淺議房地產風險分析以及管理措施

徐海蓉

摘 要：伴隨著我國互聯網+、電商的發展，商業房地產企業的發展態勢和競爭格局呈現出了新的特點，同時也面臨著新的發展挑戰和機遇。2008年金融危機的后續影響和國家政策變化的促動，使得企業面臨著銷售遲滯、成本壓力以及債務償還的壓力，而資金鏈斷裂和財務運轉惡化的現象時有出現。所以，房地產企業必須對其面臨的風險進行深入的分析和管控，以形成一套健全的風險管控機制，從而在新的環境下，獲得進一步的持續發展。

關鍵詞：房地產；風險分析；管理措施

一、引言

隨著我國經濟轉型的逐漸深化，尤其是電商的發展，作為國民經濟支撐之一的房地產行業，特別是商業地產，其發展的態勢和競爭的格局呈現出了新的特點。尤其是2008年金融危機的沖擊和國家政策變動的雙重影響，使得許多房地產企業的發展面臨著巨大的挑戰，銷售遲滯、成本壓力以及債務償還的壓力，資金鏈斷裂和財務運轉惡化的現象時有出現，這些風險因素都對房地產企業的持續發展造成了十分不利的影響。因此，房地產企業為了在新的市場狀況和時代背景下，突破發展的瓶頸限制，必須對其所面臨的各種財務風險因素進行分析和管控，在形成一套健全的風險預防管理機制的基礎上，獲得進一步的持續性發展。

二、房地產企業所面臨風險的具體分析

（一）房地產企業籌資環節所面臨風險的分析。房地產企業籌資環節所面臨的風險性質和程度大小，會對企業整體的經營運轉造成重要影響。具體來說，房地產企業在籌資環節所面臨風險主要發生在借款的取得和利息的償還兩個階段，一旦企業本身債務的存量已經較大，其在企業運轉需要資金來源時再去進行借款時，便會由于已有的借款資金數額較大，而受到潛在借款方的相應借款條件的限制，導致難以籌集到所需資金進行業務的開展，資金鏈的運轉難以為繼，而利息償還的壓力依然存在，使得公司的經營每況愈下。例如，江蘇的香娟房地產企業由于已有借款的大量堆積，必須按照約定進行借款利息的償還，否則債權人便會對其展開借款的催還，如果不能按時對借款和利息進行償還，便有可能出現企業申請破產的風險。企業在該環節出現該類風險，多是由于缺乏足夠的預算管理，使得其不能在資金鏈的形成和資金的籌集層面具備良好的運營狀況，最終導致風險的深化。

（二）房地產企業投資環節所面臨風險的分析。房地產作為資金密集型的行業之一，其在項目的投資環節便需要投入大量的資金進行土地的購買，不管是消費性質的房地產還是投資性質的房地產都需要進行相應土地的資金投入。就當下而言，我國大多數國有土地的出售都是通過拍賣的形式，企業則通過競拍的方式進行土地的購買，各個企業必須在競爭中花費超過其他企業的價格才能取得土地使用權，因而需要進行大量的資金投入。如果企業的貨幣資金在競拍中不足以支付首付的競拍價，便有可能出現競拍保證金被沒收的風險，從而導致企業的資金受損。例如，上海虹城房地產企業其通過繳納競拍保證金取得了土地的競拍資格，并通過高于競拍參與企業的價格獲得了土地的使用權，但是由于籌集資金不到位，使得該項投資未能實現，而最終造成了不必要的財務損失。

（三）房地產企業營運環節所面臨風險的分析。營運環節處于房地產企業項目開展的中間重要階段，其主要內容在于對取得土地進行后期的開發活動，在該環節中，對供應商（總包）的管理、甲供材料及納稅問題、工程進度以及建筑施工進度的監管，都會面臨相應的問題。如果在甲材料供應步驟，發生資金鏈的斷裂，房地產企業有可能面臨被起訴的風險，一方面，供應商會要求履行合同，進而可能會停止供貨，使得房地產企業項目的實施進度受到影響，從而使得財務風險進一步擴大。此外，如果房地產企業具有投資性房地產的經營版塊，其所面臨的風險性質更為復雜，其原因在于，投資性房地產由于其經營的周期較長、所面臨的經營風險種類也更多，出租需求的變化、經營成本的變動以及租金調整能力的大小都會對房地產企業的經營狀況產生直接的影響，并進而通過影響資金的運轉作用于企業的財務管理，從而在經營層面和財務層面都產生雙重的風險，造成對企業長遠發展的不利影響。

