房地產企業內部控制問題及對策

邢明霞

摘? 要;近年，國家出臺了一系列地產行業的調控政策，通過限價、限購、限貸的方式，來抑制地產行業過快的發展，穩定國內的房價，減輕社會公眾購房的壓力。同時，通過一系列限購限價的政策，降低了金融市場的風險。在調控的背景下，地產公司要優化設計內控體系，增強公司的運營能力，控制項目投資開發的成本，來幫助地產公司擴大經營利潤空間。

關鍵詞： 房地產企業;內部控制;問題及對策

一、地產公司內部控制的概述

內控是指公司為了保證單位資金資源的安全、單位運營活動能順利開展制定的一系列內部管理制度和流程。通過內控可以有效增強各部門之間的制衡關系，構建完整的制約制衡體系，而形成控制措施、工作程序，使經營管理比較規范、系統、專業。內控可以分為會計控制和管理控制，其中公司的會計控制更多是為了保證財務資源的安全，同時實現會計核算數據的真實，對各類財務管理活動進行管理控制，保障公司制定的戰略規劃、經營計劃、決策得以貫徹落實，提升經營活動的效率，實現經營活動的穩步推進。在地產公司運營中，由于地產項目的投資金額大，開發建設時間長，而且項目建設的風險較大，這時就要建立比較完善內控體系，來保障項目的平穩運轉。內控制度對于推動項目投資開發安全具有較大的保障作用，同時也可以提高公司的經濟效益，使各項運營活動保持在可控范圍內。

二、房地產企業內控的問題分析

（一）地產公司內控機制不健全

中小型的地產公司的內控制度有較大漏洞，同時也沒有建立風險評估機制，內控監督機制不完善。地產公司在運營中，由于項目開發風險較大，會占用公司大量的資金來運作項目，如果不能把控項目的風險，就可能會造成地產公司投資失敗，項目無法繼續維持。部分地產公司高層領導未能給予內控機制足夠的重視，有些地產公司的信息管理不規范，出現了財務部門與地產項目的開發部門信息不對稱的情況。地產公司的董事會不能夠對預算工作嚴格把關，造成董事會職權弱化，削弱了預算控制能力，進而給后續的內控留下了較大的風險和隱患。有些地產公司的激勵機制不完善，公司在推動內控執行中，需要職工來執行，但由于激勵機制的欠缺，造成員工執行內控制度的積極性不高，無法將內控機制落實下去。有些地產公司會存在著造假、舞弊的問題，導致會計數據失真。地產公司的財務部仍然存在著分工不合理、一人多崗現象，這樣會容易使地產公司的內控風險激增，影響公司的穩健運營[1]。

（二）地產公司高層領導對內控制度建設不夠重視

地產公司高層領導對內控方案的編制給予的支持度不足，高層領導認為內控的建設對于單位的運營幫助不大。有些高層領導不注重推動制度的落實，造成公司職工不遵守內控制度。國內大多數地產公司都是通過以項目公司的方式來推動商業項目的開發建設。項目公司去購置土地，開展規劃設計以及組織施工，并開展后期的商品房銷售。地產公司大多數的風險都聚焦在項目的前期開發階段，如果在前期階段不能夠對規劃設計、項目定位中的風險進行系統的識別，就會導致后期項目的開發失敗。有些高層領導對內控制度有一定的認識偏見，不能給予項目運作更多的支持[2]。

（三）地產公司內控人才欠缺

地產公司并沒有組建內控部門，而且專業的內控人才欠缺。在編制內控方案中，很多公司都是臨時抽調部分業務人員、財務人員來編制方案，或者聘請外部的咨詢機構來制定方案。公司缺乏高級的內控人是公司內控體系建設的一個瓶頸，有些地產公司在招聘內控人員時，認為內控人員給公司帶來的價值不多，這些都是因為對內控重要性認知不夠深刻;有些地產公司擔心培養出來的部分人才會流失，就忽略對內控人員的培養;有些地產公司并沒有制定培訓方案、培訓計劃，也未能給內控人員制定職級晉升通道[3]。

