淺析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制

王學(xué)善

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制至關(guān)重要，關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，因?yàn)槭艿街T多因素所帶來(lái)的影響，其問(wèn)題不斷，從本質(zhì)上解決這種現(xiàn)象，則需要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，針對(duì)性的制定有效的對(duì)策，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手，做好經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低成本，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展謀取更大的利潤(rùn)空間。基于此，本文主要探討了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè); 經(jīng)濟(jì)管理; 成本控制

隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，就需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本的控制和管理，提高成本控制意識(shí)，制定科學(xué)合理的成本控制制度，做好項(xiàng)目工程實(shí)施前、實(shí)施中和實(shí)施后的成本控制和管理工作，從而提高企業(yè)的成本控制管理水平和效率，有效降低企業(yè)的投入成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1 成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

與其他國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是房地產(chǎn)的發(fā)展速度卻很快，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步與發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)環(huán)境有很大的關(guān)系，并且會(huì)受到政府宏觀調(diào)控政策的影響。基于這些影響因子，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能會(huì)面臨一系列的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，為了有效應(yīng)對(duì)這些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，降低因素影響，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作。現(xiàn)階段，我國(guó)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了有效控制，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，在不斷完善的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著許多困難與風(fēng)險(xiǎn)，比如，困難方面，土地資源日益減少，可利用率逐漸降低;資金方面，融資難度逐漸加大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加等。為了有效面對(duì)這些困難與風(fēng)險(xiǎn)，需要做好成本控制工作，使企業(yè)內(nèi)部管理質(zhì)量有所提升，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題

2.1 缺少對(duì)成本管理工作的重視

從目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展情況來(lái)看，成本控制并不完善，不少房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，對(duì)成本管理工作的重視程度不足，經(jīng)常在項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺少合理的成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，企業(yè)中的預(yù)算人員和成本核算人員在具體工作開(kāi)展過(guò)程中簡(jiǎn)單地依據(jù)合同完成相應(yīng)的規(guī)定，未采取有效的措施完成對(duì)成本的合理控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期往往較長(zhǎng)，如果成本控制工作難以得到落實(shí)，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益造成一定的不良影響。

2.2 成本核算對(duì)象不清晰

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)比較復(fù)雜，所以成本核算的對(duì)象相對(duì)來(lái)說(shuō)情況也比較復(fù)雜，這需要房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、用途等進(jìn)行細(xì)致的分類(lèi)，如果成本控制對(duì)象都不清晰，就會(huì)造成成本控制不到位。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般按照規(guī)劃許可證上的土地用途進(jìn)行實(shí)施，包括住宅、別墅、公寓、寫(xiě)字樓等，產(chǎn)品類(lèi)型不同，成本核算的對(duì)象也不同。加之開(kāi)發(fā)模式也有不同，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是每塊土地同期開(kāi)發(fā)，有的是每塊土地分多期開(kāi)發(fā)，還有的是多塊土地同期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)形式不同，成本核算對(duì)象也會(huì)不同。由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)成本核算對(duì)象沒(méi)有進(jìn)行細(xì)致的分類(lèi)，因此就會(huì)導(dǎo)致成本核算的對(duì)象不清晰，難以反映房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際成本，不能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制提供決策依據(jù);在例如，由于缺乏相應(yīng)的核算規(guī)則，成本核算科目不清晰，在實(shí)際處理業(yè)務(wù)的過(guò)程中，很多財(cái)務(wù)管理人員會(huì)將期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目搞混，導(dǎo)致成本核算歸集不準(zhǔn)確，影響房地產(chǎn)企業(yè)成本控制[2]。

