南京市高星級酒店空間分布特征分析

王瑾 王麗媛

[提要] 隨著旅游市場的蓬勃開展，高星級酒店的數量和規模逐步擴大。城市酒店空間布局合理與否，將對城市酒店業整體乃至整個區域經濟發展具有重要意義。本文以南京市作為研究對象，采取定性與定量相結合的方法，借助眾多空間分析手段，在分析南京市高星級酒店空間分布基本特征基礎上，探索其空間布局的重要影響因素。

關鍵詞：高星級酒店;空間分布;影響因素

基金項目：2017年10月江蘇省高校哲學社會科學研究基金項目：“南京市高星級飯店空間分布特征及經營績效關系研究”（項目編號：2017SJB0419）

中圖分類號：F719 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年7月6日

一、南京市高星級酒店發展概述

2000年以來，隨著中國旅游業的發展，南京市的酒店業以一種蓬勃之勢飛速發展，規模不斷壯大，數量不斷增加，正逐步步入國際現代化酒店行業。據筆者實時抓取攜程網的不完全數據統計，南京至2018年初共有4，781家酒店提供住宿，其中，中高端酒店（四、五星級酒店及四、五星標準酒店）171家，價位主要集中在400～1，000元之間。2010～2013年南京市高星級酒店價格呈上漲趨勢，在2014年因為政策的原因普遍下降，2014年之后價格又迅速回暖。南京圣和府邸豪華精選酒店是目前南京市中心地區價位最高的酒店，基本價位在1，300元以上。就入住率而言，近5年的平均入住率為67.3%，從2014年開始南京高星級酒店的入住率就呈現一定的上升趨勢。并且，四星級酒店要明顯高于五星級酒店，原因是現在的大眾旅游市場更追求性價比，旅游者更愿意選擇價位中等且體驗感良好的酒店。

二、南京市高星級酒店空間分布特征研究

筆者將南京市高星級酒店的詳細位置信息一一收錄，制作酒店名稱與酒店地址的EXCEL表格，接著選擇地圖無憂軟件對其在地圖上進行空間標記。通過對標記地圖的分析可以得到南京市各高星級酒店在各個區域分布的圖示，可以直觀地反映出各高星級酒店在不同行政區域及商圈上的分布差異。

（一）酒店布局密度不均勻，呈現出市中心密集郊區分散的形態。截至2019年1月，南京下轄11個市轄區，如果想要研究其高星級酒店的空間分布特征，本文首先從了解各個行政區劃高星級酒店的分布情況開始。由圖1可看出，南京市高星級酒店總量在各個行政區劃上的布局存在比較明顯的差異性——兩極化較為明顯。超過50%的酒店都集中在市中心的一些重要行政區，如鼓樓區、玄武區和秦淮區，是南京市高星級酒店數量最多、分布最集中的區域。而江寧區近些年來發展迅速，集聚了一批高端產業和外企，祿口機場、南京南站以及寧杭高速、湯山溫泉也在一定程度上起到了促進作用，以致后來居上，成為了南京市高星級酒店數量最多的一個區。（圖1）

（二）商業圈集聚效應明顯。南京是東南沿海地區較為發達的一個城市，在歷史上是長江流域的商業聚集地。分布在南京市的大大小小商圈不下幾十個，而結合地圖無憂軟件制作的南京高星級酒店空間分布圖，我們可以看出南京高星級酒店主要集中在五個商圈。它們從上至下分別是鼓樓湖南路商圈、新街口商圈、夫子廟商圈、河西奧體商圈、江寧百家湖商圈。（圖2）

