房地產開發企業內部控制的認識

胡嘉瑩

摘 要：隨著供給側改革的不斷深入，房地產企業的生存和發展面臨著極為嚴峻的挑戰，去庫存成為企業的重中之重，研究房地產開發企業構建的內部控制體系，對其進行分析和評價十分利于企業去庫存的進程。本文以W、B、J地產企業為分析對象，在對企業背景進行闡述后分析了內部控制的必要性，通過對三個企業內部控制情況分析比較最后得出結論。

關鍵詞：內部控制；去庫存；風險管控

一、房地產開發企業背景

我國房地產企業起步較晚，但發展極快，房地產市場從上世紀八十年代開始逐漸開始成型，到九十年代初，房地產業進入第一次快速發展，國家將房地產定位為國家支柱產業，到2015年房地產行業日益緊縮，直到供給側改革的推出，房地產行業迎來了去庫存的新時代。

W企業股份有限公司可以說是中國房地產業的龍頭企業，也是目前中國最大的專業住宅開發企業；B地產是國家一級資質房地產開發企業，國資委重點扶持的央企之一；J地產成立于1998年，是一家具有國家一級房地產開發資質的大型企業集團。W、B、J這三家房地產企業一直以來能保持其成功很大一部分要歸功于其優秀的管理模式及有效的內部控制。

二、房地產開發企業內部控制的必要性

隨著各種房地產政策的實施，房地產開發企業所處內外部環境日益讓人擔憂。顧客對于房地產開發企業的樓盤品質和配套設施越來越關注，企業為了確保其市場競爭力，經營成本越來越高，盈利狀況日益下降。在外部環境急劇變化、行業內部競爭加劇的背景之下，房地產開發企業除了維持資金鏈運轉和保證融資渠道的暢通外，必須重視企業自身的內部控制制度。內控制度的構建和完善不僅是經營的重要支持，更是安然度過地產行業“嚴冬”的重要保證。在供給側改革的背景下，牢抓企業的內部控制、制訂實時戰略、進行風險管控，是企業去庫存成功的重要保證。只有不斷提高內部管控水平，充分認識企業內控制度存在問題，結合實際情況不斷完善有效的內控制度，才能實現企業的最大價值。

三、分析比較

內部控制整體框架主要由內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監督五大要素構成，對企業風險管控進行拓展一定程度上彌補了內部控制整體框架對風險強調的不足，下面對三個企業進行比較分析：

內控要素WBJ

內部環境從授權管理和人力資源管理兩方面進行控制。治理結構良好，制衡機制科學有效，機構設置合理，責任分配到人，內部審計有效，重視企業文化。治理結構及組織架構具有獨特氣息；注重人才，社會責任感強。但未建立風險管理委員會；內部人員綜合素質參差不齊，內控意識較弱。機構設置及權責分配、治理結構、內部審計都較為優秀；人力資源管理方面有其獨特的員工活動；企業文化方面其熱心于社會公益事業。

風險評估從內、外部風險因素進行分析，采用合適的方法為管理層應對風險提供依據。事業合伙人機制降低了風險、促進了公司戰略轉型。設立了專門職能管理機構，采取定性、定量相結合的方法對內、外部風險進行評估，發揮扁平化管理優勢降低財務風險。針對外部風險，通過有效手段評估，防范的同時把握發展機會；針對內部風險形成了動態的風險評估機制。

控制活動將獨特的五個控制活動在企業高風險領域中運用，促進了內部控制的有效運行。使不相容職務分離、授權審批、會計系統、財產保護、運營分析、績效考評和預算控制運用于各項經營活動。十分注重流程的優化與改革，確保授權審批控制的效率和效果；通過一系列具體控制措施，保證了內部控制有效運行。

信息與溝通從內部信息溝通和外部公開信息兩方面進行控制。通過多種信息溝通制度成功地對流程與信息進行管理；對客戶公司、投資者、員工三個角度設置了各自合適的溝通方式。對內，采取管理快報、專項報告、內部舉報措施；對外，除開主動信息披露還注重回訪溝通。從內、外部信息溝通以及反舞弊程序保證了信息與溝通的及時有效。

內部監督公司建立了覆蓋極廣的監督體系，通過多種形式對各業務進行督查，還設立了反舞弊網站特別對外公示。形成了集團本級、下屬子公司多層次的監督機制，通過制度規定了各監督機構在內部監督中的職責權限及具體工作。保證審計部不受其他部門和個人的干涉，成立了專項小組從日常、專項監督兩個方面獨立行使審計職權。

風險管控提出了“實質內控”的內控管理模式，關注內控的建設，強調對風險的實質性消除或降低，避免內控缺陷的重復發生。以信息化、規范化和標準化為手段，以堅持發展、降本增效為目標來應對規模提升帶來的風險壓力，提升內部風險管理。強化風險管控，完善其獨特的三級管控風險機制；建立了公司戰略研究五大系統。

四、總結

以上三個房地產開發企業的內部控制設計與實施各有特色，對內部控制十分重視。內部控制不僅是企業提高經營能力的需要、提升競爭力的需求，更是保證企業經營決策順利實施的基礎。內部控制應當與企業經營規模、業務范圍、競爭能力和風險水平等相適應，并隨之情況的變化及時調整。在供給側改革的背景下，房地產企業應及時補充和完善內部控制制度，強化內部控制檢查，進行風險管控，從而保證去庫存的順利進行，實現企業的最大價值。（作者單位：重慶理工大學會計學院）

參考文獻：

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