存量背景下上海市城市更新區(qū)域識別和評估

陳 星 黃浦江 梁英竹 CHEN Xing,HUANG Pujiang,LIANG Yingzhu

0 引言

改革開放以來，我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，過度依賴土地出讓收入和土地抵押融資推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)的傳統(tǒng)模式已經(jīng)無法適應(yīng)城市發(fā)展的要求，城市急需轉(zhuǎn)型發(fā)展。針對提高城鎮(zhèn)用地的集約程度、優(yōu)化空間布局等需求，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020）》提出從擴(kuò)張性規(guī)劃向限定城市邊界、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型要求城市總體規(guī)劃在空間管制、結(jié)構(gòu)布局、規(guī)模控制的重點(diǎn)和方式上進(jìn)行調(diào)整，控規(guī)要更加重視現(xiàn)狀的產(chǎn)權(quán)分析和規(guī)劃過程[1]?！渡虾Ｊ谐鞘锌傮w規(guī)劃（2017—2035年）》提出，堅(jiān)持規(guī)劃建設(shè)用地負(fù)增長，著力治理“大城市病”，積極探索超大城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型途徑。

城市更新是增量發(fā)展向存量轉(zhuǎn)型過程中的重要路徑，城市空間的發(fā)展離不開城市更新[2-3]。城市更新能在改善原有建成環(huán)境的同時不減損原權(quán)利主體的利益，注重公平、兼顧效率[4]，同時它也是提升土地效能、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動城市功能轉(zhuǎn)型的重要手段[5]。上海要創(chuàng)新城市治理機(jī)制，探索特色的城市更新路徑[6]。城市空間區(qū)域的更新評估對于綜合把握城市空間區(qū)域的特征具有重要意義。城市中的居住、工業(yè)、商業(yè)等功能區(qū)域是學(xué)者們研究的重點(diǎn)。居住功能區(qū)的評估主要涉及居住風(fēng)貌區(qū)評價[7]、居住用地整治[8]、居住環(huán)境安全性評價[9]、居住空間資源再分配[10]等方面。工業(yè)功能區(qū)的評估涉及土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配置等內(nèi)容，研究要點(diǎn)是土地綜合利用情況[11]、工業(yè)建設(shè)用地發(fā)展水平[12]、工業(yè)遺產(chǎn)[13]更新等方面。商業(yè)功能區(qū)的評估涉及商業(yè)業(yè)態(tài)、土地利用、空間活力等方面，主要側(cè)重商業(yè)區(qū)功能類型[14]、商業(yè)用地集約評價[15]99等方面。

城市更新不僅是城市破解空間資源瓶頸的主要手段，更是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要方式。由于城市區(qū)域的綜合性、復(fù)雜性、多樣性等特征，對于城市更新區(qū)域的識別標(biāo)準(zhǔn)和評估機(jī)制還未統(tǒng)一，識別方式還有待進(jìn)一步探索。本文研究如何綜合多維度因素進(jìn)行考量，識別城市更新區(qū)域，從而合理、有序地推進(jìn)上海城市有機(jī)更新。

1 研究框架和研究方法

1.1 研究框架和指標(biāo)選取

本文結(jié)合城市更新、城市規(guī)劃、空間分析等相關(guān)理論，以居住、工業(yè)和商業(yè)商務(wù)3類功能區(qū)域進(jìn)行空間識別體系的構(gòu)建，并結(jié)合城市空間數(shù)據(jù)建立多維度的評估指標(biāo)（見表1）。整體評價從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會等相關(guān)方面進(jìn)行指標(biāo)的篩選，在傳統(tǒng)物質(zhì)空間的評估上加入人群活動、空間聯(lián)系、設(shè)施覆蓋等方面的指標(biāo)，融合傳統(tǒng)數(shù)據(jù)和大數(shù)據(jù)，提升更新區(qū)域識別和評估的精度和可靠性。

表1 居住、工業(yè)和商業(yè)商務(wù)功能區(qū)域的評估指標(biāo)設(shè)想Tab.1 Evaluation indicators for residential,industrial and commercial functional areas

1.2 研究區(qū)域范圍

本文的研究對象是上海外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域，包括6 546個普查小區(qū)。外環(huán)線位于上海城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)內(nèi)城區(qū)面積680 km2，它連接10條快速干道、10座大型全互通立交和徐浦大橋、外環(huán)隧道2座越江工程。研究區(qū)域內(nèi)的普查小區(qū)，從面積來看，中心部分較小，外圍部分較大，但在總體上還是比較均衡的。

