關于房地產企業土地增值稅清算的思考

高雷

摘要：土地增值稅的清算關系到房地產企業經營成本的控制，并對各項目的順利實施起到了關鍵作用。房地產企業完善土地增值稅清算流程對其成本控制及效益增長具有重要意義，因此房地產企業應根據自身發展特點和未來發展要求建立可行清算模式。因此本文針對房地產企業當前需求以及未來市場環境變化，提出相應的土地增值稅清算工作的完善途徑，以期能夠為房地產企業提供可行建議。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅清算;思考

隨著市場競爭程度的加劇，優化稅收籌劃流程，有效控制稅收支出成本對房地產企業實現穩定發展有重要意義。因此房地產企業亟需采取有效措施完善土地增值稅環節，提升稅務風險抵抗能力，增強房地產企業整體內部控制能力，實現可持續發展。同時，房地產企業如果缺乏完善的土地增值稅清算管理系統，則將容易出現不必要的損失，產生較大的稅收成本。土地增值稅清算工作的完善有助于房地產企業在合理合法范圍內節約稅收成本，提升項目收益，從而促進房地產企業整體競爭實力的提升。

一、土地增值稅清算概述及意義

房地產企業土地增值稅清算工作是在相關法律法規規定下采用科學方法計算各項目所需繳納增值稅稅額，在合法合規條件下合理規劃土地增值稅納稅時間、方法、途徑等。

房地產企業通過土地增值稅清算工作能夠完善增值稅專用發票管理，提升財務人員的稅收管理效率，并有助于及時發現各項目財務管理活動中出現的問題以及財務風險，從而規范各項目的財務管理活動，促使各部門的稅收籌劃決策更加科學化合理化。土地增值稅納稅籌劃和清算理念在各項目部門中的灌輸，可以使各項目的財務活動更加關注企業整體經營目標，最大限度地提高企業財務風險防控效率以保障各項目效益的順利取得。另外，房地產企業土地增值稅清算工作的優化還關系到我國調節土地供給和房價，對完善我國土地增值稅相關法律法規、優化現有稅收政策具有關鍵意義。

二、當前存在問題分析

房地產企業在土地增值稅清算過程中存在收入不規范問題，納稅籌劃流程不完善，導致收入金額不準確，缺乏規范的收入票據，影響最終清算的準確性。同時，房地產企業在各項成本費用扣除中存在隨意扣除行為，虛構工程項目，把其他費用納入住宅成本中，沒有規范成本明細，導致最終清算時缺乏準確依據。房地產企業沒有建立健全完善的土地增值稅清算制度，從而容易在各稅收清算環節發生混亂，使稅收風險較易發生。房地產企業中專業人員未能全面分析當前企業在稅收政策下的土地增值稅納稅籌劃目標及內容變化，缺乏對各項目稅收情況的深入了解，從而使房地產企業的土地增值稅清算流程存在漏洞，帶給房地產企業較大損失。并且如果清算人員不能及時發現和處理各項目存在的土地增值稅稅收問題，則會容易導致房地產企業受到稅務機關的調查，影響企業聲譽。另外，房地產企業的財務管理機制不健全，造成土地增值稅納稅籌劃制度未能科學幫助房地產企業控制稅收成本。同時在實施土地增值稅納稅籌劃和清算機制構建中未能涉及各層級、各項目部門人員，各層級人員對開展土地增值稅納稅籌劃管理的參與性和積極性不足。并且土地增值稅納稅籌劃和清算工作大多是財務部門和人員的工作，而財務部門沒有完全掌握各項目土地增值稅的變化，從而造成土地增值稅納稅籌劃體系對各項目部門進行稅收風險和稅務成本控制的指導意義不足。

