商品房預(yù)購人權(quán)利保護(hù)的立法完善

摘 要：商品房預(yù)售是投資多、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大的交易行為，涉及多種法律關(guān)系，極易滋生糾紛。雖然作為預(yù)售合同雙方主體的開發(fā)商和預(yù)購人法律地位是平等的，但實(shí)質(zhì)上，雙方在交易信息和經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面存在較大差距故此，預(yù)購人的劣勢地位明顯，其權(quán)利尤為脆弱。依據(jù)權(quán)利保障弱者優(yōu)先的法理，預(yù)購人的權(quán)利理應(yīng)受到更多關(guān)注。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)購；現(xiàn)狀；立法完善

一、商品房預(yù)售的淵源與特征

“商品房”是我國特有的概念，它作為房屋的一種，是相對(duì)于``公房”、“二手房”和一般私房而言的，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的用于出售的房屋，包括住宅用房和商業(yè)用房。商品房買賣按照交易形式，可分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平和購買力提高了，房屋的供求關(guān)系的矛盾突出。而房屋興建不僅耗時(shí)長、耗費(fèi)高，開發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無法滿足房屋供需雙方的需求，于是“先售后建，或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即房屋預(yù)售或期房買賣。它是指預(yù)售方將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先出售給承購方，承購方交付定金或購房款，并在未來確定的日期將預(yù)售房屋交付給承購方的一種法律行為。

商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售相比具有以下特征：

（一）購房人欠缺擔(dān)保合同法上的合同關(guān)系以雙務(wù)合同為原則，且雙方當(dāng)事人的主給付義務(wù)原則上有對(duì)價(jià)關(guān)系，也就是說自己給付之目的，在于取得相對(duì)人之給付對(duì)方未為給付前，自己也可以拒絕給付，這就是合同法規(guī)定的同時(shí)履行抗辯權(quán)。

（二）商品房預(yù)售是履行周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大的一種交易行為。融通開發(fā)建設(shè)資金，在符合《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的條件下，即可進(jìn)行預(yù)售。由于履行周期長，商品房價(jià)格在此期間往往受到國家經(jīng)濟(jì)政策、土地、建材價(jià)格等多種因素影響，容易誘發(fā)開發(fā)商的投機(jī)心理，引發(fā)糾紛，因而交易當(dāng)事人都要承擔(dān)較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，商品房預(yù)售市場更是重中之重。另外，商品房具有明顯的社會(huì)公共性特征，與每個(gè)公民的生活息息相關(guān)，其重要性不言而喻。

由上可知，商品房預(yù)售交易在先天上即存在容易滋生法律糾紛之特征。為減少此類糾紛，或者說為了使購房人利益更有保障，就商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)，實(shí)有探討之必要。

二、預(yù)購方權(quán)利保護(hù)現(xiàn)狀

（一）預(yù)購人權(quán)利遭受侵害的現(xiàn)狀及立法上的缺陷

在商品預(yù)售法律關(guān)系中，買受人始終處于弱者地位。預(yù)購人權(quán)利遭受侵害的突出問題有如下幾種：

1.開發(fā)商在建設(shè)商品房過程中偷工減料，以次充好，造成商品房質(zhì)量不合格無法居住，或其他施工品質(zhì)不良而影響預(yù)購人的居住。

2.開發(fā)商擅自挪用商品房預(yù)售款，導(dǎo)致所建項(xiàng)目未能如期竣工交付使用甚至停工，更有甚者開發(fā)商將已貸款抵押的商品房預(yù)售套取資金，而后席卷預(yù)售款項(xiàng)逃匿，給購房者留下一幢“爛尾樓”。

3.開發(fā)商重復(fù)預(yù)售商品房，或?qū)⒁训盅旱纳唐贩款A(yù)售、將已預(yù)售的商品房抵押，使得一部分購房者的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，給購房人造成巨大損失。

4.開發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)做出虛假廣告，與實(shí)際建設(shè)情況不符，欺騙購房者，引發(fā)糾紛。