1.3 數(shù)據(jù)來源和研究方法

本文運(yùn)用探索性因子分析法、局部空間自相關(guān)、K-均值聚類分析等方法進(jìn)行數(shù)據(jù)的分析。其中涉及傳統(tǒng)數(shù)據(jù)和大數(shù)據(jù)的應(yīng)用。傳統(tǒng)數(shù)據(jù)包括各類文教體衛(wèi)設(shè)施數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀土地使用數(shù)據(jù)、養(yǎng)老設(shè)施數(shù)據(jù)、交通主干道數(shù)據(jù)、普查人口數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)等。大數(shù)據(jù)包括手機(jī)信令、高德地圖POI、大眾點(diǎn)評數(shù)據(jù)等。運(yùn)用空間疊加的研究方法，對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，將其統(tǒng)一落入普查小區(qū)中，并根據(jù)指標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步分析。如在環(huán)境影響的分析中結(jié)合最鄰近距離法等對數(shù)據(jù)進(jìn)行重新處理，獲取相關(guān)指標(biāo)的數(shù)據(jù)。

2 居住更新區(qū)域評估

2.1 居住功能區(qū)單元

本文結(jié)合上海市2015年土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，選取各類居住用地進(jìn)行研究。根據(jù)宋成舜等[15]99的研究，結(jié)合上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)土地使用現(xiàn)狀特征，本文在居住功能區(qū)的識別中主要考慮居住用地面積和居住用地面積占比等指標(biāo)。

計(jì)算過程中，將外環(huán)以內(nèi)的13 350個居住用地落到6 546個普查小區(qū)單元。以普查小區(qū)為統(tǒng)計(jì)對象，居住功能區(qū)選取的條件為居住用地面積占普查小區(qū)面積的30%以上，或者居住用地面積大于2 hm2，共篩選得到3 946個居住功能區(qū)域單元。

2.2 居住功能更新區(qū)域評價

居住功能區(qū)的評價關(guān)注居住空間品質(zhì)和宜居水平，涉及空間布局、公共服務(wù)配套、交通設(shè)施、建筑質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量等方面，主要采用土地使用數(shù)據(jù)、公共服務(wù)設(shè)施數(shù)據(jù)、交通站點(diǎn)數(shù)據(jù)、建筑年代數(shù)據(jù)、住宅建筑量數(shù)據(jù)等進(jìn)行分析（見表2）。從“環(huán)境—社會—經(jīng)濟(jì)”維度來看，環(huán)境維度主要關(guān)注與生命安全息息相關(guān)的生態(tài)環(huán)境和與居住舒適度直接相關(guān)的住宅品質(zhì)；社會維度主要關(guān)注社會交往和社會資源分配；經(jīng)濟(jì)維度關(guān)注通勤活動的效率。

表2 居住功能區(qū)的因子分析結(jié)果Tab.2 Factor analysis results of residential functional areas

本文選取19個居住功能區(qū)測量項(xiàng)目，運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行信度和效度分析。結(jié)果顯示，居住功能區(qū)評估的Alpha系數(shù)為0.642，可靠性能符合要求。測量指標(biāo)的KMO值為0.735，Bartlett球形度檢驗(yàn)的近似卡方為77 825.378，自由度為171，Sig.為0.000（＜0.05）。由此可知，測量指標(biāo)較適用于因子分析，有良好的效度。

為了使分子的選擇較合理且有意義，一般選擇特征值大于1且各測量指標(biāo)負(fù)荷大于0.4時的因子類型。剔除負(fù)荷小于0.4的項(xiàng)目，經(jīng)過最大方差法進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，提取得到宜居和布局、公共服務(wù)覆蓋、交通便捷性、噪音污染、居民通勤、建筑年代和人均住宅7個公因子，樣本累積方差貢獻(xiàn)率為84.935%，說明大部分信息都能被解釋。

