住宅批量精裝修項目設計管理要點分析

王卓

摘要：目前，國內市場在住宅項目批量精裝修研究方面，表現得較為匱乏，尤其在認知層面。再加上房地產開發商在批量精裝修管理方面的能力和水平也表現得良莠不齊，因此在管理標準與相關流程方面難以達到預期目標。為提高批量精裝修設計管理效果，本文主要針對住宅批量精裝修項目設計管理要點進行分析，以期可以從根本上加強批量精裝房的品質，確保批量精裝修項目的最終落地效果。

關鍵詞：項目批量精裝修;設計管理;要點問題;現場管理

住宅批量精裝修在某種程度上可以作為住宅產業化的關鍵組成部分，要求開發商針對住宅批量精裝修產品進行全流程的設計管控，尤其在室內同步建筑戶型、設計方案評審、主材設備選型、樣板先行、現場施工等多個環節進行管理，確保最終產品品質得以達到預期目標。其中，設計管理作為住宅批量精裝修項目的管理要點問題，理應得到高度重視。設計管理人員應該肩負起自身的重責，從多個方面對設計管理環節進行統籌考慮與合理部署，從根本上確保住宅批量精裝修項目的最終品質。根據當前實施情況來看，項目管理人員加強對批量精裝修設計管理工作的程度，效果顯著。

1 住宅批量精裝修項目設計概念及流程分析

1.1 基本概念

所謂住宅精裝修項目設計概念主要是針對全面住宅家居解決方案而言，要求房地產開發企業需要在項目前期定位階段開始介入，直到精裝修施工圖完成為止。在住宅精裝修設計過程中，設計管理人員需要重點針對建筑戶型、設施設備、機電安裝等環節進行管控，力求可以實現綜合設計目標，排查沖突點。與傳統毛坯房設計相比，精裝設計就顯得更為精細化。主要表現在設計人員對住宅精裝設計全周期、全過程進行精細化管理，提供出更加具體、細致的家居解決方案[1]。

1.2 住宅批量精裝修項目設計管控流程和要點

結合以往的經驗來看，住宅批量精裝修項目設計管控流程與要點主要體現于下述階段中：

設計管控人員需要從項目產品策劃階段入手，協助產品定位部門做好項目產品定位工作。與此同時，結合現場施工條件以及工程進度要求，做好精裝修方案設計階段的項目管理工作。針對精裝修銷售交付樣板問題進行分析，做好住宅批量精裝修施工圖設計階段的管理工作。除此之外，施工樣板房與批量精裝修施工階段應該嚴格按照既定的規范與流程，確保項目批量精裝修施工品質有所保障[2]。

2 住宅批量精裝修項目設計管理要點分析

2.1產品策劃階段設計管理要點

產品策劃階段要求設計人員應該從項目可行性研究方面進行入手，做好產品策劃定位工作，并確認好精裝修的功能及配置標準內容。與此同時，針對規劃多方案問題進行綜合對比與分析，得到與項目工程地塊指標相符合的規劃設計方案。目前來看，產品策劃階段設計管理要點可以從項目投資開發可研階段、定位與產品策劃階段與設計任務書編制工作方面入手。其中，項目投資開發可研階段主要針對開發項目編制可研報告進行研究，目的在于確定產品是否具備可行性。根據可行性研究報告的數據問題進行決策，得出產品可研的經濟指標數據。

定位與產品策劃階段主要根據先前的可行性報告數據，進一步加強對項目市場問題的精確定位。在此階段當中，管理人員在設計管理方面應該充分與營銷部之間進行協調交流，同時也應該充分根據精裝修產品市場定位目標，給予精裝修戶型指導建議[3]。

2.2精裝修同步設計管理要點

建筑方案設計階段要求精裝修設計管理人員應該從室內戶型優化方面入手，重點針對戶型空間流線的合理性、建筑門窗結構與室內的對應關系以及室內機電安裝點位等設計問題等進行綜合考慮。如果建筑類型是裝配式建筑，設計管理人員必須將室內設計工作放在建筑方案階段。這樣做的主要目的在于借此解決預制構件與機電設備點位之間存在的不協調問題。與此同時，合理確定裝修配置標準問題，確保精裝修室內設計單位可以優先實現機電設計工作的協調處理過程。除此之外，設計管理人員應該重點針對機電設計方案問題進行分析，合理確定機電點位問題。需要注意的是，待確定好之后，PC設計單位應該同步進行深化處理，確保設計全過程實現協調與發展目標。