三、優化策略探討

（一）合理選擇清算時機

房地產企業應做好土地增值稅納稅籌劃工作，選擇最佳的清算時間，保證各項目土地增值稅清算的效益最大化。房地產企業在進行土地增值稅預征時，應根據不同的預征率合理選擇清算時間點，嚴格控制稅收成本。因此房地產企業應對各納稅稅額進行科學比較，延緩稅額較大的項目，通過自行申請清算的方式及時確認計算成本，避免企業現金流被稅額長期占用。

（二）優化清算方式

房地產企業的土地增值稅是根據四級累進稅率進行清算，因此應密切關注稅率變化，及時調整售價，實行經營收益的最大化。房地產企業應根據稅收政策變化以及土地增值稅清算要求選擇科學、合理的清算方法，使其能夠提升房地產企業整體稅收管理體系的動態性和環境適應性。房地產企業應將科學清算方法合理運用到各項目中，全面提升清算效率。房地產企業應建立健全相關規制制度，通過制度有效約束各部門財務人員的土地增值稅清算行為。

（三）加強發票管理

房地產企業進行土地增值稅清算需要規范增值稅專用發票處理流程，因此企業應制定嚴格的發票管理制度，避免因財務人員的不規范發票使用和管理行為而造成的企業損失。房地產企業應重視對發票管理制度的建立健全，通過實施對發票使用和管理流程的全面監督，及時發現在發票管理等過程中的問題，從而采取有效措施及時概述發票管理流程，保障房地產企業相關利益。房地產企業應形成科學合理的供應商信譽評級體系，減少由于供應商資質不足而影響房地產企業發票取得的規范性和有效性，通過健全的發票管理體系提升各項目財務人員在發票取得、管理等流程中的效率。

（四）提高財務人員的專業能力

房地產企業的土地增值稅清算人員應對各項目進行充分的了解，掌握各項目的土地增值稅稅收情況。房地產財務人員應不斷學習相關稅收政策，提升實際操作能力，加強與稅務機關的交流，幫助企業了解哪些項目可進行土地增值稅抵扣，避免企業多繳納稅額。在新常態經濟發展背景下，房地產企業應樹立新的土地增值稅稅收籌劃與清算思想，構建科學的管理模式。房地產企業應摒棄傳統、落后的土地增值稅稅收籌劃理念和方法，要通過在各部門、各層級人員中先進稅收思想的培養，提升整體土地增值稅清算模式對日益激烈的市場競爭環境的適應能力。同時，房地產企業應加強各部門人員對科學土地增值稅稅收籌劃與清算方法的掌握，使各部門人員都能在實際工作中自覺降低企業成本。房地產企業在進行專業人員引進時應注重考查其對土地增值稅納稅籌劃與清算思想和方法的掌握，不斷擴大企業人才隊伍，使房地產企業能夠高效應對出現的各類土地增值稅清算問題。

（五）完善財務管理體系

房地產企業為實現有效的土地增值稅納稅籌劃和清算，應針對自身財務管理問題，優化財務管理制度。房地產企業應根據土地增值稅清算的要求構建全面的信息系統，使各項目的土地增值稅清算的相關信息更加真實有效。房地產企業通過統一稅收信息平臺的建立不僅能夠對外部稅收政策和內部稅收變化及時分析，還能實現對各項目經營管理活動的及時控制。房地產企業構建適合自身的完善財務管理體系有助于提升會計核算的準確性，實行稅收成本的有效控制。另外，房地產企業應根據稅收政策變化優化內部組織制度和機構設置，形成適合土地增值稅清算工作開展的治理體系。房地產企業通過完善財務管理制度，從而形成各項稅收成本的全面控制體系，充分利用稅收籌劃和清算減少項目運營成本，提升企業整體的經營效益。

四、結語

綜上所述，房地產企業土地增值稅清算工作關系到各項目成本的控制以及項目效益的取得，對企業在日益激烈的市場環境中建立競爭優勢具有重要作用。房地產企業應不斷選擇合理的清算時機和清算方式，完善發票管理流程，加強專業人員配備，為企業合理合法控制稅收成本建立前提條件。