房地產行業企業所得稅匯算清繳特殊業務處理

葛瑞華

摘要：房地產行業預售階段取得的收入在當年的會計核算和所得稅的處理，在完工階段對預售階段的收入進行的會計處理和所得稅調整處理。

關鍵詞：企業所得稅;匯算清繳;房地產;特定業務

每年匯算清繳是企業財務人員必須要做的重要工作，對于房地產企業的財務人員來說由于銷售商品的特殊性，比其他行業還要多一項特定業務的納稅調整。房地產開發企業從拿地到最終銷售完畢經歷的周期比較長，在不同階段取得的銷售房款有著不同的會計核算和涉稅處理規定。

房地產企業在預售階段取得的預售房款，會計核算時計入了“預收賬款”，是不是會計上沒有計入收入類科目，在所得稅匯算時就不用處理呢？房產竣工驗收進入完工階段，在完工階段“預收賬款”轉入“主營業務收入”，是不是轉入收入年度才一并繳納企業所得稅呢？

會計核算和稅法規定在很多方面都有較大差異，房地產行業由于自己商品的特殊性，預收房款的稅會差異較為突出。預收房款的稅會差異如何進行調整，國家稅務總局在2009年31號文件第九條及第十二條對這個預收賬款業務調整規定的較為詳細。

在預售階段稅法規定對取得的預售房款按一個確定的毛利率調增，由于預收房款繳納的稅金進行調減。在完工階段將2015按確定毛利率調增的毛利額進行調減，對2015年調減的預收款繳納的稅金進行調增。

對這個特定業務的納稅調整通過下面的案例讓大家有一個較為清晰的了解。

某房地產企業基本情況：機構在省會城市，開發的X項目在機構所在地，稅務機關確定的銷售未完工開發產品的計稅毛利率20%，土地增值稅預征率2%，企業所得稅預征率3.25%。

一、預售階段2015年

2015年X項目五證齊全開始銷售，收到預售房款6000萬元存入銀行，當年未完工。按照稅法規定，6000萬元預收賬款需繳納七種稅費。

會計處理：

借：“應交稅費-企業所得稅 195” “應交稅費-應交營業稅 300”“應交稅費-應交城建稅21”“應交稅費-應交教育費附加9”“應交稅費-應交地方教育費附加6”“應交稅費-土地增值稅120”“管理費用-印花稅3” 貸：銀行存款654

注：2016年財政部22號文件規定2016.5.1日后印花稅計入“稅金及附加”科目。

2015年匯算清繳時填寫A105010年度納稅申報表。

在行次列找到第23行，銷售未完工產品的收入，填入6000萬元;24行銷售未完工產品預計毛利額填入1200萬元=6000×20%，25行填入456萬元=（300+21+9+6+120）萬元，填完上述數據后，第22行顯示744萬元=1200萬元-456萬元

在A105000第39行第2列“稅收金額”顯示744萬元，第3列“調增金額”顯示744萬元。

2015年房地產企業期間費用500萬。

表1數據的填列是根據國家稅務總局2009年31號文件九和十二條以及2014年所得稅納稅申報表填表說明進行分析計算填列的。

二、完工階段2016年

2015年預售階段的預收賬款6000萬元以及由此產生的未計入2015年損益的456萬元“營業稅金及附加”在2016匯算時需要調整。為了準確計算及表格表述明了，我們對2016年其他業務不在分析，視同沒有發生相關業務，只對預收賬款及對應繳納稅金這個特定業務進行調整。需要特別說明的是2016年完工交房，房地產企業要將2015年繳納的稅金及附加456萬元計入“營業稅金及附加”會計科目;參與會計利潤的計算。預售的6000萬元收入轉“主營業務收入”6000萬元。

會計處理：

借：“營業稅金及附加456” 貸：“應交稅費-應交營業稅300”“應交稅費-應交城建稅21”“應交稅費-應交教育費附加9”“應交稅費-應交地方教育費附加6”“應交稅費-土地增值稅120”

借：預收賬款 6000 貸：銀行存款6000

上述處理對應的納稅調整為：2015年調減的456萬，2016年調增;2015年調增的1200萬，2016年調減。

2016年匯算清繳時，填寫表單A105010在行次列找到第27行，未完工產品轉完工產品收入，填入6000萬元;28行轉回銷售未完工產品預計毛利額填入1200萬元=6000×20%，29行填入456萬元=（300+21+9+6+120）萬元，填完上述數據后，第26顯示744萬元=1200萬元-456萬元，21行顯示-744萬元。

在A105000第39行第2列“稅收金額”顯示-744萬元，第4列“調減金額”顯示-744萬元。

在申報主表第16行自動顯示數據744萬。

房地產企業的特定業務的匯算清繳，經過案例的分析及報表的填寫已經完成。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業所得稅法》（2007）.

[2]《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]年31號.

（作者單位：中稅聯眾河北稅務師事務所有限公司）