談商業(yè)物業(yè)的管理與發(fā)展對策

張麗麗

摘要：在物業(yè)管理中，商業(yè)物業(yè)是一種重要的形式。我國的商業(yè)物業(yè)發(fā)展還存在一定的弊端，沒有明確的方向，因此有很多需要改進(jìn)的地方。本文將針對商業(yè)物業(yè)存在的問題進(jìn)行探討，希望能夠為商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供良好的對策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè);管理;運(yùn)營;對策

商業(yè)物業(yè)的發(fā)展是我國物業(yè)管理中的重中之重，只有良好的商業(yè)物業(yè)管理，才能夠促進(jìn)我國商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。商業(yè)物業(yè)的發(fā)展是一個系統(tǒng)的發(fā)展體系，在發(fā)展過程中需要良好的物業(yè)管理方式，采用科學(xué)的管理體制，培養(yǎng)相關(guān)管理人員專業(yè)的管理能力，使其具備豐富的商業(yè)運(yùn)作知識以及管理技巧，從而充分發(fā)揮商業(yè)物業(yè)管理的作用。

一、目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

我國商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重的脫離實踐、調(diào)研不足的現(xiàn)象，沒有根據(jù)實際情況來開展商業(yè)物業(yè)的相關(guān)工作，因此方向性不明顯，工作上盲目性較大。

（一）經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后

商業(yè)物業(yè)管理是數(shù)百個零售商共同完成的，各自都擁有管理商業(yè)物業(yè)的權(quán)限，因此能夠建立起良好的商業(yè)物業(yè)形象。然而，正是由于這種形式的管理使商業(yè)物業(yè)的管理擁有比其他物業(yè)更難的管理工作。眾多零售商在管理的時候，是否會出現(xiàn)統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一時間營業(yè)的情況，在開展促銷活動時是否能夠按照統(tǒng)一進(jìn)度進(jìn)行，這些都需要商業(yè)物業(yè)管理進(jìn)行全面考慮。由于很多商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)沒有先進(jìn)的管理方法，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)在管理的過程中沒有統(tǒng)一管理規(guī)范，形象遭到破壞，流失大批客戶，從而使商業(yè)物業(yè)管理的前景堪憂。

（二）商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)

目前正是商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的時期，同時也造成了大量商業(yè)物業(yè)的空置，這種現(xiàn)象受到人們的普遍關(guān)注。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展過程中，廣州市作為這方面的領(lǐng)頭羊，2018年商品房中有大量滯銷，其中各種住宅、辦公樓、商業(yè)房區(qū)的空置率分別高達(dá)10.7%、27.9%、47.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了商品房空置率的最大限度，在商業(yè)物業(yè)空置率方面居我國最高位，導(dǎo)致了一系列嚴(yán)重的問題。由此可見我國商業(yè)物業(yè)管理過程中出現(xiàn)了大量商品房重復(fù)建設(shè)、各種資源浪費的現(xiàn)象。究其主要原因，就是投資建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，能夠獲得可觀的經(jīng)濟(jì)利益，在這種利益的驅(qū)使下，大量的商人對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資，卻不尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，導(dǎo)致投資過程中沒有統(tǒng)一規(guī)劃的目標(biāo)，使重復(fù)建設(shè)和空置率問題成了我國商業(yè)物業(yè)管理中的嚴(yán)重問題。

（三）商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)

我國當(dāng)前大部分地產(chǎn)開發(fā)商都在項目開發(fā)的過程中注重前期的項目開發(fā)，更加注重對中小投資者的出售，用開發(fā)好的商場來進(jìn)行投資，然后再用投資者的身份來直接出租給零售商。在商業(yè)物業(yè)管理的過程中，投資者遵循的是“商業(yè)管理體制”。而開發(fā)商更重視的是能夠開發(fā)出多少面積的商場，對開發(fā)之后的商場運(yùn)作沒有全面的考慮。通過對國外商業(yè)項目的借鑒，我國也能夠從中學(xué)到出租商品房的方式來完成地產(chǎn)與商業(yè)之間的聯(lián)系，不會出現(xiàn)獨立進(jìn)行商鋪的出租現(xiàn)象。而我國的商業(yè)與地產(chǎn)存在脫節(jié)現(xiàn)象，二者沒有開展有效的結(jié)合，沒有合適的商業(yè)主體對其進(jìn)行商業(yè)物業(yè)項目投資，從而阻礙了我國商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

