中國房地產市場的規制

李京泰 嚴帥帥 黃思維

摘 ?要：面對中國房地產市場當前存在的問題，需要利用政府規制進行調節，彌補市場缺陷，引導房地產市場健康發展，但政府規制應處理好與市場的關系。中國目前所采取的抑制房價過快上漲的各種規制措施并未取得理想效果，相反導致了市場的扭曲。今后政府應該采取征收房產稅、增加土地供給等規制措施進一步調節改善房地產市場。

關鍵詞：房地產;規制;市場

一、中國房地產市場現狀及存在的問題

（1）土地供應

房地產業需要大量的土地作為基礎。在國內經濟中，目前房地產的土地供應不平衡。從宏觀上看，中國每年都需要為城市發展提供土地，將農業用地和耕地轉變為城市建設用地。在過去的幾十年里，平均每年約有800萬畝耕地被征用和搬遷，用于國有建設用地。該項每年占地800萬畝，土地征收率在10%以上。每十年，國家需要使用1億畝耕地。1980年全國耕地23億畝。因此，中國的土地每年都不足以生產足夠的糧食，需要進口飼料或糧食。總之，維護好18億畝耕地紅線，這是中國的客觀需要和國家安全。總之，中國土地利用總量在下降，城市用地緊張。

（2）土地價格

在過去的十年里，一線城市的房地產價格幾乎上漲了十倍以上。房地產價格上漲的一個重要原因是與地價相關。土地價格上漲，房價上漲，房子本身將會貶值和折舊，幾年或幾十年可能被拆除，但在城市，土地每年都會升值。另一個原因是中國的土地銷售方式。借鑒香港的土地拍賣制度始于上世紀80年代末90年代初的上海。拍賣有一定的優勢。在政府主導的機制中，拍賣是一種比較好的市場機制，可以避免腐敗和灰色交易。拍賣制度是好的，但拍賣制度的規則是出價最高者獲得土地。很多人叫價，他們可能出價幾十甚至數百輪，拍賣價格越來越高。這是拍賣制度本身會推高地價的第一個原因。第二個原因是土地本身供應不足。一線城市供給越不足，拍賣地價越高。最后，地價越高，房價越高，這是第二個問題。土地供應短缺，供不應求，因此，在今天的城市中，拍賣機制下，面對新供應的土地普遍短缺，房價將會上漲。

二、中國房地產市場的規制

面對當前中國房地產市場的混亂局面，政府頻繁地進行干預和調整，頒布了“限貸令”、“限購令”、“房產稅”等監管手段，但收效甚微。房價繼續上漲是不爭的事實。我們應該認真考慮中國房地產市場的問題究竟出在哪里。從以上政府調控與市場效率的辯證關系可以看出，我國房地產市場各種問題的癥結主要在于政府調控。在房地產市場的運作中，需要規范的環節往往缺失或失效，而需要放松的環節則由政府嚴格控制。總的來說，房地產市場呈現出過度監管的趨勢。政府對房地產開發的市場準入、土地使用權的轉讓和房價的過度調控，嚴重影響了市場效率，進一步影響了市場化進程。

政府對房價的直接調控效果并不理想。政府以“有效穩定房價”和“抑制房價過快上漲”為依據，直接干預房價。然而，這種行政規制和直接規制能否對房價產生積極影響還不確定。此外，從現有數據來看，雖然短期內有下降，但價格一直在上漲。在市場經濟條件下，政府沒有足夠的理由直接調控房地產價格。房價飆升的根本原因是，政府對什么應該負責，什么不應該被過度接管和控制。因為處理不好政府和市場的關系，導致房地產市場被扭曲了。

三、中國房地產規制今后的方向

（1）稅收

稅收制度一直是調控的重要手段。

征收房產稅。關于房地產稅，首先是要對社會上存在的各種存量和增量房產征稅;二是如果房地產價格上漲，應按升值幅度征稅;第三，越是高端住宅的持有成本越高。由于房產稅的管理是普遍實行的，最終的結果是高端投機者一定會有巨大的壓力;房產稅的好處是什么？一是完善稅制，我國一般是間接稅，缺乏直接稅。房地產稅是一種持有環節的直接稅。這是稅法制度和國際實踐的一種方向性實踐。其次，房產稅對投機有一定的阻嚇作用。第三，隨著房產稅的征收，持有環節的成本增加，有利于資源的優化配置和租賃市場的形成。

（2）增加住房供地

目前，在土地出讓金上漲的背后，是熱點城市的住宅用地得不到保障。大城市住宅用地占建設用地的比例較低。提高一線城市和二線城市住宅用地比例刻不容緩。增加土地供應將使土地價格控制更加容易，這將對住房企業積極征地和增加可用住房資源產生積極影響。增加供給將在一定程度上緩解供需失衡，穩定房地產市場，抑制房價過快上漲。

總之，中國房地產市場規制的最終目的是是要讓國民有房可住，各種規制措施也應以這一目地的實現與否作為評價標準，在實踐中逐步改善中國房地產市場。

參考文獻

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作者簡介：李京泰（1993—），男，漢族，云南曲靖市人，云南財經大學經濟學院產業經濟學專業2017級碩士研究生，研究方向：生產性服務業。

嚴帥帥（1992—），男，漢族，安徽蚌埠市人，云南財經大學經濟學院產業經濟學專業2017級碩士研究生，研究方向：產業結構與經濟增長。

黃思維（1992—），男，漢族，山東臨沂市人，云南財經大學經濟學院產業經濟學專業2017級碩士研究生，研究方向：產業結構。