城市地籍管理中土地估價方法探討

潘秀瓊

摘 要：隨著我國社會經濟的不斷發展，土地管理工作也變得越來越系統性，然而在實際地籍管理過程中，土地資源的估價方式依然存在諸多問題。因此，筆者認為為了對土地進行有效的估價，相關工作人員應采取有效的估價手段來推動城市建設，進而保障我國土地資源的有效利用。

關鍵詞：城市地籍管理;土地估價;方法探討

土地估價作為我國城市建設過程中不可缺少的組成部分，它不僅影響著整個城市建設進度，同時也體現在我國整體綜合實力。因此，筆者認為為了保障我國城市建設的穩固發展，相關人員應當重視它的重要性，并將其擺在工作重心的首要位置，同時結合自身實際發展需求，通過精準的技術分析來提高土地估價有效性。

1 剩余法對土地進估價

在城市地籍管理過程中，剩余法是土地估價中的一個有效手段。首先，所謂剩余法又可以稱之為假設開發法，其主要內容是指在預計開發完成后，不動產能夠開始在正常交易價格的基礎上，扣除相應的預算成本以及其他相關領域的費用、利潤和稅收等，并通過價格上的余額來預估土地的價格方法。[1]其次，剩余法的基本理論依據與收益與還原法基本概念是相同，他們都是通過對未來剩余土地收益的計算，進而得到的有效估價。除此之外，剩余法土地估價的方式是直接從資本化之后的價格扣除非土地因素的貢獻。其中剩余法最主要的應用是，用于具有開發價值意義的土地而進行有效的估價，一般體現在以下幾種類型：第一，是那些有待代開發或是有開發價值意義的土地進行估價。第二，是那些即將被拆遷或是待開發的房地產土地進行估價。第三，是那些可直接被居住的土地進行估價。剩余法的基本公式：V= A-（B+C），V指待估土地的價格，A指總開發價值或開發完成后的不動產總價值，B指整個開發項目的開發成本，C指開發上合理利潤。而對于房地產開發項目的具體公式則為：土地價格=房屋于其總售價-建筑費用-專業費用-利息-銷售費用-稅費-開發商利潤。

2 基準地價系數修正法

在城市地籍管理過程中，除了剩余法來對土地進行估價外，相關人員還可以利用基準地價系數修正法來對土地進行估價。所謂基準地價系數修正法是指，通過待估地價影響因素的分析，對各個城鎮已經公布的同類用途或是同級土地基準地價進行修改。然而在實際土地估價過程中，由于基準地價是區域的平均價，因此，筆者認為為了保障土地估價的準確性，相關人員可以從以下幾點進行入手。首先，相關人員為了要評估該區域中某一快宗地的價格，必須根據該宗地的區域的限定條件和其他條件因素，來綜合考慮整個土地估價的有效性，并對該城鎮區域平均價進行及時修改，進而使該片土地估計的結果更為準確與精準。其次，土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，其中，土地價格的高低取決于能否獲取的最佳的預期土地收益效益，除此之外，在進行劃撥土地使用權價格評估時，相關人員還應先弄清楚劃撥土地相應的政策與法律法規，進而通過做好充分考慮，降低出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的權利差別對地價的影響。[2]

3 比較法對土地估價

在城市地籍管理過程中，除了剩余法、基準地價系數修正法對土地進而估價之外，相關人員還可以采取比較法對土地進行估價，而比較法也是土地估價過程中最基本且最常用的估價方法，同時也是國際上通用的基本估價方法。所謂比較法是指，根據目前市場替代將要進行估價的土地，或者是那些本身具有替開發性的土地進行估價。而在目前我國市場上土地交易的類型，往往是將土地之間進行相互比較，并對類似土地的成交價格進行適當調整與修改，而這種比較法可以更為客觀進行估價。[3]除此之外，由于比較法自身存在局限性，隨著我國城市建設的不斷擴大，房地產教育也變得越來越頻繁，而這些現象的出現也使得我國市場土地交易資料變得越來越豐富，此時相關人員應將其充分的利用起來，利用現今的交易低價資料來將不同土地類別進行分類，并對其進行整體分析與歸檔，進而通過比較法推理出與土地估價地段相符合的地價評估值。例如，在使用比較法進行房屋交易時，相關人員應綜合多種因素進行考慮，進而使其得到的土地估價與實際不會產生較大的差別。[4]

4 不動產租金還原比較法

在城市地籍管理過程中，除了剩余法、基準地價系數修正法、比較法對土地估價對土地進行估價之外，相關人員還可以采取不動產租金還原比較法對土地進行估價。首先，所謂不動產租金還原比較法是指，在估算土地在未來每年中的預期收益的基礎上，通過一定的還原比率來折算為評估期日收益總和的一種方法。事實調查數據顯示，就我國目前《土地估價規程》內容中指出，對于如何計算出土地的純收益以及出讓地價，內容中已經給出了明確規定。其次，相關人員還可以通過調查某一區域的土地來間接計算。其中，國有土地租賃的租金水平大部分是由土地實際出讓金水平來最終決定的，同時也是我國權益在土地收益上的重要體現。總而言之，利用不動產租金還原比較法可以得到劃撥土地的真正收益。[5]

5 結語

綜上所述，隨著我國經濟實際的不斷狀大，各個國家的城市建設也發展的越來越快，然而在實際建設過程中依然存現諸多問題，使我國地籍管理過程中土地得不到有效的估價，進而阻礙我國城市建設的發展進程。因此，筆者認為為了保障城市建設的穩固發展，相關人員應采取有效的估價方式來推動城市建設發展。

參考文獻：

[1]林丹.淺議土地估價存在的問題及建議[J].現代營銷（下旬刊），2018（06）：255.

[2]李倩.部土地利用司負責人解讀《國有建設用地出讓地價評估技術規范》[J].青海國土經略，2018（03）：24-25.

[3]李豫梅，林學山.重慶土地價格評估方法研究及應用[J].重慶建筑，2018，17（06）：37-39.

[4]黃海，劉學，黃強.新形勢下我國土地估價行業的發展[J].中國土地，2018（05）：55-56.

[5]賈彩彥.城市化中土地管理制度構建的歷史分析：以上海為例[J].蘭州學刊，2018（05）：71-83.