（四）商業(yè)經(jīng)營缺乏特色

當(dāng)前受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，大多數(shù)商業(yè)招商工作都采取大量招商的方式來增加招商量，沒有對商戶進(jìn)行合理的組合，沒能形成良好的競爭力，從而在未來的發(fā)展過程中不能夠用良好的經(jīng)營理念來為商業(yè)的經(jīng)營管理埋下基礎(chǔ)。通過經(jīng)營過程中不科學(xué)的經(jīng)營理念的影響，相關(guān)商業(yè)業(yè)主不能夠在商業(yè)經(jīng)營中開展方向明確的建設(shè)項目，不能夠用富有特色和競爭力的商業(yè)產(chǎn)品來提高自己的品牌競爭力，所有的商場經(jīng)營都是同一種模式，不利于商業(yè)物業(yè)的多元化發(fā)展。很多城市商場在剛剛開盤的時候出現(xiàn)的火爆局面，在真正進(jìn)行開業(yè)的時候就漸漸冷卻了下來，沒有出現(xiàn)應(yīng)有具備的繁榮局面，商場給人一種蕭條之感。更多情況是，這些商鋪成了商場的擺設(shè)，顧客只是進(jìn)去觀看，并不進(jìn)行購買，時間一長，光顧的顧客也慢慢變少，使商業(yè)物業(yè)只能再次更換商戶，從而再次出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象，形成了一個惡性循環(huán)。由此，商業(yè)物業(yè)無法在客戶心中形成一種歸屬感和信任感，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)在發(fā)展過程逐步走向艱難運(yùn)營的局面。

二、發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營的對策

（一）樹立先進(jìn)的經(jīng)營管理理念

在商業(yè)項目的經(jīng)營過程中，其中有很大一部分收入是商戶租金，商戶負(fù)責(zé)用商業(yè)場地創(chuàng)造財富，商業(yè)項目收取商戶的租金，為商戶的創(chuàng)造財富提供良好的條件。商戶要和商業(yè)物業(yè)共同努力，提高每寸商業(yè)土地的盈利價值，從而更加凸顯出商業(yè)項目經(jīng)營管理的重要性。通過對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作式管理，能夠為商業(yè)的發(fā)展提供一定的成功保障。通過打造一支專業(yè)化的商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊，能夠用更加先進(jìn)的專業(yè)團(tuán)隊管理方式來經(jīng)營商業(yè)項目，從而形成完善的商業(yè)管理模式。通過對商業(yè)項目的定位管理，形成行之有效的、能夠可持續(xù)發(fā)展的管理理念，從而促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的管理工作。

（二）提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)

物業(yè)管理所使用的是現(xiàn)代化的經(jīng)營管理理念，同時用全面的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，使相關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人能夠享受到更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓物業(yè)使用價值和經(jīng)濟(jì)價值能夠更加符合物業(yè)發(fā)展的規(guī)范，使物業(yè)管理能夠更加具有科學(xué)性，形成一個良好的商業(yè)物業(yè)管理環(huán)境。在這個過程的形成過程中，需要配備有良好的管理團(tuán)隊和隊伍，從而能夠具備商業(yè)物業(yè)管理上的專業(yè)性，使其能夠充分發(fā)揮管理隊伍應(yīng)該具備的功能。在商業(yè)團(tuán)隊的配備中，需要配備必要的商業(yè)物業(yè)管理人才、能夠進(jìn)行商務(wù)經(jīng)營管理的人才、法律方面的專業(yè)人才以及技術(shù)方面的高級技術(shù)人員。通過配備一支高素質(zhì)的人才隊伍，提高商業(yè)物業(yè)管理隊伍的專業(yè)能力，加強(qiáng)商業(yè)樓宇的自動化管理，從而用高科技來完成商業(yè)樓宇工作效率的提高，使我們能夠在發(fā)展過程中利用科學(xué)技術(shù)幫助我們更好地完成管理過程，促進(jìn)我國商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊的建設(shè)。通過必要的培訓(xùn)手段，加強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高，通過引進(jìn)先進(jìn)的管理人才，對物業(yè)管理隊伍的專業(yè)化進(jìn)行培養(yǎng)，從而形成相關(guān)管理人員良好的專業(yè)素質(zhì)。