2.3 資金使用不合理造成成本增加

當(dāng)前國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，加之房地產(chǎn)企業(yè)所需鋼材、人力等成本不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中捉襟見(jiàn)肘的現(xiàn)象非常突出。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大、成本高、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩慢。如果房產(chǎn)企業(yè)能夠合理的運(yùn)用資金，便能夠滿足企業(yè)發(fā)展的需求。但是更多的房地產(chǎn)企業(yè)是沒(méi)有合理的運(yùn)用資金，導(dǎo)致沒(méi)有按照項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行資金的投入，沒(méi)有將資金的效用最大化，反而會(huì)因?yàn)樨?fù)債過(guò)高，造成房地產(chǎn)企業(yè)成本不斷增加、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)急劇加大、抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力變?nèi)酰瑢?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能健康發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理成本控制中的有效對(duì)策

3.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)

為了降低企業(yè)的投入成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本控制管理的重視。應(yīng)充分意識(shí)到成本控制。管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和全體工作人員的成本控制意識(shí)，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況制定科學(xué)合理的成本控制制度，使每個(gè)員工在工作的過(guò)程中都能夠樹(shù)立正確的成本控制意識(shí)，有效落實(shí)各項(xiàng)成本控制措施。

3.2 建立科學(xué)完善的成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展建筑項(xiàng)目工程時(shí)，需要建立科學(xué)完善的成本控制管理體系，對(duì)工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。在項(xiàng)目開(kāi)展前期做好項(xiàng)目的市場(chǎng)考察、風(fēng)險(xiǎn)控制、成本預(yù)算等工作，在項(xiàng)目開(kāi)始之后，做好項(xiàng)目的原材料成本控制、人工成本控制工作，保證建筑工程的施工質(zhì)量。在項(xiàng)目結(jié)束之后，做好項(xiàng)目的資金結(jié)算工作，通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制管理，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投入成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[3]。

3.3 創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制管理時(shí)，需要對(duì)其成本控制管理方法進(jìn)行創(chuàng)新，企業(yè)可以采取成本控制責(zé)任制的方法，將企業(yè)成本控制的各項(xiàng)責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，讓每個(gè)工作人員都能夠明確自己的工作職責(zé)，將成本控制管理工作落到實(shí)處，提高成本控制管理工作水平和效率。材料采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的重要組成部分，在采購(gòu)原材料時(shí)可以采取集中采購(gòu)的方法，不僅能夠達(dá)到節(jié)約成本的目的，同時(shí)還可以有效地節(jié)約采購(gòu)材料中的服務(wù)成本，省去中間許多環(huán)節(jié)，保證原材料采購(gòu)工作的順利進(jìn)行。

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的建筑項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作中，應(yīng)該制定科學(xué)合理的成本預(yù)算制度，提高其成本預(yù)算管理的執(zhí)行力度，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)以往工程項(xiàng)目的預(yù)算數(shù)據(jù)，以及對(duì)建筑項(xiàng)目未來(lái)工作任務(wù)和工作目標(biāo)的了解，綜合企業(yè)各個(gè)部門(mén)的建議，從而制定一個(gè)較為科學(xué)合理的預(yù)算方案，進(jìn)一步提高企業(yè)的成本控制管理水平。

3.4 科學(xué)合理分配房地產(chǎn)項(xiàng)目資金

一是做好資金預(yù)算。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目特性、面積、容積率等做好項(xiàng)目的資金預(yù)算，對(duì)該項(xiàng)目所耗費(fèi)的資金及預(yù)計(jì)未來(lái)能收回的資金量統(tǒng)籌進(jìn)行考慮;二是統(tǒng)籌資金支出。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段，主要是開(kāi)發(fā)商自籌資金支付，包括土地成本、相關(guān)規(guī)劃等費(fèi)用，這需要房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)籌考慮資金支出的節(jié)點(diǎn)、金額、來(lái)源、期限等問(wèn)題，統(tǒng)籌做好資金支付;三是積極推進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。房地產(chǎn)企業(yè)能否盈利，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，銷(xiāo)售部門(mén)只有最大限度的去化，完成銷(xiāo)售，才能夠確保房地產(chǎn)資金回籠，并且能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)成本管理到位，能否銷(xiāo)售到位，是成本管理的重要環(huán)節(jié)[4]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷發(fā)展之中，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本的控制，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn)：

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