基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃研究

亢紅紅

[摘 要]本文主要針對基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃展開深入研究，先詳細闡述了基于新會計準則對房地產企業納稅籌劃的影響，然后通過相關借款利息的納稅籌劃、企業所得稅的納稅籌劃、利用土地增值稅的納稅籌劃等，詳細研究了基于新會計準則的房地產企業的納稅籌劃問題，最后提出了幾點可行的建議，包括加強納稅籌劃風險的防范和控制、加強與稅務機構部門之間的交流、調節房地產價格以及合理化控制應收賬款余額等，不斷提高房地產企業納稅籌劃水平。

[關鍵詞]新會計準則;房地產企業;納稅籌劃

[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼]A

在我國稅收制度不斷完善過程中，極大地促進了新會計準則的實施，這對房地產企業納稅籌劃產生了極其深遠的影響，已經成為了房地產企業內部共同關注的話題之一。基于新會計準則視角，加強房地產企業納稅籌劃，可以對企業繳稅壓力進行合理化控制，不斷提高房地產企業的經濟效益和社會效益。從而為房地產企業提供更為廣闊的發展空間。

1 新會計準則對稅收籌劃的影響分析

首先，結合存貨計價方式的規定可以看出，在企業會計準則中，要將以往存貨發出計價方式取消掉，采用先進先出、加權平均法的應用，在此變化以后，會導致房地產企業毛利的波動較為顯著。同時，在通貨膨脹發展的影響下，以往計價方式很難對相應的稅收進行抵扣，但是針對計價方式的改變，如果房地產企業不及時應對，極容易導致企業稅負的增加。一般來說，由于房地產去也具有較長的建設周期，如果直接運用后進后出計價方式，將會嚴重影響到房地產的當期損益和利潤等。

其次，針對投資性房地產和固定資產計量的規定。在新會計準則中，如果將公允價值的計量方式應用在投資性房地產之中，很難促進計提折舊和攤銷策略的實施，并導致企業稅負的增加。在企業固定資產計量方面，新會計準則出臺的相關規定，也對房地產企業的涉稅情況造成了極大的影響。此外，也會對房地產的損益計算造成影響，通過針對投資性房地產的相關會計處理，新會計準則也存在著較多的限制性因素，從而嚴重影響到房地產企業納稅額度的計算。

2 基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃研究

2.1 相關借款利息的納稅籌劃

現階段，諸多房地產經營企業的開發資金，與金融企業的借貸有著緊密的聯系，其特點主要包括較大的資金量、較多的利息費用等，所以要加強利息扣除方式的應用，從而加強借款利息的稅收籌劃。首先，在房地產開發完工之前，可以將相應的借款利息，納入到開發成本之中。尤其對于房地產開發經營的企業來說，要將取得土地使用權所支付的金額，與房地產開發成本相加起來，然后加計20%的扣除，不斷增加扣除項目，有效控制增值額，在稅基和稅率方面，不斷控制稅負，確保凈收益的穩步提升。其次，在房地產開發完工以后，對于所產生的利息費用支出，如果能夠按照轉讓房地產項目計算和分攤，可以允許進行扣除。

2.2 企業所得稅的納稅籌劃

遲延納稅的籌劃，主要是指企業延長完工時間，進而將納稅時間延長開來，將企業資金壓力降至最低，結合貨幣時間價值，可以為獲取良好的稅收籌劃效果奠定堅實的基礎。結合相關法律法規，房地產開發企業的經營業務，必須要滿足相應的條件才能被視為已經完工，如果無法滿足，要按照毛利率方式，以此來對企業所得稅進行預繳。由于所規定的計稅毛利率比較低，在扣除完營業稅和附加后，無法獲得所得可預繳所得稅。所以企業要對完工條件進行深入分析，將完工時間進行拓展，爭取實現合法延遲納稅目標，對稅法規定的稅前扣除項目進行高效利用。對于稅法規定的可以稅前扣除的費用，比如財產保險、失業保險等，要做到足額購買，確保稅前扣除成本的增加，將企業所得稅保持在合理范圍內。