5.開發(fā)商未按期將完工的商品房交付有關(guān)部門驗(yàn)收，導(dǎo)致商品房交付時(shí)未取得驗(yàn)收合格證書或造成購房者未能如期發(fā)揮商品房的使用功能。

（二）立法的缺陷。

購房人的權(quán)利一次又一次地遭受侵害，體現(xiàn)了商品房預(yù)售機(jī)制中對(duì)預(yù)購人保障力度的薄弱，以及開發(fā)商與預(yù)購人的極不平等性，也反映了立法上的欠缺與紕漏：

1.商品房預(yù)售登記不是商品房預(yù)售合同生效的要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，它并不如擔(dān)保法規(guī)定的房地產(chǎn)抵押合同須經(jīng)登記生效以保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，使遠(yuǎn)處于弱勢的預(yù)購人的房屋期待權(quán)未能得到更切實(shí)保護(hù)購房者所能做的僅僅是等待，卻無從發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否在背后搞小動(dòng)作，其所能見到的唯一保障就是房地產(chǎn)開發(fā)商的注冊(cè)資本，而對(duì)于一座高樓大廈來說簡直微不足道。

2.對(duì)于如何保證監(jiān)督商品房預(yù)售款使用的問題，由于目前尚無明確法律規(guī)定，導(dǎo)致商品房預(yù)售款項(xiàng)的使用處于無人監(jiān)管的混亂無序狀態(tài)這一漏洞使得商品房預(yù)售為籌集資金不足的真正目的被扭曲成了開發(fā)商變相套取資金的手段甚至詐騙購房人預(yù)交的款項(xiàng)的良機(jī)。

三、商品房預(yù)購人權(quán)利保護(hù)的立法完善

（一）商品房預(yù)售款的監(jiān)管

關(guān)于商品房預(yù)售款收取后的監(jiān)管，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44第三款只是原則性的規(guī)定了商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，具體可操作性并不強(qiáng)。在這種情況下，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)房地產(chǎn)秩序來說意義昭然。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管應(yīng)該實(shí)行有限監(jiān)管豁免的原則，即對(duì)于資質(zhì)信用高的開發(fā)商，通過申請(qǐng)并經(jīng)有關(guān)部門許可，可以實(shí)行監(jiān)管豁免，這樣就可以大大陽氏監(jiān)管成本和效率成本。

（二）監(jiān)管程序的完善

由于建筑市場的無序競爭導(dǎo)致該市場普遍存在著開發(fā)商要求施工單位墊資施工的現(xiàn)象，為了防止開發(fā)商支付給施工單位的工程款未能直接用于項(xiàng)目建設(shè)而被挪用于施工進(jìn)度支付工程款，在預(yù)售款尚未充足時(shí)，優(yōu)先保證上部工程款的支付。另外還要對(duì)托管賬戶的設(shè)立、相關(guān)信息的披露，資金的入賬存儲(chǔ)管理和工程建造款的支付時(shí)間、順序等作出詳細(xì)規(guī)定。在商品房預(yù)售資金監(jiān)管的民事法律關(guān)系中，作為法律關(guān)系主體的監(jiān)管機(jī)構(gòu)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、監(jiān)管相對(duì)人開發(fā)商、參加人銀行、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)可以通過簽訂協(xié)議來明確各自的權(quán)利義務(wù)。

四、結(jié)語

對(duì)于商品房預(yù)售中所存在的諸多問題，除應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)法和司法外，我們更須從立法上完善有關(guān)制度，給相關(guān)部門明確統(tǒng)一的執(zhí)法和司法依據(jù)，使商品房預(yù)售有一個(gè)完善的法制環(huán)境，平衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人之間的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，以更好地維護(hù)購房者利益。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介

安鑫（1992-），男，漢族，黑龍江佳木斯人，碩士研究生，貴州民族大學(xué)，學(xué)生，研究方向：行政法學(xué)。

（作者單位：貴州民族大學(xué)）