（三）利用制度規(guī)范市場秩序

商業(yè)企業(yè)在發(fā)展過程中都要通過兩方面的制度來規(guī)范自己的發(fā)展，從而使自己的發(fā)展能夠順利進(jìn)行。一方面是企業(yè)自身的基本制度，這是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的完整經(jīng)濟(jì)體系，能夠根據(jù)企業(yè)的實際情況形成良好的發(fā)展機(jī)制，決定了企業(yè)經(jīng)營的形式。另一方面是企業(yè)的具體管理制度，這是企業(yè)在進(jìn)行部門管理的過程中形成的一種部門之間的組織形態(tài)，從而能夠通過科學(xué)的經(jīng)營管理，使現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展能夠充分按照科學(xué)的管理理念進(jìn)行。現(xiàn)代企業(yè)在發(fā)展過程中遵循以下制度：產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開等等。面對著越來越多的商場租賃合同，商場管理過程會變得越來越復(fù)雜，合同的延續(xù)和補(bǔ)充將會越來越多，因此科學(xué)有效的管理制度就能夠幫助商業(yè)物業(yè)管理有效明確自身的義務(wù)和權(quán)利，弄清楚自身的職責(zé)，從而更好地實現(xiàn)對市場秩序的維護(hù)。

（四）科學(xué)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中應(yīng)該采用先進(jìn)的銷售模式，按照科學(xué)的步驟進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。首先確定經(jīng)營的模式，然后確定招商對象，之后進(jìn)行商場建筑方面的規(guī)劃，然后通過對商業(yè)地產(chǎn)的成本進(jìn)行有效規(guī)劃，從而最大程度上降低商業(yè)物業(yè)管理的費用，使商業(yè)運(yùn)營的成本以及風(fēng)險大大降低。萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式為商業(yè)物業(yè)管理提供了良好的借鑒，它采用訂單式的管理模式，按照訂單成本的多少來進(jìn)行企業(yè)聯(lián)合發(fā)展協(xié)議的簽訂，與世界上的各大知名企業(yè)共同形成良好的租賃關(guān)系，并且通過合作營銷的方式使相互之間的合作進(jìn)入實質(zhì)性的發(fā)展階段，從而取得了良好的發(fā)展效果。萬達(dá)集團(tuán)通過這種發(fā)展模式能夠與商業(yè)巨頭共同完成投資以及零售項目，從而提高了自身的知名度。同時，通過知名企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)投資上的組合，能夠?qū)?jīng)營風(fēng)險進(jìn)行有效的降低，從而在業(yè)主投資過程中，能夠形成有效的管理機(jī)制，保證物業(yè)管理能夠有明確的目標(biāo)和方向，共同完成對商業(yè)物業(yè)管理的整體設(shè)計，使其不再盲目進(jìn)行各種項目的開發(fā)。

三、總結(jié)

商業(yè)物業(yè)管理是物業(yè)管理中非常重要的部分，同其他物業(yè)管理項目有很大的不同，能夠通過對商業(yè)物業(yè)的管理過程來使我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前進(jìn)步，在此過程中要能夠充分認(rèn)識到商業(yè)物業(yè)管理的目標(biāo)和方向，從而采取科學(xué)的管理模式，通過對管理理性的思考，使商業(yè)物業(yè)管理能夠得到充分發(fā)展。

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