房地產開發項目投資估算研究

張存宇

摘 要：投資估算是項目投資決策的重要依據，估算的準確與否直接影響到項目投資經濟效益，由于房地產開發項目施工周期長、經驗風險大以及建設投資多，因此科學的投資估算方法是提高房地產開發項目經濟效益的重要保證。本文以房地產開發項目投資估算的構成要素為切入點，分析在具體的估算中所存在的問題，最后提出具體的改進措施。

關鍵詞：房地產；投資估算；效益

隨著近些年房地產市場競爭的日益激烈，如何實現投資項目的利潤是房地產企業投資考慮的首要因素。房地產項目投資估算就是對通過對市場的深入分析與判斷，采取科學的投資決策體系選擇的開發項目。由于房地產項目建設周期比較長、風險比較大，因此進行科學的投資估算是后期施工風險控制的重要手段與途徑。

一、房地產開發項目投資構成分析

房地產開發項目投資估算主要包括：一是成本費用的估算。投資過程就是生產的過程，企業進行投資之前就必須要對成本進行估算，房地產項目投資成本包括管理費用、拆遷補償費用、建筑安裝費用以及基礎設施配套費用等等；二是銷售收入估算。銷售是實現房地產項目投資經濟效益的主要途徑，進行投資需要考慮所建設的項目銷售金額以及盈利空間等；三是銷售稅費計算。房地產投資需要交納的各種稅費比較多，因此在進行投資之前需要明確各種需要交納的稅費；四是不確定因素與風險分析。房地產受到外界環境影響比較大，尤其是國家宏觀調控政策的影響比較大，因此在進行投資之前需要對國家的宏觀方針進行估算，考慮到其中的風險。

二、房地產開發項目投資估算存在的問題

（一）房地產開發項目投資估算方法不統一。目前我國房地產投資估算方法的使用標準不統一，雖然此種估算模式符合本地區相關行業特點，但是就目前所使用的估算方法而言，其存在一些問題，以我們經常使用的指標估算法為例，指標估算就是根據相關部門的統一指標進行定額編制，但是其必然會面臨因為不同地區的建筑材料、費用標準的不同而造成投資估算結果的不準確性。

（二）對投資估算的重視程度不夠。目前房地產企業受到市場盈利空間的誘惑，他們在投資開發階段往往忽視投資估算，而是將工作重點放在建設項目的實施階段，強調施工過程，而對于項目的可行性研究與設計沒有形成足夠的重視，具體表現為：房地產重視工程造價控制，采取各種措施提升工程質量、降低成本支出，而一旦房地產項目出現虧損之后，房地產企業就會將其歸結于工程材料上漲、建設項目設計不合理以及施工技術不完善等，而忽視對項目可行性的分析。

（三）項目投資估算的前期工作準備不完善。一是對基礎資料的調查工作不重視。項目投資估算需要涉及各個因素，并且需要估算部門要深入到市場中進行調查，但是很多造價人員忽視對基礎資料的調查；二是估算部門之間的溝通不順暢。投資估算是業主與設計單位互動的過程，由于投資估算需要不同崗位的人員進行編制，這樣就會形成因為崗位隔閡因素而導致投資預算編制內容不完善現象的出現。

三、房地產開發項目投資估算的改進措施

（一）完善房地產開發項目投資估算準則。一是要調整房地產開發項目會計成本。會計資料是投資估算的重要資料，因此通過調整會計資料可以為投資估算數額的確定提供依據。房地產開發項目會計成本和竣工決算資料的對比可以為投資估算提供經驗，讓房地產企業了解大概費用；二是優化分項投資估算方法。目前房地產投資估算方法使用普遍的就是指標估算法，指標估算就是利用已經類似完工的各種資料進行計算。使用此種方法就需要姐姐指標之間的差異和清楚二者之間的差異性。

（二）加強與項目相關各方之間的溝通協調。在投資估算的過程中，如果只是機械地按照方案設計進行費用估算，容易造成投資偏差。因此應在估算過程中，積極加強與建設單位、設計單位等項目各方的溝通，及時掌握更加完整準確的信息，使投資估算更加貼近事實。

（三）完善市場調研和項目風險評估及防范措施。所謂風險評估，就是預測建設項目執行過程中的資金流動和經濟社會效益情況，如果預測結果嚴重偏離實際情況，這些結果將會導致建設項目執行者做出錯誤的判斷和決策，這個預測過程就是風險評估。對于建設項目可行性研究中的風險評估，研究人員需要用可避免人為因素干擾的量化結果來評價其風險性，這樣做有助于直觀地確定關鍵的敏感性因素對主要財務指標的影響，增強決策的科學性和準確性。對于項目風險的防范，要扎實搞好項目前期對市場和資源、環境等因素的基礎性調研工作，運用市場調查和預測的科學方法，實現市場調查從定性分析到定量說明的轉變。

投資估算是項目決策的重要依據之一，在整個項目投資決策過程中，要對項目建設中工程造價部分進行估算，在此基礎上研究項目是否建設。因此，準確、全面地估算建設項目的工程造價，是項目可行性研究乃至整個建設項目投資決策階段造價管理的重要任務。

參考文獻：

[1] 王達，淺析房地產開發項目投資估算的內容及特點 現代經濟信息 2014年07期

[2] 李忠，房地產開發項目目標成本管理探討 建筑與預算 2015年11期