西安市房地產發展現狀及未來趨勢預測

梁娜飛 梁麗娜 張慧慧

摘 要：最近幾年，西安市房地產發展迅速，尤其是在2018年2月份被確立為國家中心城市以后房價又面臨新一輪上漲態勢。為了改變房價上漲態勢政府給出一些措施，伴隨著這些措施的施行，整體來說房價在向好的方向轉變。本文主要在分析西安房地產現狀的基礎上，針對西安房地產現在存在問題給出一些解決方法，最后通過應用回歸預測的方法對西安市商品房銷售價格趨勢進行分析并預測。

關鍵詞：西安市房地產；現狀；中心城市；預測

文章編號：1004-7026（2018）12-0127-02 中國圖書分類號： 文獻標志碼：A

2014年1月6日，國家正式批準陜西成立西咸新區。此時，西咸新區成為國家級新區，同時也是中國的第七大新區。2018年2月份西安又被確立為國家中心城市，同時西安又是絲綢之路的起點，在國家幾大戰略共同推動下，西安市快速發展的同時也為其房地產市場奠定了一個堅實基礎。當然在其快速發展的時候也避免不了會產生各種各樣的問題。如何讓處于中心城市的西安同時也是14朝故都的西安房地產市場能更好更快發展，對西安的經濟發展起著重要作用。

1 西安市房地產的發展現狀

1.1 西安市房地產投資的總體情況

有圖我們可以看出，2016年，西安市房地產開發投資額為1 955.82億元，同比增長6.7%。固定資產如圖1所示。

但最新統計數據發現一個現象，房價在暴漲、地價也在暴漲，但房地產投資持續在放緩并創造出來2017年年初以來的新低，今年一季度增速較1-2月份又回落8.3個百分點，名義增長只有3.5%，這將意味著房地產并沒有在實質上拉動產業。2017年上半年，西安市房地產開發投資增速一直保持在20%左右，最高增速達27%，之后持續回落，最低增速至9%；2017年8月之后雖有緩慢回升但是幅度不大，自2018年起，西安市房地產開發投資增速跌落至3.5%，下滑速度比較快，在增速方面也是比較快的。

1.2 西安市房地產的銷售情況

2017年初，西安開始實施人才引進計劃，隨著人才引進計劃施行，2017年年底西安新增人口就達到了25萬人，相比去年來說增長了340%，從而導致了房地產購房需求基數增大。但是在4月份，由于市場供貨量依然短缺，供應量也持續低迷，因此西安商品房銷量同比也有所下滑，如果供應無法在短期內迅速增加，勢必會造成供需失衡。相比4月來說，在5月、6月份市場供貨量可能會有所上漲，成交量、價格也都會有所上漲。

2018年1月，西安商品房供應面積是78.71萬m2，成交面積是190.71萬m2，市場供求比是0.41，供求比小于0.8，市場呈現出嚴重的供不應求。2018年4月，西安商品房供應面積是129.19萬m2，成交面積為173.68萬m2，市場的供求比為0.74，雖然4月份相較于1月份供應量有所增加，但市場上依然存在供不應求的態勢。由于2018年“金三銀四”成色一般，但是新開盤項目的整體去化率超9成，這說明了市場依然還是比較火熱的。

2 西安市房地產存在的問題

2.1 總體供不應求，區域發展不平衡

在土地的供應量方面，2014-2017年西安土地供應量總體減少。除此之外，西安商品房供應面積和成交面積不均衡，通常情況下供求比在0.8～1.2范圍內還是比較合理的，供求比大于1.2，表明供應量要大于需求量；如果供求比小于0.8，表明供應量不能滿足需求量的要求，隨然在4月份供應量和需求量正在趨于一個正常穩定的比例關系，但依然存在供不應求。

區域發展不平衡：2018年5月份新房均價以高新區1 6097元/m2排名第一，其次是城東14 964元/m2，而城內新房均價最低，僅為10 292元/m2。其中，城內5月份新房均價10 292元/m2以及長安5月份新房均價10 337元/m2這兩個地區均小于西安市5月份新房均價11 323元/m2。