根據(jù)因子分析中的得分計(jì)算綜合得分①因子分析在“抽取”中選擇基于特征值大于1提取因子，在“旋轉(zhuǎn)”中選擇最大方差法進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，在“得分”中選擇運(yùn)用回歸方法，并將得分保存為變量。然后根據(jù)結(jié)果中顯示的各因子的方差貢獻(xiàn)率Wi和SPSS中自動保存的因子變量得分Yi，計(jì)算綜合得分Y=W1Y1+W2Y2+W3Y3+……+WiYi。居住、工業(yè)、商業(yè)更新區(qū)域均采用同一種方法，后文不再贅述。。通過各普查小區(qū)中的綜合得分，分析3 946塊居住功能區(qū)域的空間關(guān)系。結(jié)果顯示，居住功能區(qū)的評分?jǐn)?shù)據(jù)相對比較分散，但是靜安區(qū)、黃浦區(qū)、虹口區(qū)等區(qū)，分值較高的地區(qū)較為集中（見圖1）。

圖1 居住功能區(qū)的綜合評估Fig.1 Comprehensive evaluation of residential functional areas

根據(jù)不同類型因子的評分，可以對居住功能區(qū)的宜居、公共服務(wù)等維度進(jìn)行評估。宜居維度中（見圖2），內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域由于受到空間約束，整體上設(shè)施分布較有局限，數(shù)值較低。公共服務(wù)設(shè)施維度中（見圖3），靜安區(qū)、黃浦區(qū)、長寧區(qū)東部、徐匯區(qū)北部的設(shè)施覆蓋度較高，設(shè)施維度的分值較高。

圖2 居住功能區(qū)的宜居維度評估Fig.2 Evaluation of livability dimensions of residential functional areas

圖3 居住功能區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施評估Fig.3 Evaluation of public service facilities in residential functional areas

2.3 居住功能區(qū)的更新導(dǎo)向

運(yùn)用ArcGIS中的Anselin Local Moran's I進(jìn)行數(shù)據(jù)間空間關(guān)聯(lián)性的分析（見圖4）。取5%顯著性水平，并提取低高（LH）和低低（LL）的普查小區(qū)為表現(xiàn)較差的居住功能區(qū)域，急需進(jìn)行城市更新。從空間分布上看，需要更新的區(qū)域呈現(xiàn)片狀和散點(diǎn)結(jié)合的方式，主要位于徐匯區(qū)的凌云路街道、長橋街道；閔行區(qū)的梅隴鎮(zhèn)；長寧區(qū)的新涇鎮(zhèn)、普陀區(qū)的長征鎮(zhèn)和曹楊新村街道；寶山區(qū)的大場鎮(zhèn)街道；黃浦區(qū)的小東門街道；浦東新區(qū)的三林鎮(zhèn)、東明路街道、北蔡鎮(zhèn)、高行鎮(zhèn)、浦興路街道、高橋鎮(zhèn)等地區(qū)。這些區(qū)域在住宅品質(zhì)、設(shè)施配置、交通通勤等方面還需要進(jìn)一步提升。

圖4 居住功能區(qū)的綜合得分局部空間自相關(guān)結(jié)果Fig.4 Local spatial autocorrelation results of comprehensive scores in residential functional areas

運(yùn)用K-均值聚類方法，根據(jù)各類因子得分進(jìn)行聚類，得到6類空間分類結(jié)果（見圖5）。從結(jié)果可知，聚類一注重人均住宅優(yōu)化和宜居布局提升，主要集中在靜安區(qū)、黃浦區(qū)等地區(qū)；聚類二強(qiáng)調(diào)全面的空間優(yōu)化，側(cè)重公共服務(wù)覆蓋和交通便捷性提升；聚類三主要是交通便捷性提升和通勤路徑優(yōu)化；聚類四是老建筑改造和宜居設(shè)施配置提升；聚類五是通勤優(yōu)化和噪音污染治理；聚類六主要是老建筑改造和公共服務(wù)設(shè)施覆蓋率提升（見表3）。

表3 居住功能區(qū)K-均值聚類結(jié)果Tab.3 K-means clustering results of residential functional areas

圖5 居住功能區(qū)K-均值聚類的6類劃分結(jié)果Fig.5 Six classification results of k-means clustering for residential functional areas

