城市化過程中社區商業平臺轉型發展研究

張榮齊 崔石麟 張尋

摘要：社區商業主要是指為一定范圍居住區的居民提供日常消費和生活服務的屬地性經濟活動。本文作為城市化過程中社區商業平臺轉型發展研究報告的一部分，其主要調研范圍是北京市朝陽區，并重點調查朝陽區社區商業基本情況、社區商業核心增長極、社區商業物流平臺、社區商業信息平臺、社區商業文化軟實力、社區商業發展環境等，深入了解朝陽區社區商業發展的現狀。在此基礎上，運用相關理論，針對朝陽區社區商業發展現狀及其仍存在的問題，提出相應的對策和建議，力求社區商業平臺更好轉型發展升級。

關鍵詞：社區商業；轉型發展；問卷調查

中圖分類號：F721.2

近些年，伴隨著各類新型小區的不斷建設與鞏固，“社區”（Community）一詞逐漸成為多數社會學家研究的重點。所謂社區即是指一個相對綜合的群眾基礎機構。社區的建設關系到其社區居民的衣食住行，為了更好地服務居民，社區入駐商業應運而生，它同時也成為近年商業發展的重頭戲。社區商業為一定范圍居住區的居民提供日常消費和生活服務的屬地性經濟活動。社區商業是社區居民安居的必要條件之一，更是城市現代化建設的重要標志之一。社區商業平臺的發展從無到有，從小型店面發展到現在眾多規劃完善的商業中心平臺，完成了從量變到質變的飛躍，現在仍在不斷地發展、進步以便更好地滿足居民的需求，以適應更高的生活水準。

本文中所調研的朝陽區其社區規劃較為成熟，朝陽區政府也對該區域進行了較為詳盡的規劃。在政府的高度重視下，努力促進了社區商業平臺的建設，同時在整體上提高了整個區域經濟水平。

一、研究思路及方法

本部分主要分為兩個方面。

（一）研究思路

當前，隨著政府各項扶持政策的不斷推進，居民生活日新月異，市場消費熱點、社會消費形態、市民消費心理等也隨之發生變化，以便更好地適應城市社區功能形態的變化，迎合居民大眾對于高品質生活的追求。總的來說，人們的消費層次正不斷地從“溫飽型”消費過渡到“小康型”消費：以物質消費為主的傳統消費觀，隨著人們物質精神水平的不斷提高，必然會向現代型的綜合消費觀轉變；以家庭為載體的各項服務類消費也將成為現代生活消費的主流，并逐步向體驗消費發展。

本次研究將以朝陽區入手，深入分析其社區商業核心增長極、社區商業物流信息平臺、社區商業文化軟實力、社區商業發展環境，根據社區企業對發展社區商業的建議，深入調查朝陽區社區商業發展的現狀，并在此基礎上，針對朝陽區社區商業發展存在的問題，提出相應的對策和建議，從而對朝陽區社區商業更好的發展提供參考意見。

（二）研究方法

本文將采用問卷調查、理論研究、邏輯分析等三種方法。

一是實證分析：主要用于問卷調查的部分，由作者親自走訪并發放調查問卷，并由各企業管理人員依照其真實情況負責填寫。論文中的調研數據均出自調查問卷。

二是文獻研究：在論文撰寫期間，相關朝陽區經濟水平等數字均出自網絡文獻等，并通過研究相關文獻。

三是理論邏輯分析：通過對現有數據的整合與分析，結合朝陽區商務局網站的政府信息等對朝陽區整體社區商業現狀進行分析，并根據期間發現的問題提出建議。

二、基本情況與數據采集

本部分主要分為以下幾方面來論述。

（一）朝陽區社區商業基本情況

北京市朝陽區位于北京市的東部，西與東城區、崇文區、豐臺區、海淀區相毗鄰，北連昌平區、順義區，東與通州區接壤，南與大興區相鄰，全區面積470.8平方公里，是北京市城近郊區中面積最大的一個區。截至2012年，全區常住人口近350萬，其中戶籍人口200多萬，外來人口150多萬。在朝陽區現行的行政區劃中，共有23個街道辦事處、20個鄉以及19個地區辦事處。朝陽區中大型商場及購物中心數量較多，甚至可以達到平均每個社區有2～3個。此外，全區共有3萬多個商業網點，形成了近十幾個商業區。由于占據著較為有利的地理位置和經濟分布，且其區域面積廣，使得朝陽區的社區商業發展迅猛。

