城市土地集約利用的影響因素及對策探討

隋娜娜 王雪 魯笑男 王春智

摘 要：經濟的快速發展導致對建設用地的大量需求，人地矛盾日益尖銳，倡導城市建設用地的集約利用是實現經濟社會可持續發展的有效途徑。本文從城市土地集約利用的內涵入手，分析了影響城市土地集約利用程度的關鍵因素，并提出了實現城市土地集約利用的主要對策。

關鍵詞：城市土地；土地集約利用；影響因素；對策探討

1 引言

基于我國人多地少的國情，從我國糧食安全、經濟安全、生態安全甚至國家安全的角度出發，研究城市土地集約利用，以盡可能少的土地占用實現我國工業化、城市化和現代化，盡可能地保護農村土地特別是耕地是非常必要的。

2 城市土地集約利用的內涵

通過對相關文獻的梳理與總結，將城市土地集約利用的內涵概括以下幾點：①城市土地集約利用是土地投入強度及土地的深度與精細利用②城市土地的集約利用要以一定的經濟、技術、自然、社會條件為基礎③城市土地集約利用是經濟、社會和環境效益的統一④城市土地集約利用是一個動態的過程。

3 城市土地集約利用的影響因素分析

3.1自然地理條件

城市的產生和發展都依賴于一定的自然地理條件，水資源、氣候、地質條件等是影響土地集約利用水平的關鍵因素。例如城市水資源容量在匱乏時就會影響城市人口承載能力，即限制了城市人口規模的增長，城市對人口集聚的功能就會受到極大影響，造成城市土地集約利用程度較低。

3.2經濟發展水平

經濟發展水平與土地利用方式具有深刻的內在聯系與明顯的階段性特征。從工業化發展過程來看，在經濟發展初期由于資本稀缺，投資者傾向以土地替代資本，土地利用呈現粗放的態勢，而隨著經濟發展，資本問題逐漸解決，土地資源的稀缺性逐漸提升，土地利用的方式逐漸轉為集約。

3.3城市規模

錢學森認為：“城市是一個以人為主體、以空間利用和自然環境利用為特點，以集聚經濟效益、社會效益為目的，集中人口、經濟、技術和文化的空間地域大系統”。物質流、能量流和信息流的集聚是這個復雜系統的最大特征，其最終結果導致規模不斷擴大，因此城市規模也是城市土地集約利用的主要影響因素。

3.4產業結構

從人類經濟發展史來看，隨著產業結構升級，主導產業部門土地生產率、利用率不斷提高，對土地的依賴越來越弱，更加追求聚集效益，資本、技術、信息等生產要素在經濟發展中發揮越來越大的作用；從土地利用角度來看，產業的聚集和升級表現為土地利用結構變化、內部調整、外部擴張等現象，城鄉邊緣區的第一產業用地轉化為第二產業用地，原來城市內部的第二產業用地則不斷調整為第三產業用地，使得城市土地利用的集約程度不斷提高。

4 提高土地集約利用水平對策

4.1.制定科學合理的土地利用總體規劃

首先必須嚴格控制城市建設用地的供應總量，遏制城市規模盲目擴張與占用耕地的勢頭。其次既注重規劃的超前性，又注重土地資源的保護。在土地利用總體規劃的控制下，通過城市總體規劃的合理編制，科學確定城市用地控制規模，制定合理的用地標準。

4.2 發揮市場機制的調節作用

4.2.1建立城鄉土地統一市場

在土地國家所有基礎上，無論是農村或城市土地使用者或城市政府都是平等的主體，都只具有使用權、收益權和對使用權、收益權的轉讓權，而不具有所有權。只要符合土地利用規劃，土地使用權、收益權可以在城鄉、不同土地使用者之間自由交易、流轉，城鄉土地市場成為統一市場，從根本上消除我國土地產權不清晰、農地產權所有者虛位等問題。

4.2.2發揮地價對土地資源配置的經濟杠桿作用

對于商業用地，應采取拍賣、招標的方式出讓，鼓勵公平競爭，增加透明度，使城市土地資源按照效率優先的原則優化配置。對于公共用地，各級政府具有強制征用和征收的權力，但對原有權益主體的補償應按照市場價格進行。當然，市場價格往往并不能完全反映土地利用的外部性，因此追求經濟效率的土地資源市場配置并不能實現帕累托有效，這需要通過政府嚴格的規劃和用途管制來實現。

4.3適度的城市規模與合理的城市形態

不同城市形態導致城市集約度有很大的差別，這就要求城市的規模效應介于最佳的土地集約利用范圍內，不應提倡盲目的擴大城市的發展規模，確定城市的發展規模要綜合考慮自然環境的承載能力、交通運輸條件，城市的地形地貌以及城市規模發展的經濟性和不經濟性。

4.4優化產業結構類型

低效的第二產業耗費了大量的能源和土地，必須要對這些企業進行產業升級，提升產品的附加值，淘汰落后的產能，盤活企業的土地，提高土地的利用效率。大力發展對技術和智力要素要求高的技術密集型企業，提高單位面積土地的產值。

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