基于合約的房地產成本管理探析

王慶先

摘要：隨著人們生活水平的提高，房地產行業發展迅速，經濟效益是每個房地產開發企業都特別重視。而做好成本管理工作對于提升房地產企業的經濟效益來說，效果極其顯著。在許多的成本管理方法中，利用合約管理來進行項目成本的控制的方法是最有效也是最受關注的，很多的房地產開發企業對其都十分注重。正因如此，本文通過對于現階段房地產行業的現狀以及房地產開發企業的合約內容分析，針對每個階段不同的項目成本情況和存在的問題，提出了一些對于項目成本控制的建議。

關鍵詞：合約;房地產;成本管理

近年來我國的房地產行業發展迅速，在促進我國國民經濟發展中做出了巨大的貢獻。現階段在房地產開發企業中應用合約管理來加強對項目的成本控制，在實踐過程中也取得了一定的成效，具有重要的意義。通過合約管理來實現對項目成本的有效控制，成為當前行業內主要的關注焦點，一方面可以降低項目成本的投入，另一方面還可以降低開發企業的運營風險，因此加強對其的研究有著重要的實踐意義。

1 合約規劃對成本管理的重要性

合約規劃就是在項目成本目標制定后，有關本部門預估項目全生命周期內所發生的全部合同大類以及金額，是實現成本控制的重要基礎。合約規劃作為房地產成本管理環節的關鍵部分，能夠有效的將動態成本與目標成本進行連接，有利于對目標成本的執行效果進行及時監控。有效的合同規劃是房地產進行事前成本控制的重要方法之一，主要是對企業的目標成本和成本科目進行科學管控。首先，由于成本管理工作的專業性要求較高，各部門對有關成本的數據信息不能透徹的掌握，加上由造價管理部門主要負責目標成本，其對房地產企業的業務機構難以發揮指導作用，目標成本管理工作開展受阻。開展合約規劃后，在企業運營中的成本管理直接通過合同的形式體現出來，使企業的成本管理逐漸向合同管理轉變，實現了房地產成本造價部門與業務部門的共同管控，促使企業全體員工及部門參與成本管理工作中，房地產的成本管理更加全面、高效。其次，合約規劃能夠支撐資金計劃預測工作的順利開展，其在房地產項目目標成本基礎上將所涉及到的資金通過合約的形式進行具體的分級體現，能夠對項目開展過程中的資金發生情況做出合理的預測，幫助企業制定資金計劃。有效的降低項目的風險性由于房地產項目本身周期性長、涉及范圍廣的特點，就造成了房地產項目的高風險性。而有效的合約管理則可以在整個項目的實施過程中對風險進行合理的把控。目前，房地產項目受市場環境的影響很大，每個階段都會受到不同的不可控因素的影響。例如，在施工階段，如果施工材料在某段時間內產生了較大波動，就提高項目施工階段的風險性。但是通過對合約的有效管理，就可以在問題發生之前進行約定，降低施工階段受外界因素的影響，從而實現對風險的有效把控。另外，通過合約管理還可以實現對項目規劃的無風險調整，有效的規避因項目規劃變更出現的經濟糾紛，確保項目的順利進行。因此，有效的合約管理能夠極大程度的降低房地產項目的風險性，實現經濟效益的最大化。

2 基于合約的房地產成本管理探析

2.1 健全房地產開發企業合約管理體系

健全合約管理是一個非常困難的過程，它需要每一個人的努力，需要共同協作才能夠完成。合約管理能否發揮出它最大的作用就要看相關人員是不是用心在完成，不管是從合約的發展、合約的內容還是合約的合理合法性來說，每一個人的作用都是不容小覷的。只有把握好每一步才能取得最重要的成功。

