關于加強老舊住宅小區綜合整治的思考

屈瑞華

摘要：改革開放以來，隨著城鎮化和房地產市場的快速發展，一大批設施完備、功能齊全、服務規范的住宅小區相繼投入使用，極大地改善了人民群眾的居住環境和生活品質。與此同時，還有部分設施不完備、功能不齊全、安全隱患多、管理服務不規范的老舊住宅小區有待于加強改造整治。本文從加強政策宣傳、建立工作機制、分類推進實施等方面，提出了相應的解決思路及辦法。

關鍵詞：老舊住宅小區；綜合整治；思考

中圖分類號：TU984 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）003-000-01

2015年中央城市工作會議指出“要有序推進老舊住宅小區綜合整治，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造”，為今后一個時期，加快老舊住宅小區綜合整治、有效提升人居環境指明了方向。進入新世紀以來，隨著城鎮化和房地產市場的快速發展，一大批設施完備、功能齊全、服務規范的新建小區相繼投入使用，極大地改善了人民群眾的居住環境和生活品質。與此同時，還有部分老舊住宅小區，受制于當時的規劃、建設和管理條件的限制，普遍存在設施不完備、功能不齊全、房屋質量差、安全隱患多、管理服務不規范等問題，人民群眾要求開展老舊小區綜合整治的愿望積極。因此，全面落實中央城市工作會議精神，扎實有序推進老舊小區綜合整治，將是今后一個時期城鄉建設管理工作的重要內容。

一、老舊住宅小區類型

老舊住宅小區規劃建設“先天不足”，物業服務“后天營養不良”，居民業主面臨諸多生活困難，主要分為三類：

第一類：房管部門的直管公房。此類房屋基本來源于解放初期私房改造（經租房產）、沒收官僚資本及建國后的新建公有住房。私房改造和官僚資本房屋多為民清甚至更早時期建筑，土木結構，平（瓦）屋頂，四合院形態，民居特色鮮明；建國后新建公有住房，多為低層磚混簡易結構房屋。上述房屋一般無物業管理，由房管部門根據租金收益情況，實施簡單的維修養護，滿足一般的居住需求。

第二類：居民自建房屋。此類房屋多為改革開放后城市居民和村民自建房屋（城中村），磚木（磚混）結構，獨立院落，建筑密度低，占地面積大，一般無物業管理。

第三類：單位自建宿舍小區。此類小區大多為住房制度改初期新建的房改住房，一般由單位后勤管理服務，隨著改革的深入推進，原單位已不存在或無力提供管理服務，逐步演變為無人管理小區，房屋本體及共用設施設備得不到正常的維修養護，環境衛生臟亂差，業主居民的基本生活難以保障。

二、存在問題

1.基礎設施缺失老化。老舊住宅小區房屋一般為非節能建筑，房屋本體主要存在基礎下沉、屋頂滲漏、外立面破損等問題；基礎設施配套方面基本沒有，既使部分配套，也存在管網銹蝕、功能衰退、故障頻發等問題。

2.居住環境臟亂差。主要存在居民業主私搭亂建、亂堆亂放等問題，生活秩序亂，衛生環境差，缺乏基本的環境衛生維護。

3.居住安全隱患眾多。主要存在危房比重較大、消防設施設備不能正常使用等問題。

三、原因分析

1.規劃設計先天不足。老舊住宅小區囿于歷史條件的限制，規劃建設時，多注重滿足當時單一的居住需求，忽視了對居住環境、設施設備配套等因素的考量，難以滿足居民業日益提高的住房需求。

2.住房觀念陳舊落后。長期以來，我國一直采用福利型的房屋管理模式，房屋的建設、管理都由國家統包統攬。改革開放以來，隨著住房制度改革的深入推進，仍有部分居民業主的住房觀念未及時轉變。主要表現在：市場經濟條件下花錢買服務的物業管理意識淡漠，抵制或拒絕市場化、專業化的管理服務；物權意識薄弱，民主管理能力不強，不愿介入小區公共管理事務，自主管理缺乏內生動力。

3.配套資金落實困難。近年來，雖然中央、省不斷加大老舊住宅小區綜合整治工作力度，但市、縣政府基于財政困難的實際，綜合整治資金難以落實到位。

4.物業管理服務缺位。一方面，老舊住宅小區居民業主多為中低收入群體，購買市場化的物業管理能力不強；另一方面，物業服務企業鑒于老舊小區經營利潤低、收費困難等原因，不愿承接此類項目。

四、開展老舊住宅小區綜合整治的建議

老舊住宅小區歷史欠賬多，現實利益復雜，實施綜合整治，應當堅持“政府引導、業主自治、社區參與、企業實施”的原則，上下聯動、分類推進。

1.加強政策引導。要積極開展老舊小區綜合整治宣傳工作，引導居民業主轉變住房消費觀念，切實提高有償服務、自我管理的物業管理意識，為順利開展綜合整治工作及后期物業管理創造積極寬松的社會環境。

2.建立綜合整治工作機制。建立由政府牽頭，住建、規劃等部門參加的工作組，將綜合整治納入市政重點工程，制定計劃，分批實施。

3.建立財政獎勵補貼機制。一是建立財政扶持機制，將綜合整治資金列入財政預算；二是對中低收入家庭實行物業服務費補貼機制，提高物業服務的消費能力；三是建立績效考核機制，對承接老舊住宅小區的物業企業，給予一定的資金獎勵，維護好小區的日常管理工作。

4.分類推進綜合整治。一是對老舊小區中符合城市棚戶區改造條件的，拆舊建新，實施棚戶區改造，在項目建成后統一實施規范化物業管理；二是對有較大使用價值的房屋，綜合實施建筑節能、設施設備配套改造或補建，同時結合居民業主實際需求，推行靈活多樣的物業管理服務，建立長效管理機制，避免出現“前改后亂”；三是對直管公房中具有文物保護價值的老舊宅院，堅持歷史真實、風貌完整、生活延續的原則，科學規劃、積極保護、合理利用，正確處理好文物保護與城市建設的關系。

5.嚴格新建項目監管。要嚴格新建房地產項目設施設備配套建設的監督管理，全面落實各項規劃指標，加強物業管理用房、停車場（庫）、垃圾轉運等配套設施設備的驗收工作，從源頭上減少新建項目規劃設計“先天不足”，后期管理“營養不良”等問題。

參考文獻：

[1]中華人民共和國國務院.物業管理條例[Z].2003-06-08.

[2]中國物業管理協會.物業管理基本制度與政策[M].北京：中國市場出版社，2014：5-6.