1.發展歷程和成就

一直以來，朝陽區重視發展，并且在發展的同時關注其各項指標，使其結構規劃、發展質量與經濟效益相統一，從而實現可持續發展的目標。

在過去的一年中，面對相對較為復雜嚴峻的經濟形勢，朝陽區在國家及北京市宏觀調控的部署下，出臺一攬子政策，加強政府宏觀調控力度，在不斷發展中保持了經濟平穩較快發展。據朝陽區發改委相關負責人介紹，“在CBD、電子城西區等重點高新產業園區的帶動下，朝陽區財政收入屢創新高，從2006年在北京市各區縣中率先突破100億元大關到2010年實現財政收入總量翻番突破200億元，從2011年朝陽區地方財政收入達到316.8億元到去年朝陽區財政收入同比增長10%并實現區級財政收入348.58億元，這些使得朝陽區位居全市十六區縣之首；朝陽區城鄉發展迅速，地區生產總值預計超過3600億元，同比增長10%；城鄉居民人均收入增長11%，高出GDP增速1個百分點。” ①

此外，朝陽區還通過對發展方式進一步的轉變，提高第三產業服務能力和水平，不斷增強了消費對區域經濟增長的拉動作用。世貿天階、三里屯village以及藍色港灣等特色商業街區，新光天地、燕莎奧特萊斯等高級商場相繼開業，這無疑使得朝陽區聚集了眾多的多層次消費場所。資料顯示，“在2011年，北京市新批準的外資零售店鋪有四成以上集聚在朝陽，2011年朝陽區實現社會消費品零售額1652億元，完成增幅8%，其總量占全市的23.9%，連續多年穩居全市之首，而在這其中時尚消費引領作用日益凸顯； 2012年年初，朝陽區社會消費品零售額就超過了546億人民幣，同比增長10.7%；同期朝陽區人均消費支出也已近9000人民幣，同比增長11.5%。” ②

在全市六大高端產業功能區中，朝陽區擁有CBD、奧運村、電子城等三大主要功能區。隨著文化創意產業規模不斷擴大，三間房國際動漫產業園、崔各莊藝術產業區、798創意工廠等項目也在不斷完工并投入使用。類似望京電子城、奧運功能區等區域也相應地在發展中進一步完善管理體制，使得綜合管理和服務能力提高。隨著三大儲備區建設加快，溫榆河儲備區也開始啟動再加上垡頭儲備區、定福莊儲備區規劃正如火如荼的進行，如此使得經濟結構優化得到升級直接促進了區域經濟的發展。

朝陽區國際化市場特征日趨明顯，有資料顯示“2012年全年朝陽區吸收合同外資共53.34億美元，同比增長11.9%，占全市的47%；實際利用外資32億美元，同比增長20.9%，占全市的39.8%；去年，朝陽區新設投資總額1000萬美元以上企業總計38家，投資總額增加1000萬美元以上企業總計67家；18家世界五百強企業在京設立了20家項目并成功引進5家國際組織。” ③

2.有利條件分析

朝陽區社區商業的有利因素主要表現在四個方面：

一是商業的全面開放和特許條例及扶持政策的頒布。在2012年，朝陽區以構建“五軸三帶”產業通道、“十大產業基地”等建設為契機，快速發展社區商業，設立專項資金來吸引大型集團企業的加盟，并加強政策咨詢和審批服務以鼓勵小型私企的發展。二是頒布了較為嚴格的審批制度來規范商業發展，做到“按制度辦事”，使得入駐企業有序的發展。三是交通發達，朝陽區擁有較為便利的交通網絡。四是朝陽區人員流動性較大，使得社區商業也隨之循環流動起來。

（二）數據采集

數據采集共70份問卷且均由社區入駐企業填寫。調查時間為2013年3月1日至2013年3月20日。調查者本人選取了朝陽區幾個比較有代表性的社區（雙井社區、團結湖社區、北辰社區及小關社區等）進行問卷調查。收回有效問卷60份，無效問卷6份。未收回問卷4份。

由企業負責填寫的問卷共分為六大部分，包括第一部分社區商業企業基本情況；第二部分社區商業核心增長極；第三部分社區商業物流平臺；第四部分社區商業信息平臺；第五部分社區商業文化軟實力；第六部分社區商業發展環境。

