淺議物業公司財務內控的有效途徑

謝銳佳

摘要：對物業公司而言，強化財務內控是一種非常重要的管理手段，能夠為公司規避財務風險、實現正常運轉奠定扎實的基礎。在社會競爭日益激烈的今天，物業公司需要在考慮自身利益的基礎上，進一步加大財務內控力度，將所有有可能出現的風險規避在合理的范圍之內。文章就將圍繞這一話題，展開論述，望相關研究結果能夠為廣大工作人員提供參考和啟示。

關鍵詞：物業公司;財務內控;內部控制

伴隨房地產行業的不斷發展、大眾生活質量的不斷提升、生活品質要求的日漸高精進，物業公司的重要性越來越突出。但是在這樣一種局面下，物業公司在財務內控方面暴露出的許多問題，也需要引起足夠的重視。作為企業財務管理的重要手段之一，財務內控可以促使公司的資金和財務管理更加合理和科學，讓物業公司實現長效發展。故物業公司需要不斷加大財務內控的力度，盡力將相關風險控制在可控制的范圍之內。

一、我國物業公司在財務內控方面的基本現狀

物業公司在財務管理方面存在問題，并不是一件罕有的事情，甚至于可以說司空見慣。這不僅是管理人員管理策略和管理能力所致，也與物業公司本身的體制、內部工作人員的素質相關，故而有必要認知物業公司目前財務內控方面存在的不足，合理規避這些缺陷所導致的各類財務風險。

（一）財務內控制度存在缺陷、不夠完善

這些缺陷主要體現在物業公司的收支控制上，國內多數物業公司雖然本身規模不大、但是其所涉及的業務數量和類型卻非常多，水電煤氣、采暖等都需要靠物業公司來完成。而這其中水電采暖等費用金額相對較大，而且容易受到設備的影響、需要在支出具體的費用前必須建立檢驗、審批審查等制度，以便隨時校驗、隨時檢查漏電，將支出控制在相對合理的范圍之內。再加上有時候業主的不夠配合，很多檢驗工作只能周而復始地進行;而且不少物業公司的管理者并沒有意識到這些基本業務活動的復雜性，促使其對這些細節不夠重視，也沒有投入足夠的力量對其進行內控和監督。

（二）缺乏財務內控意識

物業公司在日常經營過程中，因為缺乏財務內控意識，以至于財務管理人員只關注自己份內的各項工作，很少關注內控的重要性。如此，工作人員很容易曲解財務內控的目的，導致內控效率低下，最終讓財務風險變得有機可乘，影響到物業公司的實際運營。

（三）監督機制缺失

完善的監督機制是物業公司財務管理得以順利推進的基礎和前提，一旦公司沒有此方面的機制，那么部分工作人員就可以在缺乏監督和自覺性的情況下，模糊部分工作信息，以次充好，讓后續工作全部建立在不準確的、模糊的信息之下。這不僅會影響到物業公司本身的口碑，更會影響和打擊內部其他員工的工作積極性，最終影響到財務內控的效率，激發財務風險的出現。

（四）財務內控控制手段較為單一，缺乏多樣性

物業公司財務內控手段是影響內控效率的因素之一，其不僅關系到財務管理的順利進行，而且為公司的正常發展奠定了基礎。但是很明顯，單一的內控手段，并不足以支撐和滿足物業公司發展的需要。同時，企業會影響到公司財務內控的效率，比如部分工作人員在進行財務內控時，依然沿用傳統的、落后于時代的管理模式，不能結合具體的問題提出針對性的措施和控制手段，最終會讓物業公司的內控手段嚴重落后于公司發展的訴求，不能從根本上解決問題。

二、提高物業公司財務內控，應對和防范財務風險的重要性

正確合理地進行財務內控是有效防范和規避財務風險的前提，所以說財務內控和財務風險防范二者之間是相互影響、相互依存的關系。假設公司財務內控不當，前期累積的各種問題必然會在長期無視的過程中慢慢變化成風險，其一旦發生就會讓物業公司的財務部門不得不面臨更多棘手的事件，甚至對公司的資金造成影響。于此，物業公司必須加強財務內控，有效應對和防范財務風險，促進物業公司的健康發展。