將急需更新的居住功能區(qū)與聚類結(jié)果進(jìn)行疊加可知，聚類二（需要關(guān)注公共服務(wù)、交通、設(shè)施配套和人均住宅水平的提升）、聚類四（需要關(guān)注宜居設(shè)施、空間布局優(yōu)化和舊居住區(qū)改造）和聚類三（需要關(guān)注交通和通勤環(huán)境的優(yōu)化）分布較多。從空間上看，東明路街道和三林鎮(zhèn)要加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施配套和交通站點(diǎn)的優(yōu)化配置；北蔡鎮(zhèn)要優(yōu)化人口和居住空間的關(guān)系，提高人均居住水平，并且提升公共服務(wù)和交通設(shè)施配置水平。黃浦區(qū)小東門街道等要關(guān)注老舊小區(qū)改造、綜合設(shè)施配置提升等方面。寶山區(qū)大場鎮(zhèn)等地區(qū)要注重居民通勤環(huán)境的優(yōu)化，并適當(dāng)增加軌道交通、公共交通站點(diǎn)等。

3 工業(yè)更新區(qū)域評估

3.1 工業(yè)功能區(qū)單元

工業(yè)功能區(qū)中一般除了廠房外，還包括工業(yè)生產(chǎn)的輔助設(shè)施，如交通運(yùn)輸、倉庫、基礎(chǔ)設(shè)施等，但不包括居住用地。結(jié)合上海市2015年土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，提取出M類和W類用地，結(jié)合工業(yè)與倉儲物流用地面積、工業(yè)與倉儲物流用地面積占比等指標(biāo)進(jìn)行單元提取。

將外環(huán)以內(nèi)的6 307個工業(yè)和倉儲物流用地地塊落到6 546個普查小區(qū)單元。以普查單元為統(tǒng)計(jì)對象，工業(yè)功能區(qū)選取的條件為工業(yè)和倉儲物流用地面積占普查小區(qū)面積的40%以上且工業(yè)和倉儲物流用地面積大于1 hm2，或者工業(yè)和倉儲物流用地面積大于8 hm2，共篩選得到439個工業(yè)功能區(qū)域單元。

3.2 工業(yè)功能更新區(qū)域評價

工業(yè)功能區(qū)的評價關(guān)注工業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)保效益和發(fā)展?jié)摿?，涉及功能區(qū)的用地發(fā)展、崗位配置、開發(fā)強(qiáng)度、空間環(huán)境等方面，主要采用經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)、土地使用數(shù)據(jù)、建筑量數(shù)據(jù)、綠地和濱水?dāng)?shù)據(jù)等進(jìn)行分析（見表4）。從“環(huán)境—社會—經(jīng)濟(jì)”維度來看，在環(huán)境維度上，關(guān)注工業(yè)用地與相關(guān)要素之間的區(qū)位關(guān)系、對生態(tài)環(huán)境的影響這兩方面；在社會維度上，主要關(guān)注其為社會提供的就業(yè)崗位情況；經(jīng)濟(jì)維度上，重點(diǎn)關(guān)注土地的集約利用情況。

表4 工業(yè)功能區(qū)的因子分析結(jié)果Tab.4 Factor analysis results of industrial functional areas

本文選取13個工業(yè)功能區(qū)測量項(xiàng)目進(jìn)行因子分析研究，信度和效度結(jié)果顯示，工業(yè)功能區(qū)評估的Alpha系數(shù)為0.515，值相對較低。效度分析中，KMO值為0.557，Bartlett球形度檢驗(yàn)的近似卡方為7 929.857，自由度為78，Sig.為0.000（＜0.05）。測量指標(biāo)基本能用于因子分析。剔除負(fù)荷小于0.4的項(xiàng)目，經(jīng)過最大方差法進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，提取得到用地維度、崗位維度、強(qiáng)度維度、生活維度和環(huán)境維度5個公因子，樣本累積方差貢獻(xiàn)率為75.638%，說明大部分信息都能被解釋。

根據(jù)因子分析中的得分計(jì)算綜合得分。通過各普查小區(qū)中的綜合得分，分析439塊工業(yè)功能區(qū)的空間關(guān)系（見圖6）。總體上看，北部吳淞地區(qū)、東北部楊浦工業(yè)區(qū)域、張江等區(qū)域的評分較高。

圖6 工業(yè)功能區(qū)的綜合評估Fig.6 Comprehensive evaluation of industrial functional areas

根據(jù)不同類型因子的評分，可以對工業(yè)功能區(qū)的用地、崗位等維度進(jìn)行評估。用地維度中，靠近外環(huán)區(qū)域的工業(yè)功能區(qū)用地相對較大，靠近黃浦江的濱江工業(yè)在用地面積和建筑面積上也較有優(yōu)勢（見圖7）。崗位維度上，在張江、彭浦等區(qū)域的分值相對較高，崗位較為密集。總體上看，工業(yè)區(qū)中市北、張江、金橋、楊浦發(fā)展較好，漕河涇、桃浦等科技創(chuàng)新區(qū)域目前發(fā)展較為一般，還需要重點(diǎn)提升（見圖8）。

