房產(chǎn)售樓寶項(xiàng)目研究

姚紅美　朱賀　闕家宇　胡義仁

【摘 要】售樓寶是面向房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化互動(dòng)營銷方案，從市場以及風(fēng)險(xiǎn)等方案進(jìn)行分析具有極高的可行性，更重要的是該售樓寶其獨(dú)特的體驗(yàn)式購房交互風(fēng)格的魅力，使人耳目煥然一新，對社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益都會(huì)有所增進(jìn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；售樓寶；可行性

隨著時(shí)代的進(jìn)步，計(jì)算機(jī)已經(jīng)滲透于人們的生活，衣食住行都與其息息相關(guān)。在“住”上為了提高用戶對房子的最優(yōu)選擇，項(xiàng)目組自主研發(fā)了一款名為售樓寶的軟件。售樓寶是面向房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化互動(dòng)營銷解決方案，采用三維數(shù)字圖像技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)科技、人工智能等計(jì)算機(jī)科學(xué)的前沿技術(shù)，為地產(chǎn)營銷帶來全新的變革。使用售樓寶可以體驗(yàn)式購房、一站式服務(wù)。不僅可以一對一的VIP服務(wù)，貼身講解；還能觀看3D立體逼真模型展示房產(chǎn)。豐富多樣的數(shù)字化展示，帶來高端大氣上檔次的感受；由此帶來的效應(yīng)則是時(shí)尚的宣傳代替了紙質(zhì)的宣傳；對于銷控則更加簡單，想要保留的房源，只需在后臺將此房源標(biāo)記為已售出，就能夠輕輕松松實(shí)現(xiàn)銷控。

1 項(xiàng)目可行性分析

1.1 市場分析

團(tuán)隊(duì)的主要產(chǎn)品是新一代售樓系統(tǒng)，初期產(chǎn)品主要針對高端房產(chǎn)公司，市場規(guī)模巨大。

1.1.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和環(huán)境分析

互聯(lián)網(wǎng)從PC端往移動(dòng)端轉(zhuǎn)移的大勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，而中國也會(huì)成長為全球最大的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)市場。中國已經(jīng)擁有超過5億多的移動(dòng)網(wǎng)民，是全球最大的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)市場。

1.1.2 競爭者分析

通過改造傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售行業(yè)“單一發(fā)展”的特征，把房產(chǎn)展示、房產(chǎn)銷售、移動(dòng)營銷相互結(jié)合在一起。針對本產(chǎn)品的特性，將競爭力量劃分為3種。

1）現(xiàn)有競爭對手

當(dāng)前，在房產(chǎn)展示、房產(chǎn)銷售、移動(dòng)營銷相互結(jié)合這一領(lǐng)域的市場還處于探索階段。現(xiàn)階段該類產(chǎn)品的競爭者主要為單獨(dú)的電子樓書產(chǎn)品及個(gè)別已經(jīng)形成的本地化營銷平臺產(chǎn)品。

2）潛在競爭對手

高新技術(shù)產(chǎn)品具有生命周期短和更新?lián)Q代快的特點(diǎn)。現(xiàn)有的信息化技術(shù)類產(chǎn)品公司和新成立的同類公司都是公司的潛在競爭對手。兩者都是看到該領(lǐng)域產(chǎn)品的廣闊前景，或者在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上開辟，或者索性新立門戶，積極的加入這支隊(duì)伍。

3）用戶

對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售公司，即使不使用我們的產(chǎn)品也是可以正常提供服務(wù)的，這勢必造成前提產(chǎn)品的推廣困難。對此，我們將采用高端推廣戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展高端客戶，用戶體驗(yàn)形成后，逐步擴(kuò)大市場。

1.2 風(fēng)險(xiǎn)分析

1.2.1 市場不確定性風(fēng)險(xiǎn)

高端樓盤銷售者具有樂于嘗試新鮮事物、資金量大的特點(diǎn)，因?yàn)檫@樣創(chuàng)新的產(chǎn)品對于用戶應(yīng)該具有相當(dāng)大的吸引力。但是市場的不確定性風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽略的，高端樓盤銷售者對于質(zhì)量、效果要求是偏高的，是否能夠最終接受并喜歡上我們的產(chǎn)品，這還取決于用戶體驗(yàn)、口碑等多方面因素。