1.集團公司或企業基本情況

首先，對于選定對象的社區商業要從所有制類型上來對其進行劃分和分析。

通過調查，我們可以發現朝陽區的社區商業由股份制企業主導市場，類似一些連鎖經營的商家或門店，都屬于這一部分。此外，由于朝陽區是一個發展比較完善并且國際交流較為密切的地區，因此其外商獨資企業也占據著一定的市場份額。而國有企業隨著改革發展漸漸退居二線，部分私營企業應運而生（見圖1）。

本次調查對象集中于上述類型的公司或企業入駐社區商業的部分或代表處，因此，其總資產規模均處于中上等水平，如圖2所示。

為迎合廣大社區群眾日常生活需求，提供便利快捷的服務，每個社區入駐企業所在行業或經營業態在社區中分布也是鱗次櫛比。如下表顯示，社區商業經營業態多以購物中心、街坊商業、鄰里中心以及社區商業中心等形式存在，且此次調查對象范圍較廣，主要以超市、餐飲店、便利店為主。由于，朝陽區現屬于建設中期，仍有大部分社區呈現新舊交合的局面，往往在這種綜合社區中，經營業態種類較為繁多。

在進行問卷調查的走訪過程中，通過調研發現，以餐飲店、便利店為主居多且分布廣泛（詳見表1）。

由北京市市商務委員會最新數據顯示，“自2007年全市餐飲收入突破300億元以來，每年跨上一個新臺階；2011年，全市實現餐飲收入772.4億元，同比增長15.9%，高出社會消費品零售額增速5.1個百分點，占社會消費品零售額的比重達到了11.2%。”④ 可見，餐飲行業是當今社區商業中一個重頭戲。而且部分餐飲企業大多是自有資金進行注冊，像大型或較大型市場，一般都是從外界融資或總公司投資建立的；一些社區入駐的生產類企業和基礎服務類企業則大都是政府撥款，比如郵局，醫院等，這些企業數量偏少但是可以保證每個社區都能具備。具體數值如圖3所示。

2.社區商業核心增長極

所謂社區商業核心增長極，即指凡能促進社區商業經濟增長的積極因素和生長點，其中包括制度創新點、對外開放度、消費熱點等等。為了方便理解，一般都把它和物理學中“磁極”的概念相應理解，這里增長極可以是部門的，也可以是區域的。

本次調查中我們主要從企業近期的銷售情況、繳稅情況及成本費用等相應數據入手，從側面反應整個朝陽區社區商業的核心增長極。

數據顯示，2011年末，所調查企業的年銷售額較往年同期相比均有所上升，如表5所示，其中有50個調查對象年銷售額都在500萬元以上，更有27個對象在1000萬元以上，而處于100萬元以下的2個企業通過調查也已達到各自的銷售目標。因此表明，年銷售業績良好（見圖4）。

在調研過程中，我們注意到，結合當前形勢許多企業對于2015年的社區商業銷售預期都是普遍看好的。在度過了之前的金融危機后，各個企業也都在經濟復蘇中得到了緩沖的機會，加之朝陽區社區建設的不斷完善，從而給社區商業健康發展提供了良好的環境，大多數企業都非常重視對于社區商業項目的拓展，并也都準備把工作重心逐漸轉到社區商業上來。具體對于2015年銷售額的預期情況詳見圖5。

我們可以從另一方面來分析企業的發展情況，那就是稅收。根據政府頒布的詳細的稅收政策，我們可以簡化理解：銷售額與納稅額是成正比例關系，也就是說銷售額越大，納稅額也越大，反之亦然。

所謂商業稅收主要包括增值稅、城市維護建設費、企業所得稅、員工個人所得稅、印花稅以及相關房產稅、車船稅等依法繳納稅項。因此，根據繳稅情況也可以反映出企業的規模、市場份額等等。

從圖6中我們可以看到，大部分的企業納稅集中在50萬到500萬這個大區間內，也就是說，朝陽區社區商業已經處于一個比較成熟的階段，發展較為完善。

相應的，企業入駐社區在營運期間所產生的成本費用，即企業在生產經營中所發生的各種資金耗費，所占銷售總額的比重，也時刻反映著社區商業的運營狀況，比重越高，說明在銷售中成本費用所占比例越高，企業所獲得的利潤就相對越少。具體數據如表8所示。近六成的公司成本費用占銷售總額的10%～30%，41.7%的企業處于10%，可以說大部分企業的相對銷售情況都是相當可觀的，而剩下的成本費用占30%～50%的企業則是以某些自主經營的小型公司為主（見圖7）。