2.2 框定合理的合約規劃

合約規劃就是目標成本確定后，對項目全生命周期內所發生的全部合同范圍及金額進行預估，他是實現成本控制的主線，是對成本科目金額進行分解，是連接成本與合同的橋梁，就房地產成本管理而言，合約規劃就是將復雜的合約管理簡單化，把混亂的合約管理從源頭上規劃好。合約規劃的價值是成本控制的抓手，是指導招采實施的依據。主要分一下三個步驟：①確定合約規劃模板。合約規劃模板非常重要，決定了管理模式是否順暢，在做模板時考慮哪些科目需要編制合約規劃，合約和科目的對應關系，責任部門是誰等主要因素。②框定合約數量。統計本公司歷史項目的合同數量，并借鑒標桿企業的做法，結合公司現有的供應商庫、公司工程管理能力、公司授權體系等情況，框定本公司的合同數量，一開始數量不宜過多，接口多，管理和執行難度較大。③界定合約范圍。合約規劃建立時，必須清晰界定合約范圍，特別是總分包合同之間的工作界面要核對清楚，這是規避合同變更的前提。

2.3 樹立合約規劃意識，加強合同管理

基于合約規劃的房地產成本管理工作的有效開展，需要相關人員樹立合約規劃意識，充分認識到合約規劃對企業成本管理的作用，及時對有關資料進行歸類整合，為合約的簽訂提供可靠的依據，并且應該充分考慮到項目開展時的動態因素影響，保證相關合同能夠對成本目標進行科學的動態監測。再有，企業應該加強合同管理工作，完善合同管理機制，嚴格遵循相關法律法規，使合同管理更加科學合理，從而充分發揮出合約規劃對企業成本管理的積極作用，也在一定程度上促進了相關企業的發展。例如，某房地產項目在具體開展時就十分重視合約規劃對成本管理的作用，對于每個進度節點都簽訂了建筑設計合同、樁基礎施工合同、土建承包合同、水電安裝合同、消防安裝合同等方面的合同，為相關的成本管理工作帶來了極大的促進作用。

2.4 構建高素質的成本管理團隊

員工團隊是房地產企業運營發展的基礎，高素質的成本管理團隊是開展有效工作的重要前提保障，所以企業必須重視專業團隊的建設。首先，企業應該定期對有關人員進行合約規劃以及成本管理相關知識的培訓教育，拓寬其知識面，提升其知識水平，保證其工作能力不斷增強。其次，應該加強企業各部門員工間的交流溝通，可以派遣財務工作人員深入到其他部門，了解相關工作內容，幫助其理解有關資料信息，保證成本管理工作的高效開展。再有，房地產企業在進行人才招聘上可以與有關高校開展合作，吸納校內的高素質人員。同時，對于應聘人員應該全面考慮其學習能力、專業水平以及相關經驗等方面的素質，確保所招納的人員能夠高質量的完成相關工作，促進企業高素質專業成本管理團隊的建設，確保相關成本管理工作的高效開展。

2.5 建立完善的動態監控

房地產企業對動態成本沒有統一的定義，但是對動態成本構成基本一致，從以下的動態成本的構成來看，動態成本就是預計最終成本。動態成本=未結算合同成本+已結算合同成本+非合同成本+預計待發發生如何有效的控制動態成本，管控的重心是待發生成本，包括預測待發生成本和合同內的變更費用，管控方法主要是預警和強控，控制模式有總額控制和單項控制。

2.6 壓縮對房地產開發企業合約的數量

壓縮對房地產合約的數量，必須要派專業人員進行梳理和分析，準確的研究合約的內容。壓縮合約的數量的同時也要確保合約的完整。與此同時，希望經過壓縮合約數量使得合約能夠更近一步。

3 結語

綜上所述，在房地產開發過程中，通過科學的合約管理對項目成本進行控制已經取得了一定的成效，在今后的工作中還要通過不斷加強合約管理制度的完善、團隊體系的完善以及全方位提高人員的素質等手段來不斷提高合約管理的應用，進一步實現對項目成本的控制，促進房地產開發企業的穩定發展。

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