新街口是南京市高星級酒店集中密度最大的商圈。作為南京市最有名最老牌的商業圈，這里集聚了種類繁多的高星級酒店，如南京圣和府邸豪華精選酒店、金陵飯店、剛剛開業的麗茲卡爾頓酒店等等。其次是鼓樓湖南路商圈，作為南京的老牌商圈之一。這里是南京的文化中心，毗鄰玄武湖，吸引眾多具有文化小資情懷的酒店聚集于此，如威斯汀、洲際和玄武飯店等。排在第三位的是江寧百家湖商圈。因沿百家湖而建，風景秀美，同曦假日百貨、景楓、百家湖1912、江寧金鷹天地都在這里，地鐵一號線橫穿而過。與此同時，百家湖畔國際化產業駐扎，帶來的高端消費人群以及一流的商業配套設施讓百家湖商圈一鳴驚人。越來越多的國外高星級品牌駐扎于此，南京高星級酒店的一個新極點正在成型。南京夫子廟商圈是歷史文化的綜合體，在這里集中的也是一些南京老字號的酒店，如狀元樓大酒店以及水游城假日等等。南京政府根據城市規劃布局發展需要發展起了河西商圈，而這里很快就發展成為了南京的核心商務圈，有著眾多的精英購物商城。這里的商業氛圍濃厚，人們的普遍消費水平高于南京平均水平，因此也吸引了一些的奢華國際品牌入駐，如卓美亞、費爾蒙、萬麗等。

（三）與旅游景區的關聯性漸漸明顯。南京不僅是歷史文化名城也是著名的旅游城市，目前擁有兩家5A級旅游景區、22家4A級景區。筆者參考了10年前的數據，發現當時由于高星級酒店較少，與旅游景區的關聯性雖然有，但明顯關聯程度不強。而時至今日，南京高星級酒店主要集中在以下幾個風景區：玄武湖風景區、總統府風景區、夫子廟風景區、百家湖風景區、中山陵風景區和河西奧體中心。而其中最集中的風景區就是總統府風景區與玄武湖風景區?？偨y府因為其獨特的歷史文化背景，優美雅致的建筑群、豐富的民國時期歷史文物在南京眾多景區中有著重要的位置。因為總統府優越的地理環境，所以景區周圍分布著許多高星級酒店，如南京圣和府邸豪華精選酒店、中央飯店等。玄武湖景區是南京的城中公園，在景區內不僅能觀賞城中都市風景更能欣賞紫金山風貌所以周圍吸引了眾多的高星級酒店如玄武飯店、香格里拉酒店等，有些酒店更是以玄武湖湖景房著稱如威斯汀酒店、洲際酒店等等。

其次，夫子廟秦淮河風光帶與百家湖風景區也擁有著一定數量的高星級酒店。這里是眾多旅游者來南京旅行的必游之地，有一些具有特色的高星級酒店在這里匯聚如南京狀元樓大酒店，南京頤和芥子園酒店等。而百家湖景區風景秀美，周圍環境安靜宜人，周圍也匯集了一些高星級的酒店如南京湖濱金陵飯店、南京麗湖雅致酒店、金鷹尚美、景楓萬豪等酒店。

鐘山風景區與建鄴奧體中心體周圍也匯集著部分高星級酒店。雖然鐘山風景名勝區是南京風景名勝區中最大的一個風景區，但因為中山陵景區與明孝陵景區的景區性質，周邊匯集的高星級酒店數量并不太多，可以看出，酒店數量和景區的等級關聯程度不大，主要還是與景區所處位置和其資源特色有關。而建鄴奧體中心位于河西新城CBD，因2014年國際青奧會的舉辦，留存有許多青奧時期的景點，因此周圍酒店多為國際型高檔酒店，如卓美亞、華泰萬麗、金奧費爾蒙等酒店。

三、南京市高星級酒店空間分布的影響因素

目前，國內學術界對星級飯店空間布局的影響因素的選擇研究點各不相依。不同的研究者從不同的角度給出了自己的觀點。作者通過對許多相關學術論文的篩選與研究，以及上文對南京市高星級酒店空間分布的分析討論，再加上對南京市市情市況的解讀，對幾個重要影響因素進行分析。

（一）旅游資源稟賦。區域旅游資源的豐富程度和等級質量對高星級酒店的空間分布影響很大。南京市旅游資源豐富，分布也相對均勻，整體上城市中心地區的資源優勢要大于周邊地區。其中，分布集中的區域是玄武區、秦淮區、鼓樓區、建鄴區;旅游資源中等集中的區域有雨花臺區、江寧區、高淳區、棲霞區;旅游資源種類相對較少的區域是溧水區、六合區、浦口區。筆者將南京市各行政區的3A級以上景區進行數量統計，并設置5A級景區60分，4A級景區30分，3A級景區10分，做出一份各行政區資源稟賦分值表，然后與其行政區內的高星級酒店數量做相關性分析。（表1、表2、表3）