（四）沒有組建完善的組織架構

地產公司在運營中，需要構建完善的內控體系來保障公司各項地產項目的開發、投資、運營等活動合法合規，要保證財務分析報告及時完成，確保公司資產安全，提高公司運營效率，使公司穩步發展。有些地產公司未能組建相應的內控部門，或者是雖然組建了內控部門，但是部門內沒有人員，很多內控工作都是由人事部、財務部兼職完成;部分地產公司內缺乏完善的組織架構，職能欠缺，尤其是風險評估、信息溝通、內控監督等方面的職能殘缺不全，沒有專門的內控組織就不能夠貫徹落實內控制度，使內控工作淪為形式，不少地產公司的運營活動比較混亂，經常存在信息失真的問題;有些地產公司未能夠編制科學有效的制度，往往是參考其他單位來制定，這樣會使制定的內控制度可行性較差。

三、處理地產公司內控問題的對策

（一）優化設計地產公司內控機制

地產公司應該構建完善的治理體系，結合地產公司的經營現狀和未來的發展規劃，構建現代化的法人治理結構。同時，在地產項目的開發中，要抓住資金、建設、管理三條主線，給三條主線設置關鍵點。在地產項目開發的前期、中期、后期開展相應的管控，在事前要編制預算方案，與行業的標桿企業進行對比，以此設計地產公司的預算目標和指標體系。地產公司的經營層人員應該確定未來的經營目標，同時地產公司還要建立預算成本的控制方案。明確各部門的工作職責，編制單項成本的支出預算。地產公司要細致地做好預算計劃，并將預算計劃分解到每一個業務部門。之后，要將編制好的預算目標落實到每一個工作崗位上，實現各個工作崗位的權責利對等。

（二）轉變高層領導的思想觀念

在地產公司創建良好的內控環境，然后確定公司的內控框架，制定內控的管理方向。首先，地產公司的高層領導要提高對內控的重視程度，公司的人員是內控方案執行的主體，而且高層領導是各類經營活動決策的重要組織者，只有轉變高層領導對于內控的制度的態度，才能在內控工作的執行過程中給予更多的人力、物力、資金支持。高層領導要將內控作為企業管理的重要工作，組織人員來編制內控機制，并出臺一系列的管理政策，來保障內控制度的執行。同時，公司內控制度還要隨著企業運營的發展變化而改變。當地產行業發生新變化時，就要對公司的內控制度進行變革。

（三）加大內控人才的培養力度

隨著地產公司經營規模的擴增，公司在運營中，也會遇到較大的風險。公司要培養大量的內控人員來梳理公司運營中的風險，降低風險的影響，加強風險管控，以保證企業的長效經營。公司定期給人員開展內控管理培訓，培養高端的內控人才。同時，公司也可以在社會上招聘內控人才，給管理人員開展崗前培訓、在職培訓。

（四）優化設計地產公司組織架構

地產公司科學的組織架構是保證內控制度實施的關鍵，同時，組織架構的優化設計也會給地產公司帶來更大的提升效果。地產公司要設置人事部、財務部、辦公室、運營部、工程部、審計部、銷售部等各個部門，工作職責要比較清晰，工作權限不能出現交叉，要給予各部門足夠的權力。地產公司資源的合理分配是保障地產公司項目正常運作的基礎，地產公司要考察項目，重點關注對拿地、工程計劃的控制，運營部、審計部要開展內部審計和監督工作，財務部要承擔公司的財務核算、財務收支工作，工程部更多的是開展項目設計、進行施工項目現場管理，銷售部要制定項目的銷售價格、銷售計劃。

四、結語

地產公司在長期的項目開發中，優化完善內控體系，對于項目運作至關重要。同時，內控體系可以保證公司穩健運作，降低項目開發風險，提高公司地產項目的經濟效益。公司要給單位引入內控新理念和新方法，轉變職工思想觀念。地產公司要給予內控制度建設工作足夠的資金、人才支持，并聘請高端的內控人才對內控進行管理。完善的內控體系可使地產公司在地產行業中可以獲得更強的競爭優勢，地產公司要優化設計治理體系，完善財務制度、人事制度、激勵制度、工程管理制度等各類規范機制，使內控管理體系能夠覆蓋地產公司所有運營活動。

（作者單位為章丘交悅置業發展有限公司）

參考文獻

[1] 趙紅茹.房地產企業內部控制問題及對策[J].商訊，2019（31）：67.

[2] 于建龍.新形勢下中小房地產公司內部控制問題及對策探討[J].納稅，2019（23）：56.

[3] 顧春燕.試論房地產企業內部控制問題及對策[J].經濟師，2018，000（004）：283-284.