物業專項維修資金使用難的應對措施

劉浩

摘 要： 近年來，隨著住房商品化的深入發展，人們的住房條件得到顯著改善。物業專項維修資金被比作房子的“養老金”，能夠為物業共用部位或者公共設施設備的大修和改造提供資金保障。但是在實際物業管理過程中，物業專項維修資金使用難的問題卻是普遍存在，不僅影響了人們居住環境的改善，也導致了資金浪費。為此，本文將立足物業專項維修資金使用過程中面臨的表決方式傳統、審核時間長以及監管不到位等問題，探究相應的應對措施，借此盤活物業專項維修資金，推進我國物業管理的現代化。

關鍵詞： 物業專項維修資金;資金監管;表決方式;續費問題

【中圖分類號】F275.1? ? ?【文獻標識碼】A? ? ?【文章編號】1674-3733（2020）19-0281-01

引言：物業專項維修資金屬于基金性質，其產權屬于全體業主，用以維修和維護住宅小區內的公共部位或者公共設施設備。不同于之前過分依賴政府或者業主個人的管理模式，新建小區的業主都繳納了物業專項維修資金，對小區物業負責。但是，很多時候，物業專項維修資金卻“被凍結”或被挪作他用，并沒有真真正正用于社區物業維修和管理中去。我國社會的進一步發展對物業管理水平和小區建設水平提出了更高的要求，盤活現有的物業專項維修資金，發揮其價值和作用，成為當務之急。

1 物業專項維修資金使用難的原因分析

1.1 表決方式原始且效率低，導致維修方案審核時間長

物業專項維修資金使用過程中為了保證公平公正，需要小區業主針對維修方案進行表決，很多地方都是需要“雙三分之二”的業主同意才可以動用這一資金。首先，物業維修方案表決過程中主要是采用簽字等較為單一甚至原始的表決方式，小區業主人數眾多，很多業主不在家的情況也會增加表決困難。這都需要大量的人力物力和時間成本來完成的，這無形中也拖慢了公共部位的維修時間，表決效率較低。其次，物業維修方案并不一定符合所有業主的期待，所謂“重口難調”，需要經過多次修改和意見征集，導致其審核時間長。最后，物業公共設施設備的維修和調整可能涉及到消防和質監部門，同樣需要這些部門的審核，物業專項維修資金的管理機構不敢擅自的做主，這又會增加等待時間，嚴重拖慢物業維修進度，導致物業專項維修資金使用難。

1.2 資金監管難度大

資金監管問題也是導致物業專項維修資金使用難的關鍵問題。首先，部分開發單位會強制代物業專項維修資金，將其與辦理產權捆綁在一起。由于當前業主監督機制尚不完善，無法對這一資金進行有效監管，這就會導致開發單位占用物業專項維修資金，甚至是很多本該由物業管理公司承擔的維修項目也用物業專項維修資金支付，嚴重損害了業主的合法權益。其次，物業專項維修資金的使用范圍較難界定，這就導致很多工作無法開展，資金監管難度也相對較大。

1.3 資金續交難度大

資金續交難度大，影響了物業專項維修資金的可持續利用。部分人對物業專項維修資金的認識不清，或者在之前的生活中沒有感受到物業專項維修資金帶來的便利，等到需要續交的時候，這部分的續交意愿則不強，增加了物業專項維修資金收繳的阻力。除此之外，物業專項維修資金在收繳過程中，僅僅依靠基層政府和物業管理公司等多個部門的協同工作，如果僅僅依靠物業專項維修資金的管理機構來完成，將會出現阻力重重的情況。物業專項維修資金續交難度大，資金不到位，公共補位和設施的維修無法有效開展，居住環境變差，這都會陷入惡性循環的“怪圈”中去。

2 物業專項維修資金使用難的應對措施

2.1 創新表決方式，探索線上表決通過機制

互聯網時代，“線上+線下”的管理模式已經應用于各行各業。在物業專項維修資金的使用和管理方面，不妨嘗試線上表決通過機制，用以指導線下的維修工作。針對物業專項維修資金使用過程中存在的維修方案表決效率低的問題，可以基于互聯網時代開發表決軟件，創新表決方式來提升表決效率，盡快落實物業維修工作，讓業主真真切切地看到物業專項維修資金帶來的好處，也盡可能地提升業主續交的意愿。首先需要對小區內的業主進行客戶分析，將其分為能夠熟練使用線上表決方式的年輕人，能夠接受線上表決方式的中年人和不會使用智能手機的老年人。然后針對不同的客戶群體展開針對性的表決方案設計，針對中年人可以開展線上表決方法的科普教學活動，針對老年人則可以采用傳統的表決方式。即使是這樣，也大大減少了相關工作人員的工作量，能夠有效提升的表決效率。

2.2 依托業主大會建立物業專項維修資金監管小組

建立物業專項維修資金監管小組，不僅可以監管資金的使用去向，更可以推進維修方案的通過和落實，最大限度地發揮這一資金的作用和價值。因此，依托業主大會可以成立一支監管小組，定期對物業專項維修資金的使用情況進行監管公示，讓業主們明明白白地看到物業專項維修資金在小區中發揮了哪些作用，推進這一資金應用的透明化。同時，監管小組還應該監管相關項目的進程，明確資金應用范圍，協調好各方面的力量，盡快維修好公共設備設施，讓業主真真切切感受到物業專項維修資金帶來的好處。

2.3 建立健全物業專項維修資金使用和續交的循環機制

建立健全物業專項維修資金使用和續交的循環機制，促進這一資金的可持續利用，能夠有效解決物業專項維修資金使用難的問題。首先，推進物業專項維修資金使用透明化管理，增加業主的參與度，增強業主的使用感和獲得感，這樣一來，能夠提升業主的續交意愿。其次，構建完善的續交管理機制，加強各部門之間的溝通和交流。做好物業專項維修資金政策宣傳工作，確保業主知悉政策，在發現公共空間問題的時候，能夠及時向相關部門反饋。同時，將續交工作落實到每家每戶，采用線上通知和線下通知相結合的方式，全面保障物業專項維修資金補建工作。

結語：綜上所述，物業專項維修資金對于提升生活品質具有重要作用，但是由于當前管理機制建設尚不完善，資金監管和使用困難。基于互聯網時代，創新表決方式，提升表決效率，探索線上+線下工作新模式，組件資金使用監督小組，讓業主真真切切看到并體會到物業專項維修資金帶來的便利。這有助于提升業主的資金續交意愿，也能夠最大限度地落實物業專項維修資金的使用。

參考文獻

[1] 陽泉市住宅專項維修資金管理辦法[N]. 陽泉日報，2020-08-11（003）.

[2] 黃茹.我國住宅維修資金的問題與對策[J].財會學習，2020（20）：164-165.

[3] 和田地區物業服務行業專項整治工作方案[N]. 和田日報（漢），2020-06-11（003）.