圖7 工業(yè)功能區(qū)的用地維度評估Fig.7 Evaluation of livability dimensions of industrial functional areas

圖8 工業(yè)功能區(qū)的崗位維度評估Fig.8 Evaluation of public service facilities in industrial functional areas

3.3 工業(yè)功能區(qū)的更新導(dǎo)向

運(yùn)用ArcGIS中的Anselin Local Moran's I進(jìn)行數(shù)據(jù)間空間關(guān)聯(lián)性的分析（見圖9）。取5%顯著性水平，并提取低高（LH）和低低（LL）的普查小區(qū)為表現(xiàn)較差的工業(yè)功能區(qū)，急需進(jìn)行城市更新。東部靠近張江、金橋、康橋等區(qū)域的工業(yè)功能區(qū)發(fā)展較好。從空間上看，需要更新的區(qū)域呈現(xiàn)零星散布特征，主要在寶山區(qū)大場鎮(zhèn)、顧村鎮(zhèn)，浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)等區(qū)域。具體區(qū)域主要靠近大場鎮(zhèn)的南大村、豐明村、紅光村；寶山鎮(zhèn)和顧村鎮(zhèn)的白楊村、朱家弄村、盛宅村等；普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)的李子園村；三林鎮(zhèn)的久豐村、歸涇村等；張江鎮(zhèn)的韓蕩村；金橋鎮(zhèn)的三橋村、城市家園小區(qū)等。

圖9 工業(yè)功能區(qū)的綜合得分局部空間自相關(guān)結(jié)果Fig.9 Local spatial autocorrelation results of comprehensive scores in industrial functional areas

運(yùn)用K-均值聚類方法，根據(jù)各類因子得分進(jìn)行聚類，得到6類地塊的空間聚類結(jié)果（見圖10）。從結(jié)果可知，聚類一注重崗位優(yōu)化和產(chǎn)城融合等方面，主要分布在工業(yè)和居住區(qū)較為鄰近的區(qū)域；聚類二用地面積較大，注重與生活空間的隔離和環(huán)境防護(hù)等方面；聚類三注重崗位數(shù)量優(yōu)化和用地強(qiáng)度適度提升；聚類四注重加強(qiáng)與綠地空間、濱水空間等環(huán)境的隔離；聚類五注重提升土地利用的強(qiáng)度，加強(qiáng)與生活空間的隔離；聚類六就業(yè)崗位人數(shù)較多，需要結(jié)合就業(yè)人口需求適當(dāng)增加工業(yè)類用地面積（見表5）。

表5 工業(yè)功能區(qū)K-均值聚類結(jié)果Tab.5 K-means clustering results of industrial functional areas

圖10 工業(yè)功能區(qū)K-均值聚類的6類劃分結(jié)果Fig.10 Six classification results of k-means clustering for industrial functional areas

將急需更新的工業(yè)功能區(qū)與聚類結(jié)果進(jìn)行疊加可知，聚類一（需要關(guān)注崗位配置和產(chǎn)城融合）、聚類三（需要關(guān)注崗位數(shù)量優(yōu)化和用地強(qiáng)度適度提升）兩種類型分布較多。從空間上看，寶山區(qū)大場鎮(zhèn)、顧村鎮(zhèn)附近的工業(yè)功能區(qū)需要增加合適的工作崗位，提高整體的營收水平，同時要關(guān)注工業(yè)區(qū)域與居住區(qū)之間的關(guān)系。普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)李子園村等區(qū)域在更新方面要關(guān)注崗位優(yōu)化、用地強(qiáng)度提升等方面。

4 商業(yè)更新區(qū)域評估

4.1 商業(yè)功能區(qū)單元

本文結(jié)合上海市2015年土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，其中商業(yè)用地包括商務(wù)、金融、服務(wù)業(yè)等用地。結(jié)合上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)土地使用現(xiàn)狀特征，在識別中主要考慮了商業(yè)用地面積和商業(yè)用地面積占比等指標(biāo)。