首先，合理且正當的競爭是促進公司前行的源動力，而公司自身競爭力的不斷提升，更是確保其在行業內立足的重要籌碼。財務內控是物業公司各項管理的重心，關系和影響公司財務發展的方向，所以提高物業公司的財務內控，有益于提高公司的行業競爭力，防止競爭對手的惡意打壓。

其次，工作人員在工作中一旦做出很多違背公司管理條例的行為，將會為企業發展帶來非常直接的消極影響;而極強財務內控則有助于提高財務內控信息的質量，合理規避財務風險。

三、完善物業公司財務內控的具體措施

鑒于前文所提及的問題，筆者認為物業公司應該從這樣幾個角度進行突破，提高財務內控的質量和效果。

（一）建立健全財務管理制度

其能夠進一步清晰公司管理層、管理者以及被管理者各自的使命和職責，讓物業公司的財務管理走向有條不紊。而要想真正意義上建立健全物業公司的財務管理制度，就需要從這幾方面展開。

首先，物業公司必須加強內部審計，合理設置內部的各個崗位，出臺崗位說明書、優化內部組織架構，更要建立健全內部會計管理體系。

其次，建立完備的評價和考核機制，以及能夠保障其順利實施和落地的監督機制。

最后，結合自身的特質，制定財務活動的規范和要求。具體包括收費人員工作細則，指導和約束工作人員的日常收費、業主的繳費工作;推進信息化收費模式，包括二維碼收款、系統自動生成收款報表等，通過合理分配不同崗位的權限，有效時限二級財務控制——如此更有利于物業公司內部財務管理工作的開展，提高其內部控制的效率，規避財務風險的發生。

（二）提高工作人員的財務風險防范意識

對于物業公司的財務工作人員而言，風險防范意識十分關鍵，其能夠在一定程度上避免不必要風險，故而財務工作者一定要懂得“防范于未然”、懂得“未雨綢繆”。作為公司財務內控工作的核心，財務內控人員從根本上起到了主導的作用，所以加強其風險防范意識，有利于其更為正確和積極地應對財務工作。

首先，強化公司財務內控人員對工作責任的認知，保障其工作態度的端正及工作的積極性，從主觀意識上規避財務風險的發生。

其次，物業公司必須強化全體工作人員的風險防范意識。這樣不僅可以定期對內控人員進行風險防范知識層面的培訓，提高其內控和風險防范意識，也可以為其提供更多的實踐機會。

（三）積極評價財務內控的效率

其很大程度上會影響公司財務發展的進程，更能有效發現內部控制過程中存在的問題與不足。

首先，在開啟評價之前，必須定期上交物業公司財務內控效率報告。

其次，深入分析財務內控效率報告，對能夠影響財務內控效率的因素展開全面分析，并深入評價。這樣做的目的是為了確保物業公司日后的財務內控可以不斷吸取教訓，全面而系統的評價可以保障物業公司財務內控的科學性、權威性，立體化地規避財務風險的發生。

（四）加強資金運行和籌措管理

物業公司的收入主要來自業主繳納的“物業費”，所以公司的資金籌措必須堅持經濟效益和社會效益相統一。

首先，物業公司必須制定周密的資金使用規劃，有計劃地使用資金，讓資金的應用途徑更加透明、公開。

其次，物業公司要確保投資的合理和科學，通過積極防范財務風險，認真選擇投資模式，盡可能選擇中短期投資，對投資的可行性展開深入分析與研究;側重對投資項目的研究和管理，做好必要的監督工作，確保物業公司效益和價值的最大化實現。

四、結語

不可否認，物業公司財務內控不僅有利于公司自身的可持續發展，同時還能提高相關工作人員對財務風險的預見性，使其更好的立足崗位、服務公司、更服務于廣大業主。物業公司通過強化財務內控，構建完善的財務管理制度，能夠妥善規避財務風險，推進物業公司財務內控的效果，讓資金的應用更加合理和科學，降低公司資金損耗和流失發生的可能性，推動物業公司更為健康的發展。

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（作者單位：佳兆業物業集團有限公司）