臨沂市主城區居住用地開發強度特征及影響因素研究

楊云惠 付成華

摘要：居住用地作為城市用地最重要的組成部分，全面地掌握和分析其開發強度，對提高城市土地資源的有效利用和實現城市空間的合理布局具有重要的意義。本文以臨沂市主城區為研究對象，運用GIS空間分析法分析主城區居住用地開發強度在時間、空間兩個維度上的特征，研究發現臨沂市主城區居住用地開發強度在空間上具有集聚性特點、在時間上呈現總體上升的特點。進而筆者采用嶺回歸的分析方法，量化揭示經濟狀況、產業結構、城鎮化率與住宅投資額等因素對臨沂市主城區居住用地開發強度的影響，研究發現產業結構、住宅投資額和行政區劃內國民生產總值對居住用地開發強度具有顯著的正向影響，城鎮化對居住用地開發強度作用雖不顯著性，但也具有一定的正向作用。

關鍵詞：居住用地開發強度;時空維度;分布特征;臨沂

城市土地空間是城市社會活動與經濟發展的基礎載體，土地開發強度高低進一步反映城市發展的狀況。隨著城市經濟的發展，城市用地不斷擴張，城市土地開發強度不合理和部分城市用地浪費嚴重的現象也越來越受關注。現如今，我國整體進入轉型發展的關鍵時期，城市發展也由增量為主轉向存量、減量發展模式，居住用地作為城市用地的一大組成部分，有效掌握和管控城市居住用地的開發強度，提高開發強度賦值的科學性與公正性，對促進城市不同區域的協調發展、構建和諧社會和宜居城市具有重要的意義。本文以臨沂市主城區居住用地為研究對象，運用GIS空間數據處理手法，分析主城區范圍內居住用地開發強度的差異和特征，并構建計量模型對其影響因素進行嶺回歸分析，以期為臨沂市主城區構建科學的城市居住空間結構，為實現城市可持續性發展提供參考。

一、臨沂主城區居住用地開發強度時空特征

本文選取的研究對象為臨沂市主城區范圍內的居住用地，即涵蓋羅莊、河東、蘭山三個區在內的部分區域，具體范圍包括北起北外環、南到羅城路、東至溫泉路、西至京滬高速。以容積率作為居住用地開發強度指標，選取目前臨沂市主城區（包括蘭山區、羅莊區、河東區三個區劃）代表性房地產項目進行容積率的統計測算。

（一）空間演變特征——臨沂市居住用地開發強度呈現空間聚集性

由圖1可知，臨沂市主城區中部區域城市居住用地開發利用強度較高，并且向外擴散利用程度逐漸下降，具有明顯的空間集聚特征。蘭山區老城區中心部分居住地產項目容積率最高，以沿沂河西岸的老城區東邊區域以及沿涑河一帶的西邊區域，容積率均在2.5-3.11范圍內。北城新區中心軸線的地產項目以恒大華府、中南魯商樾府為代表，容積率為北城新區的首高;向東北輻射的沂河沿岸區域的房產項目容積率次之。羅莊區用地開發強度較高的集中在沂河路以及蒙山大道附近，其容積率約在1.8-2.5的范圍內，中部的生活區與生態綠化區土地開發利用強度亦較高;而在東側濱河路周邊的容積率較低。河東區從北京東路至沂河路這個范圍相當于河東區的商業中心，此區域大多房產項目容積率均在2.5以上;位于北京東路以北至主城區北側邊界土地開發利用強度偏低;而沂河東側向南輻射的房產項目容積率僅在1.0-1.5范圍內。

（二）時序演變特征——臨沂主城區居住用地開發強度總體呈上升趨勢

由圖1可知，在2010-2019年間，臨沂主城區三個區域居住用地開發強度總體呈上升趨勢。蘭山區居住用地開發利用強度在2014年略有下降，后來年份持續增長，增長幅度較穩定;羅莊區于2010年起一直處于緩慢增長狀態，只有在2018年附近有小幅降低;河東區的居住用地開發強度有所起伏，但變化相對穩定，從整體的時間段顯示是隨著時間的變化而升高的。由圖2可見，蘭山區相較于其他兩個區域居住用地開發強度一直處于領先地位，河東區次之，羅莊區初始最低但是一直在穩步增長，近年有追趕上河東區開發利用強度的勢頭。

二、臨沂主城區居住用地開發強度影響因素分析

本文對臨沂主城區居住用地開發強度相關的影響因素（經濟狀況、產業結構、城鎮化率與住宅投資額等因素）為基礎，進一步采用嶺回歸的分析方法，建立計量模型進行回歸分析，以此量化揭示經濟狀況、產業結構、城鎮化率與住宅投資額等因素對臨沂主城區居住用地開發強度的影響。設定的經濟計量模型形式為：

由回歸分析得，產業結構、住宅投資額以及生產總值的回歸系數值分別為3.997、0.105與0.424，并且它們的p值通過顯著性檢驗，意味著產業結構、住宅投資額、生產總值均會對居住用地開發強度產生顯著的正向影響關系。而城鎮化率的回歸系數值為0.341，并未通過顯著性檢驗，表示它不會對居住用地開發強度產生顯著性影響關系。

三、結語

本文基于實證分析，對于臨沂市主城區居住用地分別從時間與空間進行開發強度特征的分析，為綜合模型體系的建立提供了現實依據;并且完成了影響因素與居住用地開發強度指標綜合模型的構建。綜合以上研究結論，本文認為在新時代合理根據政策對于土地利用效率發揮提升效應，以產業結構與生產總值的投入為基準控制城市用地規模，依托協調、彈性的土地開發利用理念，優化臨沂市土地開發格局，注重住宅投資額的合理分配，關注不同區域的經濟水平與土地資源的配置，以及強化各個影響因素之間的相互作用與協調發展水平是實現管控居住用地開發強度，推動城市空間格局優化的有效途徑。對于城市居住用地開發強度的研究是個值得反復反思推敲的課題，在日后的研究中，不斷收集整理相關數據，豐富數據源，為后續研究提供更有力的數據支撐;同時通過更多的實證研究，加強與規劃政策的銜接，積極嘗試新的技術手段增加科學合理性，逐步構建更加完善客觀的綜合模型，從而真正做到合理開發城市居住用地，實現可持續發展。