1.2.2 競爭風(fēng)險(xiǎn)

目前，市面上完全相同的平臺還沒有出現(xiàn)，因而無法做出完整的競爭評估。但是，目前市場上在一定范圍內(nèi)具有重疊功能的產(chǎn)品大約有如下幾個(gè)：微信售樓寶、深圳驕陽數(shù)字、視迅數(shù)字等，但這些產(chǎn)品的功能都較為單一，因而暫時(shí)不會(huì)在正面與本產(chǎn)品發(fā)生沖突。但必須留意，這些產(chǎn)品在占據(jù)了大量的用戶市場后，很可能會(huì)推出與本產(chǎn)品類似的服務(wù)，這就會(huì)造成正面的沖突。要盡可能的避免這些沖突，主要有以下幾個(gè)途徑：第一，加快發(fā)展速度，提高迭代頻率，先于競爭對手占領(lǐng)市場；第二，與合作方簽訂唯一協(xié)議，增加對手進(jìn)入的難度；第三，成立專門的用戶體驗(yàn)研究組及在各個(gè)高校設(shè)立反饋中心。

1.2.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（應(yīng)收賬款、壞賬）

1）應(yīng)收賬款的控制

對于應(yīng)收賬款的控制，我團(tuán)隊(duì)采取兩種策略，即事前監(jiān)控和事中監(jiān)控。

在事前監(jiān)控方面：第一，做好客戶資信調(diào)查：在實(shí)現(xiàn)銷售之前，首先應(yīng)注意評估對方企業(yè)的財(cái)務(wù)和資信狀況，重視對購貨企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的分析、生產(chǎn)、銷售、負(fù)債狀況的了解。第二，根據(jù)客戶信用等級確定恰當(dāng)?shù)男庞脴?biāo)準(zhǔn)：信用標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)決定授予客戶信用所要求的最低標(biāo)準(zhǔn)，也是企業(yè)對于可接受風(fēng)險(xiǎn)提供一個(gè)基本判別標(biāo)準(zhǔn)。第三，根據(jù)客戶信用等級以及確定的信用標(biāo)準(zhǔn)，確定恰當(dāng)?shù)男庞脳l件：信用條件是指企業(yè)賒銷商品時(shí)給予客戶延期付款的若干條件，主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣等。第四，按客戶的還款能力，建立恰當(dāng)?shù)男庞妙~度：信用額度是企業(yè)根據(jù)客戶償付能力給予客戶的最大賒銷限額，確定恰當(dāng)?shù)男庞妙~度能有效的防止由于過度賒銷超過客戶的實(shí)際支付能力而使企業(yè)蒙受損失。

2）事中事后監(jiān)控

第一，強(qiáng)化應(yīng)收賬款的單個(gè)客戶管理和總額管理：團(tuán)隊(duì)對自己有經(jīng)常業(yè)務(wù)往來的客戶進(jìn)行單獨(dú)管理，通過付款、賬齡分析表及平均收款期判斷個(gè)別賬戶是否存在賬款拖欠問題，如果賒銷業(yè)務(wù)繁忙，不可能對所有客戶都單獨(dú)管理，則可側(cè)重于總額控制。信用管理人員應(yīng)定期計(jì)算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、平均收款期、收款占銷售額的比率以及壞賬損失率，編制賬齡分析表，按賬齡分類估計(jì)潛在風(fēng)險(xiǎn)損失，以便正確估量應(yīng)收賬款價(jià)值，并相應(yīng)調(diào)整信用政策。

第二，建立賒銷審批制度，強(qiáng)化管理：設(shè)立一個(gè)賒銷審批制度，賦予不同級別的人員不同級別的審批權(quán)限，各級經(jīng)辦人員只能在各自的權(quán)限內(nèi)辦理審批，超過限額的，必須請示上一級領(lǐng)導(dǎo)同意后方可批準(zhǔn)，金額特別巨大的，需報(bào)請企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)審批。