2.2 二手房的房價過高

通常來說，二手房應該比新房要便宜，因為二手房長時間受到折損，房齡也在逐漸變老，肯定是應該貶值的。但是，事實并非如此，西安及其它很多地方卻出現了二手房倒掛的現象，二手房比新房賣的還要貴，有時候中間的差價能達到10%～30%。西安高新區房價在新房里排名第一，5月份賣的新房均價在16 097元/m2，而天地源楓林綠洲小區的二手房5月份的均價在25 817元/m2，兩者之間相差9 720元/m2，這表明了二手房存在嚴重的差價問題。

3 完善西安市房地產市場對策和建議

政府應該從供給端入手，增加西安的土地供應量，使供給的土地量與土地的需求量達到一個平衡的狀態。

隨著西安地區引進人才的戶籍政策，在2017年年底西安新增人口就達到了25萬人，與去年相比增長了340%，伴隨著人口增加，不應該一味的增加工業用地的比例，應該增加住宅用地和商業用地土地的供給量。

商品房的供求比=商品房的供應面積/商品房的成交面積，通過公式可以使供求比保持在0.8～1.2之間比較合理的范圍之內，因為供求比大于1.2的時候會出現供大于求的現象；如果供求比小于0.8的時候會出現市場供不應求情況，所以應適當調整在0.8～1.2之間。

4 西安市未來房地產發展趨勢預測

4.1 回歸預測法進行預測

從西安房地產發展的現狀無論是在投資總體情況上還是土地供應量上都存在一些問題，表明了西安房地產市場情況依然很嚴峻。雖然仍然存在一些問題，但是房地產行業也極大的改善了人們的生活，一方面房地產行業解決了很多人的就業問題，另一方面房地產行業也為國民經濟增長作出了特別大的貢獻，通過以上幾個方面，我們可以看出未來的房地產行業仍然會以良性、健康、穩定的方向發展[4]。

以西安2018年1月份～5月份的新房銷售均價來預測2018年6月份新房的銷售均價，通過應用回歸預測的方法進行預測。新房銷售均價表如表1所示。

將表中的有關數據代入公式

a=∑Y/n=55 039/5=11 007.8元/m2

b=∑XY/∑X2=2 233/10=223.3

2018年6月西安新房均價為

y=a+b*X=11 007.8+223.3*3=11 677.7元/m2

6月份比5月份同比增長

=6月份新房均價-5月份新房均價/5月份新房均價=11 677.7-11 226/11 226=4.02%

由數據可知2018年6月份新房價格將穩步上漲。

4.2 預測西安房價未來還要上漲理由

（1）鼓勵多生多育政策，全面放開二孩政策

（2）西安人口數量增多，導致房價上漲

2017年初，西安開始實施人才引進計劃，隨著人才引進計劃實施，2017年年底西安新增人口就達到了25萬余人，相比去年來說增長了340%，還有一部分人想到城里邊闖蕩一下，這就使得城鎮居民人數增多，房價也會跟著上漲。

（3）土地資源不可再生

土地資源的稀缺將不可避免地導致房價的上漲。

結束語

最近幾年，伴隨著國家對西安的各種宏觀戰略的集體推動下，西安正迎來高速發展的時期，同樣也為房地產行業發展提供了堅實基礎，但伴隨著快速地發展也會面臨各種各樣的問題，如房價過高，區域間發展不平衡等，雖然存在著一些問題，但是從總體上來說房地產市場還是在穩中向好發展。

參考文獻：

[1]杜德春，李昊.當前房地產運行現狀的分析及政策建議[J].價格理論與實踐，2009（05）：53-54.

[2]朱真真.中國房地產發展問題研究[D].鄭州：河南大學，2013.

[3]范莉麗.郭沛.中國房地產市場價格區域差異研究[J].價格理論與實踐，2014（12）：46-48

[4]郁鴻元.探索我國未來房地產市場發展趨勢[J].上海房地.2014（03）：17-20

[5]劉健暉.青島市房地產現狀分析及未來走勢預測[D].河海大學，2006.