淺談非財務指標在房地產開發企業財務分析中的應用

盧偉

摘要：非財務指標作為輔助功能幫助財務指標完成最后的財務分析，其地位是不可或缺不能撼動的。本文對非財務指標在房地產開發的企業財務分析中的具體應用進行簡明扼要的闡述。

關鍵詞：非財務指標；財務分析；應用；房地產

一、非財務指標應用于房地產開發企業財務分析的作用

非財務指標即在經濟學中無法運用財務數據進行計算的指標，一般而言非財務指標分為三大類，即經營、顧客和員工。目前市場上常用的非財務指標有：顧客滿意度；產品和服務的質量；戰略目標；公司潛在發展能力，如員工滿意度和保持力、員工培訓、團隊精神；管理有效性或公共責任；創新能力，如研發投資及其結果；新產品開發能力；技術目標；市場份額[1]。

房地產占領中國經濟的大部分市場后，企業僅僅運用財務指標分析實際情況已經不再能客觀全面體現出企業實情，這時候非財務指標誕生，以其不可或缺的作用彌補了財務指標所不能看到的因素，有效完善了整個財務分析，所以受到越來越多企業的重視。非財務指標能夠幫助企業調整企業戰略、體現企業文化、彌補僅使用績效評價造成的不足，使得企業在戰略靈活性、團隊和員工個體的積極性上都有所提升。

二、非財務指標在房地產開發企業中的應用現狀

目前整個市場可以看出，財務指標在房地產行業進行財務分析時依然是重頭。與財務指標相比，非財務指標有其自身的不足之處：首先是這種針對文化、產品滿意度、質量等的評價目前尚未有統一的具體的標準，這就造成不同企業對此評斷不一，主觀性占據了很重要的地位。然后是非財務指標相對財務指標而言，顯得很虛很空，沒有具體的數據來將其量化分析，對企業實現經濟效益最大化的幫助顯得不夠清晰，利潤不能具體量化利益得不到具體的保障，對企業而言實行就存在一定難度。最后不得不說目前國內對非財務指標研究不夠深入，且其涉及到的指標關系繁雜，具有交替性和矛盾性，對此成本投入就顯得很高，且不能確保最后的利益，所以目前而言非財務指標在房地產中的發展就顯得雞肋。

三、房地產開發企業非財務指標體系的建立

非財務指標雖然變數多樣，投資風險大，但在房地產中非財務指標是財務分析中必須進行研究的一方面。非財務指標分為經營、顧客和員工，其中客戶是鑰匙，經營是門鎖，員工是門鎖的鎖芯。只有門鎖足夠扎實，鎖芯和鑰匙足夠匹配最終這才是一扇效益好的門，這個企業才能給投資方帶來利益。本文結合重點，分析了非財務方面的3類指標具體探討房地產開發中非財務指標的建立方式。

（一）員工和企業文化

鎖芯的好壞決定著門鎖的檔次，企業實現經濟效益最基礎的還是員工。房地產的員工一般有以下三個特點：第一，員工文化層次。不得不承認有一定文化層次的員工對知識的吸收程度、運用程度和創新能力大都會比文化知識薄弱的員工強。第二，員工滿意程度。當前很多優秀企業都會談到員工的幸福指數，企業能夠使得員工在單位上全身心投入，為客戶提供最優質的服務，這需要企業在員工滿意度上多下功夫。第三是員工忠誠度。忠誠一般是指行為忠誠和態度忠誠，忠誠度就是兩者的有機統一。前者是后者的基礎和前提，后者是前者的深化和延伸[2]。只有員工對企業忠誠，企業的競爭力和經濟效益才能更好的提升。而員工的心需要企業文化來團結。很多競爭力強的企業，其文化都是以尊重員工為基礎，對凝聚力、向心力、執行力都有相當大的幫助，從而萬眾一心，眾志成城實現互利共贏。

（二）工程質量指標

工程質量優良數/工程總數=工程質量優良率。從優良率可以看出企業對項目質量的監控，這也是房地產運營最重要最主要的分析指標。能實現經濟效益回報率高的企業從不修建質量不高的項目，這不僅會毀壞企業品牌形象，后期還不得不投入資金來維護，無論從哪個方面來看這都是非常不明智的。

（三）顧客滿意度

對顧客滿意度，一般都采用問卷調查、投訴等直接的渠道展開了解。如果顧客經常進行投訴相信這肯定是顧客不滿意的表現。一般對顧客滿意度都是從顧客投訴次數、顧客保持率、顧客利潤率來進行系統的表現，綜合得出滿意程度。

四、結語

目前非財務指標整體而言不夠成系統不夠完善，但其在房地產行業又是不可或缺的。現代房地產企業應該將財務指標和非財務指標進行綜合利用，選擇最恰當的臨界點從而獲得企業最大利潤率。另一方面，非財務指標具有非常強的主觀能動性，房地產企業應根據可行性慎重

選擇。

參考文獻：

[1]陳敏，陳曉園.非財務指標在房地產開發企業財務分析中的應用[J].產業與科技論壇，2015（18）：131-132，133.

[2]徐沉.企業績效評價中的非財務指標研究——以房地產開發企業為例[D].浙江工商大學，2008.

[3]黃瑋.論新會計制度下醫院財務分析的指標體系[D].健康必讀（中旬刊），2012，11（05：488-489.

[4]金玲，梁鶯，張群，全龍江.杜邦分析法在醫院財務分析中的應用初探[D].中國醫院管理，2009，29（09）：25-27.

（作者單位：光明房地產集團子公司吳江明樂房地產開發有限公司財務部）