房地產企業納稅籌劃風險防控研究

黎覺亮

[摘 要]房地產企業對我國經濟建設發展具有重大貢獻作用，但是隨著市場的不斷飽和，房地產企業所面臨的風險也越來越大，尤其是房地產企業納稅籌劃風險，如何有效地進行納稅籌劃，實現企業最大化經濟效益一直是房地產企業所追求的。文章就針對房地產企業納稅籌劃風險防控進行分析，根據納稅籌劃原則和我國目前房地產企業的納稅籌劃現狀，對房地產企業納稅籌劃的風險防控給出了相關建議，希望能對我國房地產企業發展有所幫助。

[關鍵詞]房地產企業;納稅籌劃;原則;現狀;風險防控

1 房地產企業納稅籌劃的現狀分析

對于房地產企業來說，納稅籌劃之所以比其他行業更為重要，是因為房地產企業涉及的稅種十分繁雜，從企業籌資開始，到拿地、開發建設、銷售，甚至是物業管理等，每一個環節都會涉及稅務，而且這些稅種又各不相同，同時，房地產工程項目是一個長期項目，短則一兩年，長則三五年，所在地區的經濟政策環境極有可能發生變化，因此，這才給房地產納稅籌劃帶來了很大困難。就目前來說，我國房地產企業絕大多數都是在項目開發前期進行項目測算，采用“倒逼籌劃”的方式進行測算。具體而言，首先，在項目工程建設前期，企業利用優化規劃來降低建設成本;其次，選擇合理的供應商及建筑公司實現在建設環節上降低成本;最后，在銷售環節上利用一些銷售手段，如控制銷售速度降低應稅收入和增值率等。因此，從這三個環節和房地產行業特點來看，房地產企業納稅籌劃不僅與當時的社會環境相關，也與房地產企業財務人員的個人能力息息相關，這便使得房地產企業納稅籌劃風險較大。

2 房地產企業納稅籌劃主要稅種及風險分析

對于房地產企業來說，可以把生產經營的稅務分為四個部分：拿地、開發、銷售、持有經營，這四個部分都有不同的稅種，主要為契稅、增值稅、印花稅、土地增值稅、所得稅、房產稅等。其中，增值稅和土地增值稅是企業風險防控的主要著力點。每個環節或多或少都有一定的籌劃空間，因此，房地產企業一定要加強稅務人員的技能培養。

3 房地產企業納稅籌劃相關原則分析

房地產企業納稅籌劃最根本目的是想要通過合理合法的程序來降低企業稅負，提高企業的盈利能力，促進企業更快更好發展。但由于房地產稅務籌劃基數巨大，給企業納稅籌劃帶來了很大風險。因此，房地產企業在進行納稅籌劃時，必須要將以下三個原則考慮進去。

第一，合法性原則。房地產企業一直以來都是我國各地稅務機關的重點檢查對象，無論是納稅評估還是專項檢查，總是少不了房地產企業的影子，同時，被查出問題來的房地產企業每年也不少，眾多檢查結果表明，房地產企業漏稅金額一般較大，一旦查出，直接影響到企業的后期經營。所以，房地產企業在進行納稅籌劃時，一定要堅持合理合法，籌劃空間不能一直盯著稅法漏稅，而是更應該針對企業整體經營戰略，從增壽增效來進行合法籌劃。

第二，綜合性原則。從上文的分析中可以看出，房地產企業從拿地到銷售，涉及的經營鏈條較長，任何一個環節的納稅籌劃出了問題都會影響下一個環節的經營活動。因此，房地產企業在進行納稅籌劃時，要從整體出發，全盤考慮，如該項目具體內容、項目特征、投資主體、自身管理等各個方面，都要納入納稅籌劃中，同時，要把握各個階段的稅務籌劃重點、細節，做到全業務流程不漏。

第三，技術復雜性原則。房地產企業稅務籌劃涉及稅種達十余種，而且不同的稅種計稅依據和稅率也會不同，不同的稅種對扣除憑證的要求也不同。此外，對票證管理、票證開具的控制，對房地產企業來說，納稅籌劃要求比其他行業更高，需要籌劃能力，籌劃人員需要風險應對能力。