計(jì)算過程中，將外環(huán)以內(nèi)的8 805個商業(yè)用地地塊落到6 546個普查小區(qū)單元。以普查單元為統(tǒng)計(jì)對象，商業(yè)功能區(qū)選取的條件為商業(yè)用地面積占普查小區(qū)面積的40%，或者商業(yè)用地面積占普查小區(qū)面積的20%且商業(yè)用地面積大于4 hm2，共篩選得到689個商業(yè)功能區(qū)域單元。

4.2 商業(yè)功能更新區(qū)域評價

商業(yè)功能區(qū)的評價關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益和空間活力，涉及商業(yè)空間的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、交通、收入等方面，主要采用經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)、商業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)、商業(yè)建筑量數(shù)據(jù)、大眾點(diǎn)評數(shù)據(jù)、手機(jī)信令數(shù)據(jù)等進(jìn)行分析（見表6）。從“環(huán)境—社會—經(jīng)濟(jì)”維度來看，在環(huán)境維度上，除了關(guān)注用地內(nèi)部及周邊的物質(zhì)空間，還關(guān)注人的活動和空間變化規(guī)律；在社會維度上，主要關(guān)注其為社會提供的就業(yè)崗位情況；經(jīng)濟(jì)維度上，重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)用地、商業(yè)企業(yè)等。

表6 商業(yè)功能區(qū)的因子分析結(jié)果Tab.6 Factor analysis results of commercial functional areas

本文選取16個商業(yè)功能區(qū)測量項(xiàng)目進(jìn)行因子分析研究，信度和效度結(jié)果顯示，商業(yè)功能區(qū)評估的Alpha系數(shù)為0.551，值相對較低。效度分析中，KMO值為0.749，Bartlett球形度檢驗(yàn)的近似卡方為12 340.785，自由度為120，Sig.為0.000（＜0.05）。由此可知，測量指標(biāo)較適用于因子分析。剔除負(fù)荷小于0.4的項(xiàng)目，經(jīng)過最大方差法進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，提取得到交通活力、就業(yè)活力、經(jīng)濟(jì)活力、點(diǎn)評活力和收入活力5個公因子，樣本累積方差貢獻(xiàn)率為81.871%，說明大部分信息都能被解釋。

根據(jù)因子分析中的得分計(jì)算綜合得分。通過各普查小區(qū)中的綜合得分，分析689塊商業(yè)功能區(qū)域的空間關(guān)系（見圖11）?？傮w上看，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的商業(yè)功能區(qū)在綜合評分上有明顯優(yōu)勢，主要是人民廣場、靜安寺南京西路、陸家嘴等區(qū)域。商業(yè)功能區(qū)的評分由中心向外圍呈現(xiàn)由高分到低分的變化趨勢。

圖11 商業(yè)功能區(qū)的綜合評估Fig.11 Comprehensive evaluation of commercial functional areas

根據(jù)不同類型因子的評分可以對商業(yè)功能區(qū)的交通和經(jīng)濟(jì)活動等維度進(jìn)行評估。交通活力上，人民廣場、南京西路、徐家匯等地分值相對較高，分值較高的區(qū)域集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)（見圖12）。經(jīng)濟(jì)活力中，陸家嘴、徐家匯、中山公園等地的經(jīng)濟(jì)活力較為明顯（見圖13）。

圖12 商業(yè)功能區(qū)的交通活力評估Fig.12 Evaluation of livability dimensions of commercial functional areas

圖13 商業(yè)功能區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力評估Fig.13 Evaluation of public service facilities in commercial functional areas

4.3 商業(yè)功能區(qū)的更新導(dǎo)向

運(yùn)用ArcGIS中的Anselin Local Moran's I進(jìn)行數(shù)據(jù)間空間關(guān)聯(lián)性的分析（見圖14）。取5%顯著性水平，并提取低高（LH）和低低（LL）的普查小區(qū)為表現(xiàn)較差的商業(yè)功能區(qū)域，急需進(jìn)行城市更新。內(nèi)環(huán)內(nèi)人民廣場、靜安寺南京西路、陸家嘴等地區(qū)的商業(yè)功能區(qū)發(fā)展較好。需要更新的商業(yè)功能區(qū)主要靠近外環(huán)區(qū)域，具體分布在普陀區(qū)的桃浦鎮(zhèn)、真如鎮(zhèn)；長寧區(qū)的新涇鎮(zhèn)；閔行區(qū)的七寶鎮(zhèn)；靜安區(qū)的臨汾路街道；寶山區(qū)的高境鎮(zhèn)；浦東新區(qū)的金橋街道、張江高科技園區(qū)等區(qū)域。

