房地產市場調整對銀行體系的影響分析與建議

秦培忠

［摘 要］隨著我國對房地產市場調控政策的不斷出臺,政策的累積效應顯現,房價已經出現由上漲到下跌的拐點,一旦下跌加速,市場風險將以更快的速度和更強的力度向銀行和其他領域擴散,對宏觀經濟產生巨大沖擊。本文認為政府應繼續保持一定力度的調控政策,逐步釋放房地產市場積累的風險,保持宏觀經濟的長期穩定和可持續發展。

［關鍵詞］房地產；市場調整；銀行穩定

［中圖分類號］F832［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）26-0041-02

1 房地產市場波動、銀行信貸與金融穩定的關系1.1 房地產價格變化的沖擊響應分析

從微觀角度上講, 房地產價格是由市場上的需求和供給確定的。通常需求可以分為消費需求、投資需求和投機需求。由于房地產屬于高價值、長使用壽命的耐用品,大多數人這些需求的滿足,一方面取決于個人可支配收入的高低,另一方面也取決于銀行信貸的支持程度。從房地產供應的角度來看,因為房地產開發需要大規模的資金投入,銀行的信貸支持是重要的影響變量。此外,一國的經濟增長意味著該國經濟活動能力的擴大和城鎮化進程的加快,既增加了可投入房地產業開發的資源,也拉動了對房地產商品的需求。

基于以上分析,本文選取全國主要銀行業金融機構房地產貸款余額和本地國內生產總值作為房價變動的主要影響變量,構造房地產價格決定函數,通過建立VAR模型,利用脈沖響應函數評估相應變量受到沖擊后的響應。實證研究選取上述變量的2002年1季度至2010年3季度的季度數據。

脈沖響應函數刻畫的是在擾動項上加一個一次性的沖擊對于內生變量當前值和未來值所帶來的影響。它的優點在于不需要考慮變量的外生性和內生性,每一個模型含有相同的滯后結構。在VAR模型中,對第i個變量的沖擊不僅直接影響第i個變量,并且通過VAR模型的動態(滯后)結構傳導給所有的其他內生變量。

（1）房地產價格的沖擊引起銀行信貸的脈沖響應。給房地產價格正的一個單位標準差的沖擊,銀行信貸在第一期沒有反應,從第二期開始有一個同向的變動,并且逐漸增大,第五期達到最大值之后開始下降,長期影響趨于平穩。給房地產價格一個正的沖擊,會給銀行信貸帶來一個較長期的同向沖擊,即房地產價格變化對銀行信貸規模擴張有一個長期的促進作用。這種結果表明房價上漲對銀行信貸的拉動往往存在一個滯后期,兩者是非同步變化的關系。這與國內外的主要研究結果也是一致的。如Gerlach和Peng(2005)利用中國香港1982年1季度至2001年4季度的季度數據,實證分析了銀行貸款、房地產價格、GDP等變量之間的長期均衡與短期波動關系,研究表明長期和短期的因果關系是從房地產價格到銀行信貸,并不存在從銀行信貸到房地產價格的因果關系。江彤(2007)利用2003年8月到2006年8月之間全國的月度數據進行了實證分析,結果表明房地產價格是銀行信貸擴張的Granger成因,銀行信貸擴張并不是我國房價不斷上升的根源。

（2）房地產價格的沖擊引起國內生產總值的脈沖響應。給房地產價格正的一個單位標準差的沖擊,對國內生產總值長期來看會產生一個正的比較小的影響,而短期內會使經濟增長產生小幅的波動,但隨著時間的延長,波動趨勢逐漸減弱,并最終在第5期變為正向影響。

我們可以發現,給房地產價格以正的沖擊,對銀行房地產信貸和GDP的影響均為正。需要注意的是,如果給房地產價格一個負的沖擊,對銀行信貸和GDP會有一個負的影響。如日本在1991年房地產泡沫破滅以后,整個社會對房地產迅速由熱變冷,無論股市還是銀行,都很無情地拋棄昔日的寵兒最終被迫中斷房地產資金循環。房地產破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來了大量的呆賬和壞賬,金融機構無法收回利息,而且實際上房價遠遠低于擔保價格即使實行抵押權也無法全部收回貸款,使得日本銀行因大量不良貸款而陷于經營困境,也使日本經濟經歷了將近10年的衰退期。針對目前我國房地產業投資增長過快、房價過高的現象,表面看是得到需求高增長的支撐,可能短期內會推動經濟的增長。但實際這種現象是由于房地產業結構扭曲造成的,這種趨勢最終將難以維持,到時必然造成住房消費和投資增長的急劇下降,將會對金融穩定和宏觀經濟的持續發展造成極大的危害。

1.2 房地產價格變動的傳導途徑與金融穩定

銀行對房地產開發提供的開發建設貸款和對居民購買房地產提供的購房貸款,都是以房地產的價值作為抵押,因此,房地產價格變動將通過以下途徑影響銀行信貸供給機制：一是通過直接影響房地產抵押物價值,進而影響銀行的貸款供給；二是通過對銀行的資產質量和銀行資本金產生影響,進而影響到銀行的貸款供給能力。當房地產的價格上漲時,銀行更愿意以簡便的條款提供更多的與房地產相關的貸款,從而導致信貸擴張；而當房地產價格下跌時,銀行會減少對與房地產相關貸款的供給,尤其是當房地產價格下跌所導致的不良貸款增加到使銀行資本金發生緊縮時,則會引發全面的信貸緊縮。由此可以推斷,銀行房地產貸款將具有與房價類似的變動趨勢,并且房價變動在先銀行信貸變動在后。在我國這種以銀行為主導的經濟中,房地產業融資形式相對單一,房地產金融的重擔幾乎全壓在銀行身上。房地產的市場風險較易轉化為銀行信貸風險,從而使房地產價格變動的風險高度集中于銀行體系。房地產市場風險通過貸款渠道向銀行傳遞,銀行通過信貸規模的緊縮和金融加速器的作用,將使房地產風險向社會經濟的各個領域傳導。