2.3 批量精裝修主要材料及設施設備選型管理要點

批量精裝修樣板房在主材和設施設備的選擇上要注意材料的普適性和便于集采、運輸，設施設備的選型要與室內圖紙進行核對并匹配，尤其是放在室外平臺的設備主機尺寸。

2.4 精裝修銷售交付樣板階段設計管理要點

精裝修交付樣板間展示工作基本上可以視為批量精裝修住宅能否實現正式銷售的關鍵條件，同時也可以視為實現交付標準的關鍵階段。鑒于精裝修銷售交付樣板階段的重要性，設計管理人員應該針對實施打造階段、過程整改階段等方面進行研究，為后續驗收總結與整改呈現效果提供保障。并在精裝修施工圖的設計方面進行合理反饋與修改，目的在于確保批量精裝設計管理過程可以滿足循環要求[4]。

在交付樣板房正式實施之前，設計管理人員應該針對圖紙交底過程涉及到的不足問題進行反饋與交流，嚴格要求設計人員應該重點針對上述問題進行研究，并整改。目前為進一步確保精裝修設計管理效果，設計管理人員應該在樣板樓棟的土建施工過程下足功夫，尤其在墻體定位、門窗洞口尺寸等問題進行合理定位，避免產生施工誤差，以確保精裝修銷售交付樣板階段設計管理效果得以達到預期。

2.5 住宅批量精裝修施工圖設計管理要點

住宅批量精裝修施工圖基本上可以視為實現合理施工的決策依據，鑒于施工圖的重要性，應從多方面針對專業施工問題進行統籌規劃與合理部署，防止其他專業施工與現場之間出現交叉施工矛盾問題。在此過程中，設計管理人員應該根據精裝修銷售交付樣板施工單位提出的意見進行研究與分析，并由設計部負責審核管理過程。需要注意的是，設計管理人員應該嚴格按照圖紙設計要求，做好批量精裝施工的部署與規劃工作，目的在于防止后續正式施工過程出現不良問題，給批量精裝施工品質造成不良影響[5]。

2.6 批量精裝修施工階段質量管理

從事于現場施工的人員在對施工單位的選擇上需要注意，選擇符合資質并做過批量精裝修項目的單位為宜，在對項目經理的考察上尤為重要。當施工單位進場前需做好土建界面的驗收及移交工作，以確保室內工作界面的完整性。此外還需對施工單位做好現場交底工作，并提前對圖紙上的問題進行答疑，避免施工過程中產生問題。在整個標段大面積實施前，需要讓施工單位通過做主力戶型來完成施工樣板先行，通過現場驗收達標后才能進行大批量精裝修工作環節的開展。

3 結語

總而言之，住宅批量精裝修項目設計管理工作要求管理人員應該嚴格按照上述相關原則與要求，從多個方面進行綜合考慮，加強設計管理質量與效益。在設計管理過程中，管理人員可以從產品策劃階段、設計方案等方面入手，通過精細化管理，確?，F場施工各個工序之間可以保持協調配合效果。與此同時，管理人員應該嚴格加強對事前與事中設計過程的管控強度，盡量在前端解決設計過程存在的漏項。除此之外，設計管理工作與協調工作等應該合理貫徹與落實到各個部門工作當中，如營銷部、工程部、采購部等，從根本上提高住宅批量精裝修項目的管理品質。

參考文獻：

[1]王善忠. 提高批量精裝修工程質量管理控制的措施[J]. 居舍，2019（21）：25+33.

[2]葉穎. 住宅項目批量精裝修設計管理的要點探討[J]. 建材與裝飾，2019（24）：71-72.

[3]田佳. 精裝修住宅項目成本管理影響因素研究[D].重慶大學，2018.