基于城市規劃與城市城市可持續發展研究

邱雄先

摘要：城市規劃是通過規劃方案控制城市土地利用，合理組織城市空間布局和發展，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。房地產開發是將各種原材料結合起來，為人們提供各種建筑用途的活動。這是一個土地開發或轉變為住房的過程。

關鍵詞：城市規劃;房地產開發;城市可持續發展

一、城市規劃與房地產開發內在聯系

城市規劃是通過規劃方案控制城市土地利用，合理組織城市空間布局和發展，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。房地產開發是結合各種原材料為人們提供各種建筑活動。這是一個土地開發或轉變為住房的過程。在某種程度上，它們是城市建設的不同階段，它們的共同目的是服務城市，創造良好的生活生產環境，滿足人們的需求。城市規劃是城市房地產開發的“領頭羊”，指導和制約著城市房地產的發展。城市規劃所繪制的城市發展藍圖是以房地產開發為基礎，在開發過程中根據新形勢進行調整和補充。

二、城市規劃與房地產開發的特點

（一）城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優

城市規劃考慮在全市乃至更大范圍內合理組織土地利用，實現經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求的是城市發展的總體最優模式，這種模式往往不是最優的，甚至對某一地區或某一產業的發展極為不利。房地產開發是一種個體經濟行為。開發商總是從自身利益出發，選擇最佳區位，采取最賺錢的開發模式，并要求較高的容積率。如果沒有規劃和管理，其開發活動很可能造成交通擁堵、環境污染、城市公共設施缺乏等現象。

（二）城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為

我國城市總體規劃的期限一般為20年，即城市規劃的最終形式是20年后城市的物質形態，城市的長遠發展利益是其重要依據。對于城市土地投資者和開發商來說，最重要的是如何在最短的時間內進行投資。為了獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市發展建設要協調好長期利益與短期利益的關系。通過一次短期的房地產開發活動，可以實現城市規劃的宏偉藍圖，實現城市的穩定協調發展。如果過分強調長遠利益，就會失去經濟發展的機遇;如果過分強調短期利益，可能會加重未來城市的負擔，損害城市的城市公共利益。

（三）城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性。

我國的城市規劃需要較長的時間，規劃完成后具有法律效力。經過幾年的實施，會有所修改，內容和表現形式都比較穩定。在競爭機制的市場體系中，房地產開發要抓住機遇，注重開發后的收益，這往往會導致意想不到的行為。城市房地產的快速發展對現有的城市規劃產生了很大的影響。對城市發展有重大影響的開發項目，甚至導致政府決策與規劃目標背道而馳，以致整個規劃理念被打破，城市發展格局被徹底打亂，原有規劃毫無意義。

三、市規劃與房地產開發的關系

（一）城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用

我國《城市規劃法》規定：“城市規劃區的土地利用和建設，必須符合城市規劃，實行規劃管理”。具體而言，必須對城市建設用地的性質、區位、面積、外觀、高度、建筑密度、容積率等進行規劃管理。由于房地產開發的目標是利潤最大化，受市場經濟規律影響，沒有規劃干預，很容易導致過度開發、任意開發和忽視城市公共利益。因此，有必要通過規劃手段對其進行規制。

（二）城市規劃指導和促進房地產開發

基于詳細調查和科學論證的城市規劃為開發商提供了大量的信息和開發依據。城市規劃可以指導房地產開發的選址、方案選擇和價格評估。合理的城市規劃還可以增強投資者的信心，促進房地產開發的發展，形成一批開發“熱點”。

（三）城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段

房地產開發必須經過總體規劃設計才能進行工程建設。合理的規劃設計可以節約投資，降低成本。在上級規劃許可的范圍內，可以獲得更多的物業和更多的用途，使開發商獲得最高的經濟效益，滿足人們生活和生產的需要。

總之，房地產開發必須接受城市規劃的統一管理，才能得到城市規劃的指導和推動。而規劃設計也是房地產開發尋求合理經濟效益的必要手段。所有這些都要求房地產開發商增強城市規劃意識，了解房地產開發所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術，在城市規劃的指導下更有效地開展開發工作。

四、我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現

（一）過度開發

在追求利潤的經營目標的驅使下，往往會導致一些領域的發展和進步。我們看到的是，在住宅小區的開發或改造過程中，開發部門對住宅空間的重視是為了提高入住率。一壓再壓，盡量增加建筑密度，簡單的決定因素密集的布局，往往導致居住區外觀單調，日照不足，居住環境質量下降。

（二）開發的隨意性。

在城市開發活動中，不同土地利用方式的收益水平也不同，這導致開發部門的開發行為具有一定的隨機性。

（三）對城市公共開發的冷落。

城市公共設施是城市發展的基礎和前提，服務于社會的利益。但由于缺乏直接的經濟效益，以市政設施、綠化、道路等公共設施為主體的城市公共發展一直沒有得到發展部門的積極投入。

結論

房地產開發要服從城市規劃，開發過程中遇到的新現象、新情況要及時反饋給城市規劃部門;城市規劃要加強對房地產開發的管理，與房地產開發的發展相適應，使規劃容易進行實施。總之，城市規劃與房地產開發應該相互理解、相互協調、相互作用，實現城市發展建設的良性循環。

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