圖14 商業(yè)功能區(qū)的綜合得分局部空間自相關(guān)結(jié)果Fig.14 Local spatial autocorrelation results of comprehensive scores in commercial functional areas

運(yùn)用K-均值聚類方法，根據(jù)5類因子的得分將商業(yè)功能區(qū)劃分為5類，并研究其空間分布特征（見圖15）。從結(jié)果可知，聚類一發(fā)展相對較為均衡，就業(yè)和收入活力有待提升；聚類二注重提升交通活力和整體經(jīng)濟(jì)活力；聚類三主要加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)點(diǎn)評活力和收入活力的提升；聚類四需要加強(qiáng)就業(yè)人口引入，全面提升經(jīng)濟(jì)活力和點(diǎn)評活力；聚類五交通活力較為明顯，經(jīng)濟(jì)活力還需持續(xù)激活（見表7）。

表7 商業(yè)功能區(qū)K-均值聚類結(jié)果Tab.7 K-means clustering results of commercial functional areas

將急需更新的商業(yè)功能區(qū)與聚類結(jié)果進(jìn)行疊加可知，聚類二（需要關(guān)注交通和經(jīng)濟(jì)活力）、聚類三（需要關(guān)注收入活力和點(diǎn)評活力）兩種類型分布較多。從空間上看，桃浦鎮(zhèn)、真如鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、金橋街道等區(qū)域的商業(yè)功能區(qū)在更新方面需要注重提升交通設(shè)施配套，適當(dāng)增加商業(yè)企業(yè)數(shù)量和商業(yè)建筑量，提升對消費(fèi)人群的吸引力。

5 結(jié)論

城市更新是我國進(jìn)入以提升質(zhì)量為主的轉(zhuǎn)型發(fā)展新階段的重要課題之一[16]。本文以土地集約利用和發(fā)展為目標(biāo)，側(cè)重從中觀層次進(jìn)行城市更新功能區(qū)域的識別和評估。筆者通過構(gòu)建城市更新功能區(qū)“識別—評估—分區(qū)—導(dǎo)向”為主線的城市更新空間分析方法，為城市更新區(qū)域識別與評估提供科學(xué)合理的空間定量分析方法。將城市更新的主要功能確定為居住、工業(yè)和商業(yè)3類功能區(qū)，根據(jù)不同功能區(qū)的用地比例確定功能區(qū)單元?；诔鞘懈聟^(qū)域識別優(yōu)化指標(biāo)體系，運(yùn)用因子分析的方法構(gòu)建不同維度的更新功能區(qū)評價體系，評估各功能單元的更新數(shù)值。結(jié)合空間自相關(guān)和K-均值聚類等方法對3類功能區(qū)評估的空間特征進(jìn)行空間聚類分區(qū)，并疊加急需更新的區(qū)域進(jìn)行分析。

總體上看，居住功能區(qū)靠近外圍地區(qū)的居住區(qū)的更新需求更加顯著，急需更新的區(qū)域位于凌云路街道、長橋街道、梅隴鎮(zhèn)、長征鎮(zhèn)和曹楊新村街道等區(qū)域，主要體現(xiàn)在設(shè)施配置不足、交通不夠便捷等方面。工業(yè)功能區(qū)東部靠近張江、金橋、康橋等區(qū)域，功能區(qū)發(fā)展較好，需要更新的區(qū)域呈現(xiàn)零星散布特征，主要在寶山區(qū)的大場鎮(zhèn)、顧村鎮(zhèn)和浦東新區(qū)的三林鎮(zhèn)等區(qū)域。商業(yè)功能區(qū)在內(nèi)環(huán)內(nèi)發(fā)展較好，要更新的商業(yè)功能區(qū)主要靠近外環(huán)區(qū)域，包括桃浦鎮(zhèn)、真如鎮(zhèn)、新涇鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)等區(qū)域。

集成應(yīng)用多源數(shù)據(jù)有利于提升更新區(qū)域識別和評估的精度和可靠性?；诠δ軈^(qū)的更新區(qū)域識別有利于明確各類用地的主要矛盾，從而為土地內(nèi)涵挖潛和城市更新項(xiàng)目實(shí)施提供借鑒。