我國房地產金融的發展現況與對策建議

高爽　陳建印

[摘要]房地產業與房地產金融之間聯系密切，近年來，我國的房地產產業正處在一個繁榮發展階段，是支撐我國國民經濟重要的產業之一。隨之而來，房地產金融也發展迅速。房地產金融對房地產產業有著深刻的影響，對房地產產業起著支持與保障作用，所以對房地產金融進行研究，對房地產產業的發展具有指導作用。首先，本文解釋房地產金融的特征；其次，對我國房地產金融的發展現況進行分析，進而探討目前房地產金融發展中所存在的問題；最后，本文對如何解決我國房地產金融發展中所出現的問題提出了幾條對策建議。

[關鍵詞]房地產 金融發展現況 對策建議

一、緒論

房地產業在我國并不是一個很成熟的產業，并且房地產金融的實踐也只是萌芽。很多房地產金融的書籍僅局限于介紹現有的房地產金融業務，以及只對已經出現的問題的一般闡述及應對方法。但房地產產業與房地產金融之間密切的相關性，使得房地產的迅猛發展，給房地產金融的發展提供強有力的平臺與機會。因此，房地產產業繁榮的關鍵在于我國現有的房地產金融政策是否完善。因此，本文對我國現有的房地產金融發展中所存在的問題進行研究，并提出相應的對策建議。如果我國的房地產金融機制能更加完善那么我國的房地產行業的前景將會越加美好。

二、房地產金融的發展現況

房地產金融是指當你在進行有關于房地產的生產、建設以消費以及流通的行為時，通過一部分金融手段所進行的籌集融通資金和提供一系列金融服務的金融活動。房地產金融業務是一個較為特殊的存在，主要有有以下幾個特征：一是資金周轉期長。房地產是不動產，因此在房地產的開發，建設過程中可能會發生許多不確定因素。因而導致資金的使用周期延長。二是房地產金融融資金額大。拿到土地的開發權需要大量的資金投入，得到政府的審批也需一大筆經費；三是區域性強。每個地區的房地產金融發展情況都不相同，需要因地制宜；四是房地產金融債權可靠。對于房地產這類不動產來說，其防止價值縮水和抵擋通貨膨脹的能力是其他商品無法達到的。伴隨著房地產金融的不斷發展，有以下問題也逐漸浮現出來：

（一）市場風險和信用風險高度集中，系統性風險突出

與其他發達國家相比，我國的房地產金融還不是很成熟，房地產金融產品種類單一，主要的融資方式依賴于銀行信貸，融資能力較弱。而在其他發達國家中，除了運用常見的銀行信貸，房地產企業還通過各種房地產金融中介機構進行融資，例如抵押債券、房地產項目債券、房地產信托投資基金等等。由于我國房地產融資方式主要以銀行信貸為主，導致商業銀行承擔了各個環節所產生的信用風險與市場風險，但商品房長期的供大于求現象，使得大多數商品房空閑賣不出去，導致房地產企業難以獲利，缺乏資金，也無力償還貸款，隨著房地產風險的加劇，越來越多的金融風險轉移到銀行身上。

（二）相關法律法規待完善

任何行業的興起都會伴隨著相應的法律法規，由于我國的房地產金融興起不久，所以比起其他金融市場來說，房地產金融市場的法律監管中還需要一個探索與總結的過程。就目前來看，我國對于房地產金融的法制建設與房地產的市場發展速度相比還是較為遲緩，就目前為止，只有《商業銀行法》對有關銀行的設立和資金運作有少許規定外，并沒有設立相對應的專門監管的法律法規。并且由于地區性差異等多種因素的影響，監管部門也無法做到有效的監督和統一的管理。另一方面，房地產金融市場的迅猛發展與金融業的開放程度，在一定程度上加大了政府的監管與調控。

（三）沒有有效的房地產金融服務支持體系

總的來說，我國的金融服務支持體系并不完善。國外有著成熟的房地產金融市場，房地產金融體系完備，組織結構體系也相對國內要完善很多。完善的金融服務體系主要包含兩個方面，一是政府的強有力監管，二是金融中介服務，這在我國還是缺乏一定的可控性。目前我國對房地產市場進行監管的部門比較分散，主要有中國人民銀行、銀監會，保監會以及較為重要的國有發展改革委員會。各個部門的相互監督與管理，形成了國內現有的房地產金融支持體系。不過，如此分散且多方面的監管模式，存在著許多潛在的問題，比如管理效率差，信息傳遞速率慢，不僅不能及時的反映市場的變動情況，而且往往要在事后才能監管到問題，會有一定的延遲性。這種監管模式還體現在人民銀行跟銀監會、保監會以及證監會之間，由于我國的傳統模式便是分業管理，所以每個機構之間信息不能及時傳遞，出現問題時也不能及時的溝通以及管理，這會使得監管的方向不明確，效率低。與此同時，證監會，銀監會。保監會各自都有監管的分支機構，雖然相對來說比較獨立，各自有著自己的職責，但是他們之間欠缺一定的協調性，未受到一個統一的機構來監管，難免也會出現監管效率低的情況。另外，機構內部的監管人員也是房地產金融服務一個重要的組成部分。如果監管人員經驗不足，素質不高，那么會影響整個房地產金融服務的形象。同時部分新的金融監管人員未受到專業的職業培訓，也沒進行過一定的監管工作，缺少監管經驗，使得不少機構的監管力度受到影響。所以我國要想跟上房地產金融全球化的步伐，必須提高對房地產金融監管人員的素質要求，慢慢的加大金融監管的力度，加深投資者對房地產金融的理解，營造一個公平、公正、公開的良好金融環境。