第三，建立銷售回款一條龍責(zé)任制：制定嚴(yán)格的資金回款考核制度，以實(shí)際收款數(shù)作為銷售部門的考核指標(biāo)，每個(gè)銷售人員必須對每一項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)從簽定合同到回收資金全過程負(fù)責(zé)。

第四，會(huì)計(jì)核算中加強(qiáng)應(yīng)收賬款監(jiān)控和催收力度，盡快回籠資金。

第五，建立切實(shí)可行的對賬制度：我公司會(huì)根據(jù)業(yè)務(wù)量大小及時(shí)間等因素對應(yīng)收賬款定期進(jìn)行核對，并由雙方當(dāng)事人簽章，作為有效的對賬依據(jù)。財(cái)會(huì)部門應(yīng)定期向賒銷客戶寄送對賬單和催交欠款通知書。對未超過期限的賒銷客戶，主要是獲得經(jīng)雙方供銷、財(cái)會(huì)經(jīng)辦人確認(rèn)無誤并簽章的對賬單，作為雙方對賬的原始依據(jù)；對超過期限的賒銷客戶，在發(fā)出對賬單時(shí)，需分發(fā)催交欠款通知書，及時(shí)催收欠款。

2 房產(chǎn)售樓寶特色分析

2.1 整體鳥瞰展示系統(tǒng)

項(xiàng)目整體互動(dòng)鳥瞰，區(qū)域規(guī)劃展示，宏觀展示項(xiàng)目區(qū)域的規(guī)劃，直觀的介紹各區(qū)域的不同特點(diǎn)和功能價(jià)值。

2.2 建筑整體模型展示

對項(xiàng)目中的建筑群，如別墅群、高層建筑群等進(jìn)行組團(tuán)展示，分區(qū)域詳細(xì)了解樓盤信息。還可點(diǎn)擊進(jìn)入單個(gè)別墅或建筑，了解不同建筑單體的區(qū)位特點(diǎn)和詳盡信息。

2.3 在售戶型查看系統(tǒng)

對所選中的樓棟查看其在售戶型平面圖，給購房客戶大概地了解所購房型的具體位置、朝向、結(jié)構(gòu)以及面積對比，可以比較直觀的了解整個(gè)房屋的信息。

2.4 戶型3D模型展示系統(tǒng)

將裝修后的戶型模型以三維樣式展現(xiàn)，系統(tǒng)包括：戶型尺寸信息顯示、陽光朝向、承重墻顯示等功能。

2.5 虛擬瀏覽互動(dòng)鑒賞系統(tǒng)

能夠以第一人稱視角，切身實(shí)際地瀏覽房間內(nèi)部的結(jié)構(gòu)、模擬裝修后的效果；可以準(zhǔn)確的還原出房子的實(shí)際狀況，并在此基礎(chǔ)上假象出裝修后的樣式。

2.6 景觀展示系統(tǒng)

景觀鳥瞰，360°旋轉(zhuǎn)俯視景觀全貌，通過不同視角來觀賞景觀的完美布局。

2.7 銷控與智能按揭工具

銷控系統(tǒng)應(yīng)用，提供一份圖表，以不同顏色標(biāo)注了每套房當(dāng)前的銷售情況，點(diǎn)擊房屋，可以查看到更為詳細(xì)的信息。

2.8 房貸計(jì)算器功能

提供一個(gè)計(jì)算模塊，輸入面積、每平方售價(jià)、利率、年限、首付等條件后，自動(dòng)計(jì)算出貸款金額、還款方式，利息合計(jì)等。

2.9 遠(yuǎn)程一鍵打印

把用戶的資料，包括所選戶型、樓棟、位置，以及通過房貸計(jì)算器計(jì)算出來的各種詳細(xì)信息，整合成一個(gè)統(tǒng)一的信息表格，然后無線遠(yuǎn)程打印即可。

計(jì)算機(jī)時(shí)代的推動(dòng)使得很多產(chǎn)品交互與計(jì)算機(jī)相結(jié)合，如何推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展以及人們選擇住房水準(zhǔn)的提高，如何讓用戶體驗(yàn)足不出戶便可親歷房子的內(nèi)外架構(gòu)，如何讓用戶體驗(yàn)獨(dú)特簡便的購房通道流程，售樓寶可以給你答案。