房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)探討

王本宗

摘要：2015年房地產(chǎn)業(yè)將面臨“營改增”稅制改革，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？這可能是業(yè)界最為關(guān)心的話題。本文從營改增政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析入手，揭示房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)理清思路、籌劃未來，坦然應(yīng)對(duì)稅改大潮。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營改增 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 納稅籌劃

2015年房地產(chǎn)業(yè)將推行“營改增”稅制改革，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，如何應(yīng)對(duì)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)是業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人員普遍關(guān)心的一個(gè)問題，當(dāng)前應(yīng)對(duì)此進(jìn)行分析籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)營改增的動(dòng)因

（一）利于完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收

稅制改革是增值稅鏈條不斷完善的過程，營改增，使增值稅鏈條更加完整，從動(dòng)態(tài)看，由于產(chǎn)品在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，消除了重復(fù)征稅，有利于促進(jìn)分工，提高經(jīng)濟(jì)效率，優(yōu)化增值稅收入的增長。

（二）利于增強(qiáng)財(cái)務(wù)稅收管理 ，促進(jìn)市場公平競爭

因營改增后要求賬務(wù)處理規(guī)范，才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，而現(xiàn)有的施工行業(yè)營業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放型，虛開發(fā)票現(xiàn)象嚴(yán)重，給后續(xù)稅收征管帶來困難，企業(yè)存在極大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，規(guī)范行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)行為，有利于行業(yè)之間的公平競爭，形成良性循環(huán)。

（三）消除重復(fù)征稅，利于企業(yè)減輕稅負(fù)

營改增后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)間避免了重復(fù)征稅，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的分工與合作，提高經(jīng)濟(jì)效率，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)鏈總體稅負(fù)的降低。

（四）促進(jìn)地方政府的房地產(chǎn)政策改革

營改增后對(duì)中央和地方政府間收入分配發(fā)生變化，營業(yè)稅收入全部屬于歸地方收入，增值稅收入25%劃歸地方，差距較大，這就要求盡快推行地方稅制改革，促進(jìn)倒逼機(jī)制的形成，從而推動(dòng)地方主動(dòng)改革地方稅制。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

（一）可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足，稅負(fù)大幅上升

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各類稅金，企業(yè)很難取得土地成本和公共配套成本的進(jìn)項(xiàng)，主要原因?yàn)椋和恋爻杀菊嫉介_發(fā)成本的25%～35%之間，由于土地來源多樣，很難依法取得增值稅專用發(fā)票；營改增初期的存貨和固定資產(chǎn)將不能被抵扣，房地產(chǎn)業(yè)的存貨在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按營改增政策的一貫性思維，房地產(chǎn)企業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)會(huì)和交通、通信業(yè)一樣不能抵扣。目前，房地產(chǎn)企業(yè)存貨擠壓嚴(yán)重，消化存貨大約需要2-4年時(shí)間，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后銷售存貨時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量的銷項(xiàng)稅額，同時(shí)缺少相對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，與稅改前繳納的營業(yè)稅相比，項(xiàng)目公司的增值稅稅負(fù)很可能成倍增長。

（二）賬務(wù)處理復(fù)雜，涉稅風(fēng)險(xiǎn)加大

由于稅收政策的變化巨大，核算難度較原來大幅增加，財(cái)務(wù)人員面臨新舊稅制的銜接不適、業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算的生疏等難題。由于財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，可能造成財(cái)務(wù)核算不合規(guī)、申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。營改增不但改變了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系，而且還帶來了開票、認(rèn)證、報(bào)稅、稅款繳納等一系列新問題，稍有不慎便會(huì)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）發(fā)票管理嚴(yán)格，違規(guī)處罰嚴(yán)厲

代開、虛開增值稅發(fā)票的違法處罰比營業(yè)稅更嚴(yán)厲，刑法第205條規(guī)定了虛開增值稅專用發(fā)票罪；第206條規(guī)定偽造、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪；第208條規(guī)定了非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造增值稅專用發(fā)票罪等，個(gè)人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財(cái)產(chǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建安企業(yè)普遍存在較多虛開“甲供材”現(xiàn)象，在營改增新形勢下，商品買賣的合同、物流、資金流、發(fā)票等要素將相互印證，由“甲供材”引發(fā)的虛開、代開專用發(fā)票行為將被有效遏制。

三、提前籌劃，積極制定實(shí)施應(yīng)對(duì)策略

（一）改革管理模式，適應(yīng)稅改帶來的變革

營改增絕不僅是簡單的稅務(wù)管理改變，而是會(huì)影響企業(yè)管理各方面的重大變革，對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、資質(zhì)管理、業(yè)務(wù)模式、管理流程、關(guān)聯(lián)交易、供應(yīng)商選擇、合同條款、管理環(huán)節(jié)等帶來一系列重大影響。例如，在選擇供應(yīng)商時(shí)，一般納稅人和小規(guī)模納稅人進(jìn)項(xiàng)稅抵扣差異達(dá)到13%。

（二）重視人員培訓(xùn)，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)

未雨綢繆，提前組織人員培訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增進(jìn)對(duì)營改增的認(rèn)識(shí)。增值稅計(jì)稅復(fù)雜，可抵扣項(xiàng)目的增值稅專用發(fā)票是影響成本和稅負(fù)的關(guān)鍵，不僅要求財(cái)務(wù)人員熟悉增值稅抵扣，更要求營銷、采購和工程人員熟悉財(cái)務(wù)和稅務(wù)知識(shí)，共同協(xié)作實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的充分抵扣。制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的管理具有重要的促進(jìn)作用，面對(duì)營改增可能帶來的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制顯得更加重要和迫切，提前應(yīng)對(duì)和防范營改增后帶來的經(jīng)濟(jì)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）重視采購管理，避免合同條款陷阱

對(duì)原有的采購模式，需按照“票、款、貨”三流一致的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，即開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位與接受貨款的單位一致，才能實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。對(duì)不同納稅類型的供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)審，測算不同情況下不同供應(yīng)商的價(jià)格平衡點(diǎn)。簽訂采購合同時(shí)，注意是否為含稅價(jià)格、開票時(shí)限與條件等，規(guī)避合同陷阱。

（四）借鑒營改增經(jīng)驗(yàn)，盡快適應(yīng)過渡期

借鑒其他行業(yè)的營改增經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)。在2014年度結(jié)賬前，對(duì)本年稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對(duì)賬務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救，做好營改增與匯算清繳準(zhǔn)備。妥善處理營改增過渡期間事宜，確保企業(yè)利益最大化。

（五）延遲購貨，加快清理庫存

房地產(chǎn)企業(yè)盡量在營改增前延遲購貨，或開具發(fā)票，保證購貨的進(jìn)項(xiàng)稅額足額抵扣；營改增后稅率將提升為11%或17%，比營改增前大幅提高，應(yīng)盡快銷售庫存房產(chǎn)及物資規(guī)避高額稅負(fù)。

參考文獻(xiàn)：

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