由表3我們得知，南京各行政區內的高星級酒店與旅游資源稟賦有著較大的相關性0.727655，南京資源稟賦對高星級酒店的空間分布有較大影響作用。當然由于政策影響，商業經濟形式的不同，即使有些地區的旅游資源并不十分豐富，也依然可以吸引很多高星級的酒店駐扎，例如鼓樓區。

（二）交通通達性。交通體系包含了對外交通與對內交通。對外交通就是不同類型的交通樞紐，如航空、鐵路、公路、水運等等。樞紐越多越發達，說明旅游者有多種渠道可以進入該目的地。但在祿口機場、南京南站、南京站附近我們發現，高星級酒店的分布較少。分析原因，一方面交通樞紐車流量大，來往車輛復雜，人員復雜，周邊環境噪聲大;另一方面交通樞紐存在的一個普遍問題就是衛生設施不足。所以對于現在要追求高品質生活的人們來說，位于交通樞紐附近的酒店不太具有吸引力?？梢姼咝羌壘频陮煌屑~的依賴性較小。

而對內交通，根據各家高星級酒店的地理位置，我們可以看到南京主城區的高星級飯店主要分布在中央路、幾條中山主路、漢中路等主干道，珠江路、湖南路、北京西路、長江路等次干道也有聚集。筆者利用Arcgis軟件對主城區的主干道和主要次干道進行矢量化，以25m為單位進行緩沖區處理，每隔25m進行一個統計，發現有21家五星級酒店和22家四星級酒店，將南京市正式掛星的三星級以上酒店的分布圖放置在制好的道路緩沖圖上，就可以獲取到一個道路緩沖的高星級酒店分布圖，如圖3所示。而表4向我們展示的是五個不同距離的緩沖區中的星級酒店的數量。（圖3、表4）

2018年，南京市二星級及以上的星級酒店有76家，在緩沖區為150m的區域中集中了43家高星級酒店，占總數量的56.6%。在緩沖區為25m、50m的區域集中的高星級酒店最多，但是超過50m后，高星級酒店的數量明顯減少，這是因為超過50m的距離，就會失去交通位置的優勢，會影響旅游者對酒店地理位置的選擇，會因為偏遠而放棄選擇這些酒店入住。所以我們可以得知，南京高星級酒店的空間分布和主要道路的分布息息相關，甚至可以說具有一定的依賴性。

（三）地價及商業圈的集聚。城市地價水平是影響商業設施布局的重要因素之一。不同的業務部門對地價的承受能力不同，所以不同業務部門所在的地價區域也存在差異。同樣，不同的酒店等級的地價也不同，運營商必須考慮地價、自身經濟實力以及投資酒店的等級來選擇最適合酒店的位置。在不同的地價區中各星級酒店的分布也存在差異，不同地價區域中每一個等級星級酒店的數量見表5，前四級地價區中共有40家高星級酒店，其中一級地價區中有15家，二級地價區中有15家，三級地價區中有6家，四級地價區中有4家，主城區域星級酒店大部分都綜合在等級較大的一級和二級地價區域，地價等級與星級酒店等級呈一致關系。（表5）

從上文可看出，高星級酒店大多在熱門繁華的商圈附近聚集，而大多數商圈又處在地價高的區域之中。例如新街口商圈、湖南路商圈、夫子廟商圈都處在南京的一級地價區中。商業區等級的高低以及繁華程度與星級酒店布局密度有著正相關的關系。高星級酒店會高密度的聚集在繁華、等級高的商圈周圍。

（四）政府決策行為。現代新建的高星級酒店建筑一般都規模較大，形式、風格多樣，具有獨特樣式，對城市的整體風貌，建筑布局有很大影響。而且在很多城市，高星級酒店都建成了地標式的建筑物，如鼓樓的綠地洲際，是一個區域對外開放、招商引資的窗口。所以，政府會對高星級酒店的布局進行管控，這不再只是酒店投資者的個人裁決。政府會根據城市的整體規劃以及當地的對外政策來對高星級酒店的布局進行調整。對于未來，想要優化南京市高星級酒店布局需要旅游主管部門和酒店投資者的共同努力。

主要參考文獻：

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