2.3 利用土地增值稅的納稅籌劃

針對土地增值稅的征稅范圍，必須要進行準確界定。在明確土地增值稅征稅范圍的標準以后，稅法對是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業要以此來開展稅收籌劃工作。在稅法中，針對房地產的代建房行為是否征稅，做出了明確規定，其中，對于房地產的代建行為來說，主要是指房地產開發企業代客戶，進而開發房地產，在開發完成以后，房地產企業要向客戶收取代建收入。房地產開發企業雖然取得了收入，但是并沒有動搖房地產權屬的轉移問題，其收入的性質沒有發現變化，所以不叫做土地增值稅的征稅范圍。因此房地產企業在開發的前期階段中，要實施定向開發，將稅負保持在合理范圍內，避免在開發以后，進而銷售繳納土地增值稅。

此外，結合稅法相關規定，如果雙方分別出地、資金，然后由雙方共同建房，在建成以后，如果按照比例進行分房自用，可以暫免征收土地增值稅。同時，如果在建成以后轉讓，要征收土地增值稅。鑒于此，房地產開發企業要進行借鑒，從而更好地開展稅收籌劃。

3 基于新會計準則的房地產納稅籌劃的建議

3.1 加強納稅籌劃風險的防范和控制

對于納稅籌劃風險來說，主要是指房地產企業在納稅籌劃過程中，在各種因素的影響下，很難保證納稅籌劃取得成功。一般來說，納稅籌劃風險主要來自于不依法納稅的風險、相關稅收優惠政策的執行力度不足、稅收籌劃成本不順應納稅籌劃結果、計劃稅務導致納稅籌劃失效等方面，使企業很難實現依法納稅，不僅會受到稅務部門的懲罰，也會嚴重影響到企業的健康發展。

對于納稅籌劃產生的風險，房地產企業要加強稅收政策學習，將納稅籌劃風險意識提升上來，保證納稅籌劃人員較高的素質，并且協調處理好稅企關系，其中，在提高納稅籌劃人員素質過程中，要求納稅籌劃人員要精通會計、稅務以及財務等知識，所以納稅籌劃人員要加強專業知識的學習，將專業水平提升上來，從而將專業知識靈活運用到納稅籌劃過程中。對于企業管理人員來說，要予以高度的重視，既要注重制度建設，也要引導企業全體人員在思想意識上予以高度重視，創造良好的納稅籌劃發展氛圍。

3.2 加強與稅務機構部門之間的交流

在新會計準則中，尚未嚴格規定具體的納稅行為，再加上稅法自身的影響，一定程度上加大了房地產企業稅收籌劃工作的難度性。基于此，在稅收籌劃過程中，對于房地產企業來說，必須要與稅務機構部門之間保持密切的交流和溝通，促進一些新型業務的開展。同時，還要積極獲取相關稅收政策的信息，將政策的變動影響程度降至最低。此外，房地產企業結合會計基礎工作，還要不斷提高規范性管理水平，房地產企業稅收籌劃要樹立高度的依法納稅意識，合理設計財務會計報表和賬冊等，給予稅收籌劃工作一定的保障。

3.2.1 調節房地產價格

一般來說，在售價較高的情況下，也會增大企業的稅收壓力，現階段，在市場環境的影響下，房地產企業必須要合理制定售價，對成本進行有效控制，不斷提高銷售量。加強銷售價格的控制，可以滿足稅負節約，并避免企業利潤出現降低。其中，針對免稅臨界點問題，結合現行稅法規定，要想滿足免稅資格要求，其銷售額要控制在扣除銷售稅金和附加外的扣除項目金額以下。

3.2.2 合理化控制應收賬款余額

在控制稅收過程中，必須要加大應收賬款余額的控制力度，避免銷售人員在銷售中出現盲目性行為。房地產企業要集中整合銷售責任和貨款回收，對于各單銷售業務來說，必須要確保手續的齊全性，將工作人員的職責進行明確化。而且在新會計準則的影響下，房地產企業還要進一步規范考核流程，針對各名業務人員的銷售業務，必須要具備規范性的流程，將業務員自身的責任落實到位，更好地整合回款和銷售，在業務員的考核指標中，要將應收賬款的回收體現出來，進而滿足貨款回收要求，將銷售風險保持在合理范圍內，并緩解稅收的經營壓力，不斷提高納稅籌劃的科學化水平。

4 結語

總之，在新會計準則實施過程中，對房地產企業的稅收籌劃工作產生了極大的影響，可以將房地產企業成本降至最低，確保房地產企業納稅籌劃水平的穩步提升，取得良好的實施效果，更好地順應新會計準則的發展趨勢。

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