每個企業對于其自身發展都有著一定的規劃，圖8中將介紹企業面向社區商業的新產品服務預計涉及領域情況分析。

可以看到，所調研的數據中，有四五十家的企業將會在社區商業街、鄰里中心、購物中心等領域進行拓展。這同時也反映了現如今社區發展多是以購物中心的集中化模式來規劃發展的。此外，隨著科技的發展，電子商務領域也有不少公司涉足并得到一定程度上的收獲，因此該領域也成為當今炙手可熱的項目之一，但是由于朝陽區還存在不少城鄉結合的地區要實行起來基本設施的建立也是必要的。

3.社區商業物流平臺

社區商業物流平臺作為物流運輸的關鍵一項，也是十分必要的一個衡量社區商業發展的指標。

時下社區商業物流平臺規劃類型主要有四種，分別是貨運服務型、生產服務型、商貿服務型以及綜合服務型。而商貿服務型和綜合服務型被人們所熟識，并且眾多社區商業物流平臺以其為主要形式入駐。根據北京市城市總體規劃政策，生產服務型和貨運服務型的物流平臺大部分被轉移到專業的產業園區中，因此，社區中有四成左右的商業物流平臺都是商貿服務型和綜合服務型。如圖9所示.

調查發現，上述商業物流平臺的規劃及開發建設方式大部分都是依托于政府。由政府規劃并主導開發，然后入駐企業根據相關政策法規進行企業入駐信息登記及相應的建設發展。這種情況和我們國家的基本政策是密切相關的。詳見圖10。

關于社區商業物流平臺的主要功能，有以下幾點：倉儲、加工、運輸、配送、轉運、貨運代理、海關報關等等方面（見圖11）。

調查數據顯示，目前，朝陽區大多數社區商業物流平臺以倉儲、加工及運輸為主，而將配送等項目外包給其他公司，這樣不但可以降低費用，還便于管理，對于企業和社區商業來講都有很大發展。

根據圖12的環狀圖顯示，大部分企業認為其主要類型以銀行等服務機構、物流公司和快遞為主。對于企業來說，完善良好的社區商業物流平臺是企業進駐的一個重要參考項目，而社區商業物流平臺也將不斷地實行優惠政策來吸引企業的入駐。

數據顯示，土地價格問題、通關問題及稅收問題等三個方面是大多數企業所關心的。這同時，也讓我們看出一些問題。就是在土地價格、通關、稅收等三個方面，企業都會遇到一些困難。因此，政府對企業的扶持、對稅收的減免也是吸引企業入駐社區商業的重要因素，政府應出臺相關扶持政策或給予一定的稅費減免來推進企業在社區商業良好發展（見圖13）。

社區商業物流平臺的土地性質大多以出讓地、劃撥地和租用地三種為主，調查顯示，近59%的入駐企業土地性質都為租用地，這與政府政策也是息息相關的（見圖14）。

朝陽區社區商業物流平臺在發展過程中也出現過一定的阻力，如圖15所示。

根據數據整理及分析顯示，規劃不充分、配套設施等問題占著比較大的比重。但隨著各項政策及基礎設施的建立，以上分析的阻力將有待好轉。

一般來說，社區商業物流平臺典型的設施設備，應該具備有計算機網絡系統、入駐企業車輛、立體倉庫等項目，而隨著科技水平的不斷提高，條碼或射頻識別設備也漸漸投入到實際應用中（見圖16）。

4.社區商業信息平臺

一般認為，“凡是能夠支持或者進行供需信息的交互或交換的網站，均可視為信息平臺；在國務院辦公廳印發2011-2015年社區服務體系建設規劃中，著重強調要推動社區服務的信息化建設工程，鼓勵建立覆蓋區（市）或更大范圍的社區綜合信息管理和服務平臺。” ⑤

根據表2數據顯示，目前九成的企業認為社區商業信息平臺建設是由政府主導和推動建設的。其中有85%以上的企業認為社區商業信息平臺建設是非常重要的。

所謂社區商業信息平臺一般是與社區商業物流平臺綁定推出的，而單獨的社區商業信息平臺的內容有以下幾點：社區商業信息、社區居民服務和政府信息發布，且大都是由工業信息部、商務部和中國電信發布的。在走訪調查中，不難看出其實大部分社區商業信息平臺發展并非完善，主要的信息也僅以政府信息和社區居民服務信息發布為主（見圖17）。

