房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策研究

范辛辛

摘要：房地產(chǎn)的發(fā)展并不是呈迅猛式發(fā)展，而是 呈 現(xiàn) 波動的情況，房地產(chǎn)的波動受各方面的影響，而我們要對市場的發(fā)展進行充分的了解，才能保證房地產(chǎn)更好的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要房地產(chǎn)產(chǎn)商的努力探索市場，還要政府制定相關政策出臺文件去監(jiān)督，更需要我們努力的提高自己的生活水平。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟;經(jīng)濟波動;影響因素

中圖分類號：TM76 ? 文獻標識碼：A

1 當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動概況

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的重要性

國民經(jīng)濟是指在我國社會主義公有制的基礎上隨著人類社會的發(fā)展而形成的一個兼具整體性和聯(lián)系性的國家社會經(jīng)濟活動的總稱。國民經(jīng)濟的發(fā)展給房地產(chǎn)市場帶來了生機，房地產(chǎn)市場在抓住機遇、發(fā)展壯大的同時也極大地推動了國民經(jīng)濟的進步，甚至是成為了國民經(jīng)濟結構組成中必不可少的一部分。2018 年上半年，我國房地產(chǎn)占國民生產(chǎn)總值比重 6.87%，房地產(chǎn)增加值 28797.6 億元。據(jù)經(jīng)濟日報—中國經(jīng)濟網(wǎng) 2019/2/18 公報顯示，2018 年房地產(chǎn)業(yè)增加值 59846 億元，增長 3.8%。由表 1（數(shù)據(jù)來源聯(lián)訊證券，國家統(tǒng)計局）可知，自 2008 年以后連續(xù) 10 年至 2018 年，我國房地產(chǎn)行業(yè)占 GDP 比重從最初的不到 5%到 2017 年的 6.51%，總體呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，且 GDP 也始終保持著不低于 6%的增速穩(wěn)步提高，成為僅次于美國的 GDP 大國，這在全世界都是令人矚目的存在，但這種過度依靠房地產(chǎn)推動國民經(jīng)濟發(fā)展的狀況也并不是一勞永逸的，需要每一個房地產(chǎn)工作者引起足夠的重視。

1.2 掌握影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素的意義

在長期向上增長的過程中，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟本身就帶有一定的波動性，所以出現(xiàn)上下波動的現(xiàn)象總是在所難免的。這就需要廣大工作人員不斷對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動出現(xiàn)的原因進行研究與探索，并在過往案例的基礎上掌握相應的發(fā)展規(guī)律與經(jīng)濟特點，從而能夠更好地避免或積極引導波動的房地產(chǎn)經(jīng)濟成為有助于國民經(jīng)濟進步的契點，最終促進社會經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。當前我國房價一路飆漲，給買房者、賣房者甚至是投資者都帶來了巨大的壓力，一個怕買貴了，一個怕賣低了，投資者也是躊躇不前沒了主意。這種情況就需要由政府出面干預，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的趨勢與特點，合理引導各方的房屋需求，控制不斷飆升的房價，以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析

2.1 內(nèi)部因素

第一，供應因素。在目前我國市場經(jīng)濟環(huán)境中，供求關系在不斷變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)也要實時掌握消費者的實際需求。比如，消費者需求較少的時候，就應當降低投入、并且，房地產(chǎn)供應量受到影響的因素也比較多，比如勞動力、技術以及資金等。

第二，投資因素。房地產(chǎn)行業(yè)如果加大投資，也會進入高速的發(fā)展階段，反之就會進入蕭條時期?？偟膩碚f，房地產(chǎn)投資變動會出現(xiàn)較高的活躍性的特點，從而發(fā)生經(jīng)濟波動的現(xiàn)象。

第三，收益率因素。收益率是指投資與凈收值之間的比率，也就是投資回報率。一般來說，開發(fā)商會基于預期收益加大投資或是減少投資，這也會引發(fā)經(jīng)濟波動的出現(xiàn)。

