房地產上市公司的發展態勢研究

李會娟 薛小榮

[摘要]以深滬A股104家房地產上市公司2013年的財務數據為基礎，運用因子分析法對房地產行業的整體經營進行評價，進而為提高房地產行業經營績效提供方向。結論是2013年房地產行業發展一般，大多數公司的經營狀況處于同一水平，不少公司每股收益和凈資產凈利率都偏低。通過分析經營差異，房地產行業應加強資金管理，增加主營業務收入，增加企業的收益和現金流量。

[關鍵詞]房地產；因子分析；配對樣本T檢驗

[DOI]1013939/jcnkizgsc201529064

1研究設計

1.1指標選取

經營績效應該是反映企業整體的生存競爭力，以及日常經營活動的效益，其評價即包括財務方面，也包括非財務方面。因為我們日常對非財務方面的評價以財務指標量化，所以，本文經營績效評價用財務指標表示。經營績效指標通常分為兩種：一種是單一評價指標，另一種是綜合評價指標。理論界通常采取的做法是，從能反映企業經營活動的一系列指標中，選取最重要的指標構成評價體系。而且考慮到沒有一個財務指標可以全面的反映公司的經營效率效果，所以從整體評價公司經營能力角度出發，評價104家房地產上市公司的經營績效采用綜合評價指標。結合房地產的經營特點，本文從盈利能力、償債能力、收現能力、營運能力以及成長能力五個方面選取重要指標，構成房地產經營績效評價體系。

以下是選取的評價指標體系：盈利能力方面的指標是凈資產收益率X1（凈利潤/平均權益）；每股收益X2（凈利潤/期末普通股股數）；資產報酬率X3（利潤總額/平均資產）；營業利潤率X4（凈利潤/銷售收入）；營運方面的衡量指標是總資產周轉率X5（銷售收入/公司平均資產）；償債能力方面的指標是現金比率X6（現金/流動負債）；利息償還倍數X7（息稅前利潤/利息費用）；成長能力方面的指標是凈資產增長率X8（股東權益變化值/報告期股東權益）；收現方面的指標是經營現金凈流量對債務比X9（凈經營現金凈流量/負債總額）。

1.2樣本來源

經營績效評價指標的數據均來自新浪數據庫，選取的樣本是2013年深滬A股的104家房地產上市公司，剔除了停牌的上市公司以及發行B股的上市公司。

2實證檢驗分析

2.1描述性統計

為了對房地產上市公司的經營情況進行總體描述，文章首先對選取的9個財務指標進行描述性統計分析。

分析表明：除了短期償債能力、營運能力指標的最大值與最小值相差比較小之外，其他類指標都相差比較大，說明房地產上市公司的短期償債能力相當，整體營運能力很好。盈利方面，公司間具有較大差異，而且總體均值水平與最大值差距很大，可見只有少數房地產公司具有較高的收益。公司間的收現能力也存在較大差距，而且總體均值為負數，說明企業營業收入的收現情況并不樂觀。從公司的成長性來看，凈資產增長率在公司間差異巨大，但是均值為正值，說明房地產公司整體態勢是增長型，但是公司間差距太大，而且有不少公司仍處于低迷狀態。從總體上對2013年房地產行業上市公司的經營績效進行分析，可知盈利能力指標、收現指標以及成長能力指標是影響公司經營績效的主要指標。

2.2因子分析

從表1可以看出，KMO值為0589，滿足大于05的要求，球形度顯示Sig小于005，表明所選數據矩陣非單位矩陣，可以對選取的數據進行因子分析。為避免共線性，評價經營績效采用因子分析法，目的是用較少的幾個變量描述多個原始變量之間的關系。我們通過KMO檢驗可以判斷選取的數據是否適合因子分析，結果見表2。

表2顯示，SPSS提取特征值大于1的為公因子，本例提取4個公因子，累計方差貢獻率達到78616%，基本滿足要求的80%，因此，提取的這4個公因子可以較好地解釋原始變量所包含的信息。

載荷矩陣描述的是原始變量與提取的公因子的關系，載荷越大，關系越密切，而且旋轉可以使差異變大，各個因子的意義更明顯。本文中，因子1在凈資產收益率、凈資產增長率上具有最大的絕對值，因子1代表企業的盈利能力和成長能力。因子2在總資產周轉率以及經營現金凈流量對負債比率上具有最大絕對值，因子2代表企業的營運能力和收現能力。因子3在營業利潤率上具有較大的絕對值，代表企業的盈利能力。因子4在現金比率上有較大的絕對值，代表企業的短期償債能力。

企業經營績效（F）=28041FAC1+19693FAC2+19664FAC3+11.219FAC4.根據企業經營績效得分公式，得出104家企業的經營績效得分，描述統計如下：經營績效得分在1以上的，總共有3家公司，得分在05～1的有11家公司，得分在0～05的有32家公司，得分在-05～0的有50家公司，得分在-1～-05的公司有4家，得分在-1以下的共有4家。

綜上，2013年我國104家房地產上市公司的總體經營績效一般，絕大多數公司的績效得分在-05～05，經營績效高與低的企業差距很大。得分最好的前十大上市公司9個財務指標的質量都優于得分最差的公司，特別是盈利與收現。經營績效差的公司除了凈資產增長率與現金比率外，其他的各項經營指標都處于較差的水平。世聯行和世榮兆業屬于高經營績效行列，在選取的9個評價指標中，這兩個公司的營運能力都是最強的，都同樣具有較高的營業收入，可以看出，這是公司高營運效率的表現。

綜合以上得分情況，為了深入分析高低經營績效公司在不同指標之間的差異，本文將對10家經營績效高的公司和10家經營績效低的公司的財務指標進行配對，通過配對樣本T檢驗其差異進行分析，結果如表3所示。

從表3分析結果中可以看出，經營績效好的前10大公司的經營績效指標值，除了現金比率、利息保障倍數與凈資產增長率外，都優于經營績效差的10家公司，說明經營績效好的企業在盈利能力、收現能力和營運能力方面都優于其他公司。而現金比率、凈資產增長率則是經營績效差的公司較高，可能是前幾年宏觀調控的影響，使得績效差的公司借款受阻影響更大，致使短期看，償債能力較強，2012年績效差的公司凈資產增長率就低，因此在2013年會形成較高的增長率。經營績效得分高和低的公司在股東權益凈利率、每股收益等盈利指標、經營現金凈流量對負債比率上的差異較為顯著，是衡量經營績效的最重要指標。

3結論

從上述分析可以看出，2013年房地產行業整體發展態勢不樂觀，大部分公司每股收益和凈資產凈利率偏低，可能是受之前緊張政策的影響，還未充分作出管理調整。為改善這種狀況，房地產行業應該注重增加營業收入，控制成本，提高利潤水平，增加企業收益和現金流量。現金流是公司維持正常運營的基礎，對公司至關重要，而2013年104家房地產上市公司中，62家公司的經營現金凈流量對負債比率為負值，說明大部分企業在現金流回收方面都存在問題，經營活動不能獲得及時的現金流入，這就很難維持日常的經營活動。

目前，在政府下調貸款利率等政策下，剛性需求得到一定緩解，房地產應該抓住機會控制風險，做好資金管理，增加主營業務收入，進行多元化經營，增加企業的收益和現金流量，進而提高企業經營績效。在政府政策逐漸回暖的趨勢下，房地產業會更好的健康發展。

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[作者簡介]李會娟，西安財經學院，碩士研究生；薛小榮，陜西西安財經學院，教授，碩士生導師。研究方向：資本運營與公司理財。