近幾年，社區商業信息平臺才開始被廣泛接受，而隨著其不斷發展各種新興業態也如雨后春筍般嶄露頭角。調查中發現，網絡連鎖店的深入是信息平臺被大眾所熟知的形式，此外還有物聯網微超市和百事通兩種。物聯網概念這幾年可謂是炙手可熱，物聯網家電也是風生水起，廣義上理解，“物聯網就是能夠與互聯網聯接并通過網絡控制家電產品，相應的家電產品本身也可以與電網、使用者、處置的物品實現物物相聯”，⑥從而使得生活更加便捷。而百事通則是一個社區的信息輔助工具，通過其信息的發布使更多的人聯系在一起的傳播方式（見圖18）。

社區商業信息平臺要搭載的功能可以很多，目前則以刷卡性消費、電子結算和配送接口等功能的使用為主。其主要任務在于商業資源的共建共享以及通過互聯網防火墻實現社區商業信息的安全性和可靠性。

調研中發現，有半數以上的企業均認為社區商業物流平臺應有信息系統及相關設施。而由于各公司發展規模程度不同，所以所調查的社區大部分都選擇外購成熟產品的開發方式進行。

而對于現在的入駐企業而言，對社區商業物流平臺在信息化方面的需求主要有以下幾點：互聯網網絡接入、行業公共信息發布以及定位跟蹤服務等等。相信在不遠的將來該平臺將會有更大的突破（詳見圖19）。

5.社區商業文化軟實力

軟實力是文化和意識形態吸引力體現出來的力量，對于社區商業更是一個極其重要的參照系。大部分公司都有著自己的軟實力指標，如知識產權、研發創新等項目，而一般來說，企業都會通過設置知識產權管理部門或雇傭法律顧問等方法來維護和管理自己的知識產權。在調查中發現，有近76%的公司對于文化創意產權管理方面的知識在近期培訓過或有培訓計劃，48%的公司近三年研發創新投入費用占近三年銷售總額的5%～10%。可見，文化軟實力的管理在不斷地被人所重視。絕大多數所調查的公司都擁有自己注冊商標，并且擁有專門的知識產權管理機構，其中包括自主研發、技術轉讓、合作開發等方式。但是在這些過程中仍有23%的公司遭受過商業秘密被侵犯的行為，如間諜行為、違約行為抑或是內部人員泄密行為，這些無疑給企業和社區商業敲響了警鐘，并希望政府能盡快出臺更加完善的法律法規以杜絕這種行為的發生。

6.社區商業發展環境條件

通過問卷調查發現，社區商業中公司的經營場地大都存在限制，當然這和土地征用、政府政策是密切相關的。隨之而來的，有近七成的公司都有拓展經營場地的計劃，但是由于規定限制，又要辦理相關手續，等待審批等原因，計劃一般都會在很長一段時間以后才能實現。

在制定場地拓展的計劃中，分析現在經營中各因素的狀況也是必要的。在社區商業經營中56%認為資金、人才、發展和機遇是很好的，但是政府管理、網點規劃以及物流信息平臺的現狀一般，以至于雖然各項硬件設施良好，卻由于審批不夠及時，規劃不夠徹底等原因導致問題得不到解決而新的問題又出現了。當政府管理更加完善，上述問題得到解決時，新型業態和新技術則應運而生。因此，當前首要任務是完善社區商業的基礎條件。

由此可以看出，政府管理、網點規劃以及物流信息平臺對于社區商業的影響程度是很大的。近六成的企業認為資金、人才、以及發展機遇雖然影響也很大，但是更重要的是政府管理、網點規劃以及物流信息平臺等基礎設施的完善。

近三年中，朝陽區社區商業經營的客戶情況有48%的企業增長了3%～5%的客戶，剩下的有11%的企業持平，而有1%的企業下降，這多半因為老社區的拆遷與居民的搬出，以及新型社區建立以致新型購物中心的建立，從而使居民的選擇增多。

對于新建社區商業（2000年后），77%的商戶認為有必要補充小型零售業態，這樣方便企業員工以及居民日常生活。相對的，65%的商戶認為老社區（1999年前）也需要同時補充便利服務網點，因為這部分居民大部分都是老年人，平時生活必需品可能很少會去大型購物中心購買，一般的便利店就能滿足需要，而且一些繳費事項也會希望在便利網點進行，離家比較近，也比較安全。