2.2 外部因素

第一，經(jīng)濟因素。其中，宏觀經(jīng)濟會嚴重影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，主要涉及的內(nèi)容有通貨膨脹、收入水平、物價水平等。比如，在國家制定的五年計劃中，銀根緊縮現(xiàn)象會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生非常重大的影響。

第二，政策因素。與房地產(chǎn)經(jīng)濟相關的政策、規(guī)章制度的實施，也會直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。比如，產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策等。現(xiàn)階段，我國屬于社會主義市場經(jīng)濟制度，政府的作用是非常重要的，因此出臺的很多政策都會影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟。

第三，城市發(fā)展因素。近年來我國經(jīng)濟實現(xiàn)了跳躍式的發(fā)展，大量的人口涌向城市，促進了城市的高速發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)濟要想適應社會發(fā)展的需求，就需要擴大及完善城市普通住房，完善城市基礎設施建設，這樣也是出現(xiàn)周期性波動的主要因素。

第四，土地資源因素。在建設和開發(fā)房地產(chǎn)的時候，土地資源是最為重要的物質基礎，對于土地資源來說，最為核心的就是房屋使用權和土地所有權。在建設房地產(chǎn)項目的時候，要對關于土地資源的相關政策及時關注，這也是對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動衡量的重要指標，同樣也是主要因素。

3 對策

3.1 加大市場控制力度

針對房地產(chǎn)價格變動引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，政府必須加大市場控制力度，將房地產(chǎn)價格調整在合理的波動范圍內(nèi)。

合理有效的調控措施主要有：一加強對土地總量的控制，統(tǒng)一管理土地，對于土地的劃撥和出讓，政府要進行嚴格的審批和控制，且對土地的使用要嚴格地監(jiān)控;二土地出讓規(guī)范化，對于土地的出讓要采用招、拍、掛的方式，通過合理的招標、投標、拍賣等形式和流程進行土地出讓，保障土地出讓模式的規(guī)范化和合理化;三強化政府對城市土地的出讓和規(guī)劃建設中的主導作用，放寬房地產(chǎn)開發(fā)商對二級土地使用權的轉讓等政策，保障土地資源實現(xiàn)最優(yōu)化配置。

3.2 調整房地產(chǎn)投資政策

加強對房地產(chǎn)投資政策的制定和建設，來保障房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)健康的發(fā)展。必須明確投資主體，各企業(yè)產(chǎn)權分明，建立合理有效的風險規(guī)避機制;必須注重合理的規(guī)?；顿Y，保障房地產(chǎn)投資符合市場的需求和規(guī)律;必須明確房地產(chǎn)市場定位，根據(jù)市場需求來進行定位，不盲目投資，保障市場投資的合理化。

3.3 完善房地產(chǎn)開發(fā)金融制度

建設房地產(chǎn)多元化融資體系，通過不斷完善銀行貸款、房屋按揭、政策優(yōu)惠等融資渠道和融資途徑來規(guī)范和完善房地產(chǎn)開發(fā)融資發(fā)展;通過建設多元化融資機制，如房地產(chǎn)信托、銀行貸款等，來促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;通過建設金融管理機制來加強對房地產(chǎn)融資市場的管理，保障房地產(chǎn)融資市場規(guī)范化、合理化發(fā)展。

3.4 大力發(fā)展實體經(jīng)濟

（1）促進利率市場化。采用利率市場化可以將實體經(jīng)濟的資金成本有效的降低，使得大部分中小企業(yè)能夠很好地發(fā)展，對于資金實現(xiàn)合理應用，從而使得資金可以從一些效率較低的行業(yè)逐漸流向效率較高的行業(yè)當中。（2）對于壟斷行業(yè)實現(xiàn)合理地改革。對金融和石油等行業(yè)壟斷情況有效地改革，這樣才可以對市場空間合理地釋放，從而為社會的發(fā)展提供更多的空間機會。這樣才可以確保資金從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中流出，有效降低房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的泡沫風險。

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對于社會經(jīng)濟的發(fā)展有著很大的影響，其和人們的生活有著直接的聯(lián)系，因此需要積極探究房地產(chǎn)市場經(jīng)濟風險成因，同時采用科學合理的對策解決，這樣才可以確保我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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