理、合同管理同步進行，同時進行目標管理。做到成本目標、進度目標、質量目標之間的協調，從而優化實現各項目目標之間的平衡。

二、房地產項目成本全過程精細化管理的關鍵

在充分研究建筑學、工程經濟學、項目管理學的基礎上，采取經濟與技術結合的成本控制手段，把項目開發的各個環節都有機的結合起來，使其利潤最大化。運用擴大內涵和外延的目標成本管理方法，包括市場導向原則、全面成本管理原則、成本效益原則、源流管理原則和顧客滿意原則等來進行精細化管理。

（一）加強房地產項目系統化成本管理體系

1.建立成本管理制度體系

包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系和責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋，及責任與激勵機制方面進行管理并形成相應制度以便管理更完善。

2.對每一個階段的數據積累

需要在一定的流程規范基礎之上，對項目開發過程的每個環節的成本控制和知識、經驗進行積累并傳承下去，做為后期項目成本的重要參考依據。

（二）加強房地產項目的前期、設計階段的管理

房地產項目前期、設計工作主要是指項目開工前辦理各項手續，委托設計方案，落實及批報項目大市政方案、各項市政管線的方案設計。這一階段投資決策、設計階段對房地產項目成本管理影響最大。

1.對項目總投資來說，投資決策階段的成本雖然所占的比例較低，一般只占項目總投資的百分之幾或千分之幾，但工作性質優劣對工程造價的影響較大，達到70%以上。所以要成功開發項目，必須提高投資決策的質量。

2.設計階段是房地產項目成本控制的重點。工程設計中設計費一般只占項目總投資的的3%-10%，但對工程造價的影響能可達75%以上，因此設計階段是優化和控制工程質量、造價最重要的階段。科學、合理、優秀的設計方案能達到建設用地、減少建設工程量的目的，從而提高工程質量，節省建設投資與運營成本，創造良好的使用條件和環境。

（三）加強房地產項目招投標階段的管理

招投標是有效進行項目管理和控制工程造價的關鍵，對項目總投資額的影響約為10%。通過招投標：可引進競爭機制，降低工程建設成本，優化資源配置，有助于合理確定工程建設項目價格，提高固定資產投資效益。在招標過程中成本控制，應注意以下幾方面：

1.招標工作要遵循公平、公開、公正的原則。借助信息技術建立供應商數據庫系統，建立長期、穩定的供應商合作體系。

2.做好招標文件的編制工作，造價管理人員瑩認真收集、篩選、分析各種數據資料，鑒別、預測、評價影響工程造價的各種因素，然后編制招標文件。

3.合理低價中標。目前常用的是工程量清單計價與合理低價中標為主的中標方式。對房地產開發企業來說，不能一味地追求絕對低價中標，避免投標單位用低于成本的價格惡意競爭，而給后期管理帶來的巨大隱患。

（四）加強房地產項目合約環節的管理

做好項目的合約規劃，不僅是連接目標成本與動態成本的紐帶，更是為了有效的確保目標成本的實現，指導招標采購計劃、資金計劃、合同簽訂的制訂與實施，是項目成本事前管控的重要手段，因此必須結合各項目的實際情況及管理能力進行科學合理的合約規劃，并真正落實到位，按規劃要求執行下去，在實踐中不斷總結經驗。

（五）加強房地產項目施工各環節的管理

施工階段已完成工程設計，工程量也完全具體化了，施工招標工作也完成了，工程承包合同也簽訂了。根據有關統計，施工階段影響工程投資額度的可能性占5%-10%，投資節約可能性不大，但這一階段會投入大量的資金，很可能出現浪費投資的問題。因此，房地產企業要重點加強工程施工現場的動態管理，杜絕浪費。

（六）加強房地產項目各個環節的審核管理

應對項目的全過程進行成本審核。不僅要重視項目的事后審核，更要重視事前和事中審核。事前對成本進行審核，有助于更合理的編制工程項目施工方案，為項目管理者超前把關提供參考，從而避免可以預見的失誤。事中成本審核，針對性更強，能起到事半功倍的效果。

總之，房地產項目成本的精細化管理是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科，是一個全面、動態的管理過程。房地產企業的項目成本管理應貫穿項目始終，在項目建設的各個階段最大可能的提高建設資金的投資效益，并隨時糾正發生的偏差，才能保證項目成本管理目標的實現。

參考文獻：

[1] 吳雪迪.淺議集團房地產開發企業成本管理.

[2] 攀成德.房地產成本管理.

[3] 王淑蓉.房地產企業目標成本管理研究

作者簡介：朱 琳（1988-），工作單位：天津普寧天建置業有限公司，目前已有中級職稱，職務：業務經理，郵編：100036，研究方向：工程成本管理。