89%的商戶認為社區商業試點示范的推動對于社區商業發展的影響是非常重要的，以CBD商圈為例，就帶動了周邊經濟的發展。同時，作為社區商業消費者，42%的商戶認為服務種類少是商業發展最突出的問題，14%的商戶則認為布局不合理是首要問題，僅有少數幾位商戶選擇了價格高或質量低的選項，可見規劃與布局在社區發展中占據著極其重要的地位。

三、平臺轉型與經驗借鑒

本部分從以下兩方面進行分析。

（一）社區商業實體與虛擬平臺轉型加快

本部分分為以下三個方面。

1.社區商業實體平臺開始轉型

朝陽區社區商業平臺的迅猛發展一部分應歸功于社區商業集聚區的形成。將老舊社區與現代化新型社區結合，通過對新型社區的現代化建設從而帶動老舊城區的更新換代，使得兩者共同發展，這樣的案例比比皆是。例如雙井地區，其實，雙井地區仍然有老舊型社區，甚至還有即將要被規劃拆遷的區域存在，但是，通過在雙井地區建立大型購物中心，電器店以及電影院等項目，以這些極為便利的生活設施門店，來對老舊型社區居民的日常生活進行補足，使得雙井社區至今仍生機盎然。

2.社區商業信息平臺升級

對于社區商業信息平臺，根據調查顯示其主要用途在于傳播政府有關訊息。在實地走訪中觀察到，信息傳播的主要方式是將信息公告通過社區內部的公告顯示屏來發布。這便于居民平時觀看，也方便企業對于其資訊進行傳播。另外，政府也通過其官方網站進行信息公示。當登陸朝陽區政府網站時，可以看到不同的區域不同街道的具體情況，這也使得社區之間能夠很好地互通有無，從而使得社區商業得到平衡發展。

3.社區商業文化軟實力增強

通過調查，朝陽區社區商業文化軟實力發展呈現著蓬勃向上的態勢。近幾年，通過有關部門的著力改造，朝陽區的文化發展事業蒸蒸日上。以“加強公民道德建設”、“完善服務體系”、“打造地區名牌”等為口號，以各社區入駐企業為帶頭人，在誠實守信的基礎上以“一社區一特色”為基本原則，結合社區自身優勢進行軟實力發展，從而整體抬高社區商業文化軟實力。

（二）社區商業成效明顯值得借鑒

朝陽區社區商業的發展是一個非常值得借鑒的案例。其發展成效有以下幾點：

1.拉動消費，擴大就業

在當前經濟形勢下，作為“三駕馬車”之一的消費，尤其是居民消費在拉動經濟增長方面的重要性日益凸顯。類似在2012年舉辦以“Go朝陽購時尚”為口號的消費節以及朝陽區商務委與中國民生銀行信用卡中心共同推出的“朝陽時尚消費卡”等措施，無疑都促進了居民消費，這些舉措使得人們不再死守著紙幣，讓現金流動起來，提升社區的總體消費水平，從而為社區商業的更加完善做出貢獻。根據城市居民抽樣調查結果顯示，“居民消費的形成和變動主要是消費者根據自身的經濟收入和消費偏好自主選擇的結果，收入在很大程度上影響著居民的消費。” ⑦而正是由于社區商業的發展，才為社會提供了更多的工作崗位，居民的荷包鼓了，消費就水到渠成，社區商業也就因此發展。

2.重視民生，打造一刻鐘消費圈

近幾年，北京市社區商業一直強調民生，把便民利民等方針擺在重要的位置上，其中社區商業尤其受到關注。不少集團企業也響應號召，在服務民生方面做出了杰出榜樣帶頭作用，以天虹集團為例。天鴻集團認為社區商業的核心就是服務，而服務的對象就是社區民眾。 他們把“做社區居民好鄰居”定位企業的經營目標，并努力使其商品滿足周邊核心商圈近17個社區的居民日常消費需求。國展天虹自開業以來致力于為顧客提供溫暖便捷的服務，并得到了周邊居民顧客的一致好評。此外，天虹集團還聯合左家莊街道共同舉辦“一刻鐘商區”活動，并積極響應甚至親歷組織員工在社區中開展形象設計、熨燙衣服等多種多樣的便民服務，贏得了左家莊社區居民良好的口碑。

3.以點帶面，開發重點商圈

在落實國家政府部門宏觀調控部署下，通過建設“十大發展基地”，建立特色商業街，著力開發重點商圈，以點帶面，在平穩中求發展，調整優化產業結構，合理規劃完善社區設施，致力于向廣大居民提供更為便捷的服務，并在此同時加大政府管理力度，從而使得朝陽區整體經濟水平得到提升。