三、如何解決我國房地產金融發展中出現的問題

我國的房地產市場情況相對特殊，如果國內的金融政策不支持，行業的金融產品不創新，那么該市場是不可能得到快速的發展與繁榮的。與此同時，房地產金融的發展方向又與房地產互相影響，互相依存。因此要想解決我國的房地產金融問題，需要通過分析我國的房地產政策支持，從而為建設適合我國房地產金融體系的發展道路。以我國的基本國情為原則，此文章對我國目前房地產金融發展中出現的問題提出以下幾個對策。

（一）堅持我國政府為主。市場為輔的雙線并行房地產政策

雙線并行的房地產政策是指一方面由政府主導，為低收入的困難群眾提供解決居住問題的保障房，另一方面由市場解決其他高、中等收入群體的住房問題。具體的實施措施是，對于普遍的中等收入家庭，政府在調控市場多樣化需求的同時，通過金融支付方式來提高這些家庭的支付能力。對于高等的收人家庭，政府用貨幣政策來調節市場的波動，由市場來提供住房。雙線并行的房地產政策將使我國形成穩定的保障性房地產住房體系。

（二）堅持房地產金融服務實體經濟的發展方向

房地產金融服務實體經濟是指在生產勞務中直接用生產制造物質產品或提供服務的經濟活動，而虛擬經濟卻與之相反，事實上是實體經濟的影子部分，核心是資本運作。房地產不僅是維持我國國民經濟十分重要的行業，也是與我國人民生活密切聯系的國民產業。如果我國政府想要房地產金融走上繁榮發展之路，那么我們必須借鑒國外的創新經驗，更好的運用于房地產產業的發展中去。但是我們必須拿捏好實體經濟與虛擬經濟的分寸，如果實體經濟完全替代了虛擬經濟，或是虛擬經濟完全擺脫了實體經濟獨自運作，那么房地產金融將會面臨更大的風險。美國的次貸危機與歐債危機給了我們很好的借鑒機會，讓政府知道即便是經濟實力再雄厚的發達國家也不能完全的擺脫實體經濟而獨立運行虛擬經濟。我國的房地產金融在發展過程中，應該積極升級并調整房地產產業結構，在創新的過程中不能脫離金融二字，那么我們終將會促進房地產金融的繁榮發展。

（三）改革房地產金融市場。創新金融工具。建設多元化的融資渠道

我國的房地產行業正處在一個過渡階段，由以房地產開發為核心的傳統方式轉變為以房地產基金管理與房地產投資為核心的新興模式。傳統的房地產開發資金來源主要來自于銀行貸款，而現有的房地產金融市場資金來源必須向多元化、全方面、多層次發展，創建新的金融工具，尋找更多的融資渠道。不僅要有直接融資的銀行借貸市場，還應建設間接融資的資本市場以便平衡當前直接融資與間接融資兩者之間的結構。當然，我們不能僅局限于直接提供融資的一級市場，還應開發出二級市場來分擔一級市場的潛在風險，建設出發達的二級證券化市場。此外創建出新型的金融工具也是改革房地產金融市場必不可少的一個環節，主要工具可以包括信托基金、證券化資產、投資信托等。這主要能解決房地產資金流動性與交易規模等問題。新興的金融市場，不同的金融工具，多元化的融資渠道，可以滿足日后房地產金融市場多層次的住房融資需要。

（四）加強宏觀管理，完善金融法律體系和監管機制，防范金融風險

由于我國房地產金融市場正處于初級發展階段，政府必須通過完善房地產金融法律體系來明確界定市場的功能界限，不僅要加大執法力度，更要加快立法的建設。但同時必須結合我國國情和遵循市場的一般規律來完善房地產金融法律體系和監管機制。房地產金融法律體系主要包括住房公積金、住房儲蓄、房地產擔保管理等幾個方面。強化房地產金融的風險管理，完善房地產金融體系與監管機制，可以保護到各個參與者的合法權益。

（五）建立專業、誠信的房地產金融中介機構

政府應鼓勵建立專業的房地產金融中介機構，形成良性的競爭格局，促進金融市場的穩步發展。在明確房地產金融市場需求與規范行業經營資質要求的前提下，推出經濟主體多元化，服務專業化的房地產金融中介機構。與此同時，從需求與供給兩方面著手，帶動金融體質的創新，促進多樣化得到分工，努力激勵房地產金融中介服務業。在建設房地產金融機構的同時，要明確其責任與義務，幫助廣大的投資者了解各個金融中介機構的作用，確保投資者能知道自己所面臨的潛在風險，選擇最適合自己的投資方式。政府應加強金融中介機構的誠信與道德建設，維護房地產金融的穩定。

四、結論

本文認為造成房地產金融出現發展問題的因素有以下幾點：一、房地產金融市場風險和信用風險高度集中，系統性風險突出；二、相關法律法規薄弱；三、我國尚未形成專業且獨立有效的房地產金融服務支持體系；要想解決房地產金融的問題，急于一時是不行的，需要政府與金融機構一起努力。

房地產作為一個既維持國民經濟發展又是與我國人民生活密切聯系的熱門產業，保障其繁榮與穩定發展是十分重要的任務。在當前金融全球化的環境下，我們必須加快對房地產金融的改革步伐，建設多層次的房地產金融體系。堅持我國以政府為主，市場為輔的雙線并行房地產政策，加強宏觀管理，完善金融法律體系和監管機制，防范金融風險。在房地產金融實體經濟的發展下，引導一個良性的多層次化、專業化的房地產金融市場，是人們生活的更加幸福。