房地產市場風險向其他經濟領域擴散的另外一個傳導渠道,來自企業對房地產業大規模的投資和部分非相關企業向房地產業的跨行業經營。近幾年來,房地產投資占全社會固定資產投資比重大多數年份在20%左右,如果再加上與房地產相關行業的投資,整個社會房地產領域的投資將會更高。產生這種現象的重要原因在于,房地產業的快速發展和過高的獲利空間,誘使眾多不相關領域的企業進入房地產業,并在短期內投入了大量社會資源。眾多企業的這種跨行業經營,在房地產業處于下降周期時,將通過集團企業內部不同部門間資金鏈條的傳導和集團外部上下游企業間的供求關系傳導,使房地產業的價格變動風險迅速傳遞到集團企業內部和外部,威脅整個宏觀經濟的穩定運行,并最終通過反向乘數效應放大房地產業對其他行業的景氣傳導效應,降低區域金融和經濟的穩定能力。

2 研究結論與政策建議

2.1 研究結論

由上述研究我們可知,房地產價格的上漲拉動了銀行貸款規模的擴張,在我國這種以銀行金融為主導的國家,銀行將可能承擔房價下跌的全部風險。而國內房地產業的高利潤又促使其他領域的企業大量進入房地產市場,一方面,某種程度上將形成對其他行業的資源擠占效應,制約其他行業的發展和創新；另一方面,將使房地產價格變動的風險通過集團企業內外部兩種渠道迅速向其他行業擴散,威脅整個宏觀經濟的穩定運行。在這種情形下,房價一旦下跌,市場風險將會以更快的速度向整個行業擴散,造成更為嚴重的經濟后果。1997年金融危機期間,亞洲各國的經驗表明,房價一旦下跌將使銀行出現大規模的不良貸款,由此形成的信貸和經濟緊縮將威脅社會經濟的穩定。因此,對房地產業的調控是事關中國經濟能否持續發展的全局問題而不是局部問題。

我國部分大城市的房價已處在不正常的高位,盡管由于國情的差異不能和國外某一指標單純對比,但我國房價收入比遠遠高于國際公認的警戒水平,不能不說是一個潛在的不穩定因素,而且歷史證明雖然各國社會經濟條件差異巨大,但泡沫經濟的生成和破滅卻無一例外地具有很強的相似性,對高房價可能帶來的嚴重經濟影響,政府應該有清醒的認識,進一步加強宏觀調控的力度,把過高的房價逐步穩定下來。

2.2 政策建議

2.2.1 政府應繼續保持宏觀調控力度,降低房價上漲的預期

逐步改變地方政府依靠土地財政為轄區內大型建設項目籌資的做法,修正現有單純價高者得的土地轉讓制度,綜合考慮開發商的項目方案、開發周期、擬售房價格等相關因素；限制房地產業形式繁多的“峰會”、“發展論壇”、“住宅博覽會”等存在價格合謀嫌疑的信息溝通渠道；減少新聞媒體推出的房地產市場專版等影響市場預期的信息操縱行為。

2.2.2 政府應繼續限制居民投機性的住房需求

住房作為一種居民生活必需品應還原其基本職能,鼓勵自住性購買,限制投資和投機性炒作房地產的行為。對投資和投機性購買,政府相關部門已經大幅提高首付比例,嚴格控制銀行住房貸款、提高貸款利率,下一步還可以繼續保持這些調控政策。

2.2.3 開拓新的房地產開發項目融資渠道,改變過度依賴銀行貸款的局面應逐步通過發行企業債券等,改變過度依賴銀行開發貸款的現狀。但房地產業開拓新的融資渠道應禁止外資的進入,因為各國尤其是東亞金融危機表明,房地產業和股市的外國資金只是市場的投機者,在東道國經濟金融形勢不穩的時期,可能進一步動搖東道國的經濟形勢,成為市場的不穩定力量。

2.2.4 探索資產證券化業務,分散銀行房地產貸款風險

通過資產證券化,增加銀行信貸資產的流動性,優化銀行資產結構。在研究逐步推行銀行房地產貸款證券化業務的同時,應通過以下途徑進一步提高銀行房地產貸款的質量,避免美國次級債危機在中國的重演：加強對房地產開發貸款企業的監測。加強項目銷售情況監測和貸款資金的監管,隨時了解企業重大事項,關注企業現金流,掌握各個項目工程進度、銷售情況,防止企業將貸款用于購買新的土地、轉移到其他企業或異地使用。增強對購房者的還款能力的關注。當前各家銀行房地產抵押貸款過分依賴房地產的價值,對房地產業的市場風險關注不夠。因此,相關主管部門應進一步規范銀行之間的業務競爭行為,加強銀行對貫徹國家宏觀調控政策支持的力度,切實關注購房者的還款能力,防止在銀行之間形成“囚徒困境”式的無序競爭。