4.完善稅收政策，吸引重點企業落戶社區

“在2012年僅一年中，朝陽區政府就共走訪重點企業285家，并開展全區產業用地、可改造辦公用房調查。政府針對企業需求進行“一事一議”制度，吸引企業落戶社區；⑧此外，通過轉變投資管理理念，朝陽區從以前的“等投資”變為“找投資”，以確保投資規模穩定增長。” 此外，近14個相關的單位包括發改委、住建委、CBD管委會等參與分別制定有關促進投資的方案規劃，把注意力投放在各個領域的重點項目上；完善投資督查機制，確保投資計劃的順利進行；強化溝通聯絡網，盡力做到問題及時得到解決；建立相關投資統籌推進工作機制，以落實投資指標任務的確保工作。

四、難點解析與重點突破

通過前面的詳細介紹，可以發現，朝陽區社區商業發展是很成功的，但這之中并不是沒有問題存在的。在調查中發現存在的問題有以下幾點：

（一）消費網絡尚未完全建立

根據調研結果發現，城市中大部分社區商業消費網絡尚未完全建立。目前，大部分社區中已具備大型超市或購物中心，但是由于缺少相匹配的物流、信息等輔助平臺，所以很難讓整個社區形成一個完善的商業鏈。這往往導致了企業發展速度較慢，且難以讓整個社區商業發展。類似于和平東街社區等社區，和平東街社區相對來說是一個居民住戶相對較多的社區，社區商業也主要以超市、便利店、菜站為主。在發展過程中，尚未完全建立起便利的消費網絡，這使得社區入駐商家信息流通不足，從而發展速度較慢，同時整個社區商業也由于沒有形成一個完整的商業鏈而處于一種相對停滯的狀態。

（二）社區商業功能尚未完善

城市社區商業功能尚未完善，隨著居民經濟水平以及文化素質的不斷提升，居民消費也從“溫飽型”向“小康型”轉變，更多的人在理性消費的同時尋求更高的物質精神需求。以朝陽區為例，隨著CBD商圈、中關村電子城的不斷完善規劃，周邊環境的改善使得更多的人在消費水平上有了一定的提升。在這些白領及以上階層的人群帶動下，日常消費并不僅僅意味著買東西，休閑養生類、餐飲文化類消費比重增加。然而由于大部分社區商業功能尚未完善，所以如想進行這類消費的話，只能去社區以外的地區進行。另外，對于部分老社區來說，其商業網點雖然密集，但多以國營糧店，雜貨店，小型超市等為主，主要經營的類似于吃、用為主的日常生活必需品，經營業態較為單一。而且這些小賣店或者舊式國營糧店等商家，普遍員工數量偏少，對于服務缺少監管體系。像雙井社區中有的國營糧店，因為工作人員少，一人多職的情況也屢有發生，衛生及服務情況得不到保障，但由于顧客主要以老年人及周邊常駐居民為主，所以問題容易被人忽視。

（三）部分社區商業布局不合理

在北京市市政拆遷工作的進行下，不斷地有老舊社區被規劃拆除，同時新型社區也在不斷建立并投入使用。然而在此過程中，一方面，導致部分社區商業布局不合理，以前的入駐企業也隨著拆遷被拆除，從而使得居民消費面臨困難，甚至“買菜難”等問題也屢有出現。另一方面，新型社區由于建立時間較短，雖然居民已經入住，但是部分底商尚未入駐，缺少類似于菜站、超市等便民網點，這給新入住的居民生活上帶來諸多不便。比如，朝陽區富貴園小區就是如此，由于是新建社區，所以各項設施都尚未完善，近幾年才入住了類似于屈臣氏等商家，但仍缺少必要的便民網點，如果有購物需要的話，居民甚至需要跨區到崇文門地區才可以。

（四）相關政策法規尚不完善

經調研，社區商業在發展過程中，不論是關于土地租用的審批還是正式營業之后的維權都或多或少的會出現一些不可避免的問題。通過數據統計發現，大部分企業都希望政府能夠對土地審批政策以及其他商業法規等內容做出一定的補充修改。以朝陽區社區商業為例，現行的政策有時候并不能避免某些特殊情況的發生，且仍有一小部份企業遭受到侵權的行為。這些都是由于已有的政策法規尚未完善，而出現的問題。