4 房地產企業稅務籌劃風險防控的建議

4.1 提高房地產企業納稅籌劃意識

房地產企業要提高納稅籌劃意識首先需要加強對納稅籌劃的認識，要提高與項目相關的各種稅法的認識，同時還要對項目的政策、地區政策和有關補貼政策進行了解，對項目環境進行了解，這些都與納稅籌劃息息相關，樹立納稅籌劃不是簡單的對企業項目環節進行籌劃，也可以對環境進行籌劃。其次，要明白納稅籌劃不同于逃稅漏稅，它是合法避稅，所以必須時刻關注稅法的變化，房地產企業財務人員必須加強學習和理解相關最新稅法。最后，房地產企業要結合企業的實際經營情況和業務開展情況，運用好稅法，讓企業節省稅務成本，獲得更高效益。此外，房地產企業一定要把握納稅籌劃的目的是稅后收益最大化，要降低企業納稅籌劃風險，不能為了減少納稅成本而忽視了風險。

4.2 降低納稅所帶來的風險

首先，公司需要做好財務核算管理制度體系的構建，使涉稅核算以及處理工作規范化，降低在進行涉稅處理過程中因為工作人員的遺漏、核算延時或者核算錯誤等多方面的失誤所帶來的納稅風險。其次，要提高對納稅風險的認識，通過稅收可以實現財富的合理再分配，納稅時要重視成本和收入、時間關聯等因素，同時結合自身經營狀況以及發展前景等情況，對納稅進行合理合法的籌劃。最后，要建立納稅風險預警機制，進行動態化的納稅風險管控，可以幫助企業在第一時間內意識到風險的出現，從而使納稅風險得到有效的監控和防范，有利于房地產企業提升納稅籌劃水平。

4.3 建設通暢的稅企溝通渠道

一般來說，房地產企業的納稅籌劃都是依托企業實際情況，都是從企業的視角著手，但稅務機關是政府部門，它的征稅活動都是從國家視角去思考問題的，所以，房地產企業在對某一條稅法進行思考理解時，經常會與稅務部門產生理解差異，如果房地產企業基于此進行納稅籌劃，那么可能會導致一些不利于房地產企業發展的后果出現。房地產企業必須有意識地去建設良好的稅企溝通渠道，與稅務機關人員多交流多溝通。但是，去稅務機構交流溝通不是要求賄賂送禮，而是作為納稅法人代表就納稅情況進行咨詢。

4.4 有效掌握納稅籌劃空間

在整個房地產項目經營環節中，房地產企業要根據計稅依據、稅率來進行稅務籌劃。具體來說，在拿地環節契稅上，可以把握土地價款;在開發環節上，把握增值稅的成本進項扣除、印花稅在合同價格方面、使用稅率上進行稅務籌劃;在銷售環節上，可以對增值稅進行拆分收入、不及時準確核算收入等方面進行稅務籌劃，可以對土地增值稅的前期費用、開發成本及期間費用進行稅務籌劃，在所得稅上，可以在收入及成本確認方面進行稅務籌劃;在持有經營環節上，可以對房產稅進行自用、出租資產應稅收入方面進行稅務籌劃等，同時，需要注意的是在進行籌劃時，也要提高相應的風險防控能力。

4.5 提高房地產企業納稅籌劃人員的籌劃能力

房地產企業納稅籌劃能力與房地產企業的納稅籌劃人員能力息息相關，房地產企業必須加強企業內部財務人員的納稅籌劃能力，提高他們的職業素質。如定期開展相關課程進行培訓，參加外界財稅課程及稅法課程，及時了解房地產行業納稅籌劃的最新稅法和籌劃方法，讓納稅籌劃工作者學習并掌握相關籌劃方法。此外，企業還可以引進納稅籌劃專業人才，建立一支高水平的納稅籌劃隊伍，加強企業納稅籌劃能力和企業防控納稅籌劃風險能力，從而提高企業經營效益，促進企業發展速度，使房地產企業更加具備市場核心競爭力。

5 結語

房地產企業是以房地產開發、經營為主的企業，其行業進入與退出成本都較高，行業內部競爭也比較激烈。所以經營效率是房地產企業生存與發展的重要因素，而在經營發展過程中，房地產企業往往會遇到很多挑戰，其中就包括納稅籌劃，因此加強納稅籌劃風險的防控研究對于房地產企業的可持續發展而言具有十分積極的現實意義。

參考文獻：

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