房地產項目施工階段風險管理研究

王孝穎

摘 要：本文通過風險管理方法在實踐中的切實應用，以達到減少項目施工階段成本的目的。通過使用風險管理的研究方法，對多個住宅房地產項目施工階段情況進行研究，對項目施工階段進行風險識別、評估并給出處理對策。

關鍵詞：施工階段? 風險管理? 房地產項目

一、施工階段風險管理必要性

施工風險在不同的階段有不同的表現，如施工拆遷風險，方案不能交底、施工方投標文件與實際實力不匹配等，這些風險一方面需要涉及的相關房地產開發部門高度重視，也需要從心里上認識施工階段風險防范的必要性和重要性，從而保證施工階段的順利完成。

二、房地產項目施工階段風險評估

（一）安全和技術風險

在施工階段涉及的公司、人員較多，在設備操作和高空施工階段容易出現安全隱患。施工過程中，不同公司之間項目管理方式不同，技術指標不同，給后期存檔、報竣帶來困擾。

（二）工期和索賠風險

每個項目施工階段持續時間短則幾個月長則幾年，較長的時間跨度會出現較多不確定因素，施工過程中如有一個環節不能按期完成，就會影響整個工期出現延期風險。工程延期不僅直接影響到交房時間導致小業主向項目索賠，還會影響資金回籠增加財務成本。

（三）成本和質量風險

項目施工階段出現延期、安全隱患等都會造成成本增加，這種不確定的成本波動也會對房地產項目的后期銷售帶來風險，所以不管是住宅還是商業房地產項目，在成本控制上要求都很高。但這不意味著房地產公司在項目施工過程中就可以重成本輕質量，存在質量瑕疵的物業，就算能及時移交給小業主，后期的質保維護成本也會大大增加，所以這就要求房地產公司在控制成本的同時嚴把質量關，對總包及各個分包單位做好監督工作。

綜上，在對房地產項目施工過程進行風險識別發現，上述六類風險是相互影響的，其中工期和質量風險是不可調整的風險，對房地產項目影響較大。

三、房地產項目施工階段風險應對策略

（一）安全和技術風險應對策略

房地產項目在施工時面臨的安全風險主要有施工人員安全意識不夠，應急預案不完備，保護設備不到位，以及高空墜物等，房地產公司在面對前述安全風險時可以選擇風險轉移，如將施工過程中的安全風險與保險相結合，轉嫁風險。也可以通過將風險通過標準文件如合同進行再分配的方式降低風險。施工階段面臨的技術風險主要是工人的作業質量不達標，或在施工階段發現結構設計存在缺陷等，對于此階段的技術風險，一方面要求施工單位有針對性的對作業人員開展技能培訓;另一方面，對于危險性大、專業性強的項目分包給專業的技術公司，并杜絕層層轉包的現象，確保施工階段不發生意外事故。

（二）工期和索賠風險應對策略

除不可抗力因素外，確保工期不延誤最重要的就是保持溝通的及時性和有效性，建立定時的匯報制度，在房地產項目施工過程中匯報工期進度、資金使用以及安全情況從而降低工期延誤風險。房地產項目在建設過程中需要跟政府建立良好的關系，一方面由專人與政府相關部門溝通，保持溝通順暢以提高遞送材料的準確性與通過率;另一方面，密切關注地方政府政策動態，能對新出臺的政策及時做出應對方案，爭取政府支持確保項目順利推進。

（三）成本和質量風險應對策略

成本和質量風險控制從根本上說是對施工工序和施工標準的嚴格要求，在不延長工期，不減少工序，不降低標準的前提下可以更好的控制成本。可在整個房地產開發過程中設置進度節點，并在此基礎上及時監測和反饋各個節點的成本消耗和質量控制。如項目建設過程中存在工期緊不能確保按時完工推售的節點，可適當給予總包和分包獎勵要求其搶工，因為現在房地產項目對金融的過度依賴，如項目不能及時竣工驗收銷售，資金就不能及時回籠，資金成本往往要大大高于搶工所付出的代價。

四、結束語

本文結合房地產項目施工過程中實際面臨的風險為基礎，通過對施工過程中的風險進行分析，給出應對措施，如轉嫁風險給專業施工公司和保險公司，加強項目之間溝通及時了解項目進度，建立與政府之間的良好關系等等。

參考文獻：

[1]金良杰.施工階段工程造價風險管理研究[J].納稅，2018.

[2]宋良榮，殷櫻.房地產開發項目實施階段非預期風險評價方法及應用研究[J].工業技術經濟，2012.