五、保障措施與政策建議

具體的保障措施與政策建議主要有以下四點。

（一）構建便利的消費網絡

為了構建較為便利的社區消費網絡，應在社區中進行規劃出社區商業中心、生活廣場或是社區商業街，位置最好能夠使得社區居民都能夠近距離到達。引導大型連鎖企業進駐社區商業中心，從而為社區居民提供更加全面的服務。此外，朝陽區社區商業中還應選取大型物流中心以商鋪門店的形式建立配送中心形成社區物流平臺，開辦配送服務，方便物流運輸。當今，電子商務應用逐漸廣泛，社區商業也可以借助電子商務的模式來不斷地鞏固社區商業網絡，建立社區商業信息平臺，使更多的居民及商戶可以進行信息的交流與傳遞，使得社區商業得到整體發展。

（二）完善社區商業功能

調查發現，城市社區商業功能尚有待完善。現在的商業設施已經不同于以前，除被大眾所認知的購物外，休閑養生、交際娛樂、飲食文化等綜合性消費在不斷地出現。隨著居民的經濟水平及文化修養的不斷提升，社區商業也應相應提高自身的靈活適應性，以適應多樣化的消費需求，在建立完善的基礎商業設施的基礎上，更好地滿足居民的需要。

此外，對于老舊社區的國營糧店、菜店等進行整合規劃，在滿足正常需要的前提下調節食雜店數量，解決經營業態過分單一、服務人員較少的問題。對于其改善措施，一方面要培育社區商業核心增長極，以鄰里中心、小型零售中心、購物中心及社區商業街等消費中心為主要核心區域，將當前過于分散的小賣店等便民網點進行規劃，實現社區商業中心功能分區。再根據具體區域具體規劃的原則，對每個區域進行詳盡的功能整治，從而使得整個社區商業得到規劃。另一方面要盡量完善社區商業輔助憑條。建立社區商業信息平臺，對于商業設施較為完善的社區來說，要以現有的社區商業實體為依托，充分利用物聯網微超市、網絡連鎖店及百事通等新興業態，整合商業、電信、郵政金融等資源，提升社區商業信息平臺的綜合服務功能，最大限度兼顧公益服務。建立社區商業物流平臺，與電子商務企業、大型物流企業、連鎖企業實現分工協作，建立物流站點，實現“最后100米”精確收發配送、廢舊物及時回收。

（三）合理網點選址布局

對于老舊社區來說，應對已有的商業設施進行系統的規劃，完善社區商業功能。如果是即將準備拆遷改造的地區，應該采取相應的措施，設立臨時商戶，來方便居民日常生活。對于新建居住區來說，為了讓社區在短時間內投入使用應盡快建立好各項基礎設施，這就需要相應的社區商業經營商在房地產開發商完工的同時進行底商的相關洽談工作。在新型社區周邊迅速建立起相匹配的菜市場、維修回收、銀行ATM等便利便民網點，合理布局，從而提升居民的生活質量。

（四）出臺配套措施，完善相關政策

政府相關部門應出臺配套政策來完善社區商業的規劃及建立。通過之前調查問卷的數據分析，可以發現，社區入駐企業在進駐期間對于稅收、審批以及土地征用方面都存在著諸多問題，并且在營運期間一些新的問題也不斷地出現，所以希望政府能夠出臺配套措施來完善社區商業制度，幫助解決入駐企業的問題，使其更好地服務于居民生活。為了更好地發揮各自的專業優勢，以規范社區商業發展的制度，應在一定程度上將房地產開發商和社區商業經營商分開工作。讓房地產商重點開發樓盤，讓社區商業著力于社區入駐商業的建設，分工合作，從而更加有效地推動社區商業整體快速發展。

注釋：

① 引自北京朝陽區財政收入率先突破300億元-新聞頻道-和訊網。

② 引自首都之窗-北京市政務門戶網站-朝陽區。

③ 引自首都之窗-北京市政務門戶網站-朝陽區。

④ 引自2012年一季度北京市餐飲收入情況研究分析_中國行業研究網。

⑤ 引自國務院辦公廳關于印發社區服務體系建設規劃（2011-2015年）的通知。

⑥ 引自物聯網_百度文庫。

⑦ 引自改革開放以來城鎮居民消費需求變化調查。

⑧ 引自從“等投資”到“找投資”吸引重點企業落戶。

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（編輯：周南）