三、房地產企業控制風險的管理措施

（一）建立起合理的財務預算體系，對房地產企業的資本結構進行優化。房地產企業項目經營的周期較長，在項目實施的整個過程中，資金占用的數量較大、占用的時間較長，而且項目中還需要進行部分資金的投入，這個過程中可能會出現資金流出時間不合理、籌資方式不合理以及籌集的資金數量不合理等問題，而一旦資金使用和流轉的狀況出現問題，便有可能導致資金鏈的斷裂，使得項目的繼續運轉和企業的正常經營受到影響。因此，房地產企業為了避免資金的來源受阻，必須建立起合理的財務預算體系，針對不同的項目在基本預算指導的基礎上，建立針對性的預算體系，對資金的籌集、使用以及利息的償還等進行良性的安排，采取的籌資方式，不論是股權籌資、銀行借款還是發行債券，都必須結合該的財務狀況和資金償還的預估予以確定，以形成最適合企業的優化的資本結構。

（二）不斷健全市場的調研，促進房地產企業投資建設的合理化。房地產企業的投資項目金額大、涉及面較廣，因此，其對項目的投資必須經過足夠的探究、調研等，才能形成最終的決策實施方案。為了對房地產企業投資項目所面臨的風險進行最大化程度的抑制，必須對其投資進行前期的充分調研和投資中后期的預估和權衡。針對于投資前期的市場調研，房地產企業應該在內部進行獨立市場調研部門的成立，并根據擬實施項目，指派專人小組進行該項目的市場分析與調查，形成對市場狀況的實時掌握，并把握競爭對手的實力情況以及優劣勢所在，通過調研資料的獲得及分析，房地產企業能夠對具體的市場容量、社會的承受能力獲得充分的了解，從而為其項目的決策提供基本的資料依據，以為后續的土地拍賣和資金運用奠定必須要的基礎。針對于投資中后期的預估和權衡，房地產企業應該以項目資金需求狀況為依據，結合企業的貨幣資金的現實狀況和資金持續來源的情形，對競拍項目進行投資，以防止資金供給不足財務風險的產生。

（三）加強對現金流的管理，促進房地產企業實現健康持續的運轉。房地產企業在營運環節必須保持持續的現金流，因為現金流作為企業的血液，一旦其出現短缺，便有可能導致企業的營運出現問題。因此，房地產企業應該加強對現金流的管理，結合項目計劃與銷售、招商計劃，制定出科學合理的資金使用計劃，進行資金的合理調度，使得資金在不同的部門之間、不同的施工環節，都能獲得充沛的資金流支持，避免各種拖欠款項、被起訴等狀況的發生。此外，針對于房地產企業涉及的投資性房地產版塊，其營運環節的管理需要面臨復雜多變的市場環境，企業應該借助于前期的市場調研和中后期的資金運用，形成對其較為全面的掌控，在對各個營運環節可能出現的風險進行剖析的基礎上，進行對策方案的制定與實施，以應對經營層面和財務層面可能出現的風險。

結語：房地產企業在新的時代背景和市場環境下，在籌資、投資和營運環節所面臨的風險性質和大小都發生了一定的變化，房地產企業為了獲得持續而長遠的發展，必須對風險進行有效的降低和規避。在整個風險降低和規避的過程中，房地產企業應該對風險進行事前的深入分析、實時的監督以及嚴格的控制，企業的各個部門應該在各司其職的同時，做好相應的銜接以及密切的配合，以提高風險應對管理的工作效率，最終促進房地產企業的健康發展。

參考文獻：

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